美国每年增长近300万人口，表面上看会形成巨大住房需求，但由于人口结构的变化，实际形成的住房需求则不可高估。美国犹他大学经济专家阿瑟·尼尔森（Arthur C. Nelson）的研究表明，美国人口从2010年至2040年将增长31%，即从2010年的3.08亿人增至2040年的4.06亿人。这30年间，美国人口结构将发生巨大变化，2010年65岁以上人口占比约为13%，2040年65岁以上人口占比将达到20%，35岁至65岁之间的人口几乎减半，而历来是这部分人口组成家庭后对独栋房屋的需求最大。35岁以下年轻人由于工作变动不愿意太早买房而固定于某个城市，65岁以上老人因为管护房屋能力不足而愿意卖掉房屋而租住公寓。
阿瑟·尼尔森的研究还表明，后金融危机时代美国民众的居住需求取向、购房观念等正在发生不可逆转的变化。由于成年子女和孙辈为度过金融危机而选择和父母同住，美国近年来出现了家庭人口总数增加而住户总数下降的情况。今年第一季度美国住房拥有率跌至65%，达到1995年来最低；从去年3月到今年3月，美国只有423000个买房家庭，其他都是租房家庭，金融危机发生前每年平均约有100万买房家庭。这些数据表明上述趋势正在固化，特别是在工资水平上涨缓慢的情况下，成年子女无法离开自己的父母而独立购房或租房，将永久性地减少居民住房的人均需求。
今年第一季度美国独立屋的中位价是191600美元，比去年上涨了8.6%，全国有74%的地方房价有增长。虽然一栋有前后院的房子，在美国人描绘的“美国梦”中是不可或缺的一部分，美国政府也将努力推行为美国人提供“买得起住房”的政策，但美国房地产市场要想达到金融危机前的“辉煌”似无可能。未来的美国房地产市场将回归理性成熟、持续健康发展。
欧版QE 东施效颦
全法中国法律与经济协会秘书长
法国巴黎索邦大学经济学教授
根据欧盟各成员国公布的经济数据来看，欧元区一季度的GDP增长远低于预期值。而通胀率依旧处在不到一个百分点的“险区”，尽管4月份略有回升，欧盟主要成员国的经济业绩也参差不齐，显示出较高的“异质性”：德国还是老大，一如既往地推动欧元区经济实现适度增长，法国停滞不前，意大利和荷兰则陷入负增长；至于欧元兑美元走势，走低在1.3660，更是创两个月来新低。
而在4月初欧洲央行召开的议息会议上，管理委员会的成员一致同意将运用权限之内的非常规工具，以有效应对通胀持续低迷的风险。随后欧洲央行行长德拉吉明确表示，这些非常规工具包括量化宽松（QE）的货币政策。自此，“欧版QE”便成了几乎无人不谈的话题。而在笔者看来，欧版QE其实是“东施效颦”，在欧洲大陆或将“水土不服”，倘若启动，也难逃“饮鸩止渴”短视之嫌，与欧盟的中远期目标无补。
原因是，所谓的量化宽松（QE）货币政策，最早是英美文化国家的工具。美联储自然是QE的倡导者与践行者。而英美文化国家与欧洲大陆国家完全不同，就连一些根本的问题也迥异。
首先，国家政体类型与财政决策机制不同。英国和日本都是“单一制”国家，美国是一个“联邦制”国家，但无论是单一制还是联邦制，该政治实体都有其统一的财政决策机制，因而能够实施步调一致的财政政策。然而，作为一种新型的国家政体类别，欧盟共有28个成员国，欧元区则有18个成员国，外加“申根国”与“自贸国”等错综复杂的多层面构架，欧盟虽有粗略的“政治联盟”，却迄今没有真正实现“财政联盟”。这也是欧债危机久而未决的根本原因之一。
其次，社会模型与经济模式不同。英美国家总体上奉行“自由经济”原则，尽管也有国家的介入，但“市场化”程度显然要高于欧陆国家，后者对经济采取的依然是国家的强力干预，国家在诸多经济现象中依然扮演着“最终贷款人”的角色。除了国家的强力干预，欧陆国家奉行“高福利”的社会体系，以示社会的公正与公平。在法国居高不下的失业率（在10%左右徘徊）中，过高的各类补助也是促成部分原本有能力就业的人，宁可继续保持失业状态的原因。
第三，欧美在“异质性”上差异不小，极高的“异质性”也是阻碍欧盟效仿英美采用QE的因素。如图所示，德国一季度季调后GDP初值环比增0.8%，预期增0.7%，前值增0.4%；德国一季度未季调GDP初值同比增2.5%，预期增2.2%，前值增1.3%。意大利第一季度GDP初值环比降0.1%，预期增0.2%，前值增0.1%；意大利第一季度GDP初值同比降0.5%，预期降0.1%，前值降0.9%。法国一季度GDP初值环比增0%，预期增0.1%；前值修正为增0.2%，初值增0.3%；法国一季度GDP初值同比增0.8%，预期增0.9%，前值增0.8%。德、法、意作为欧盟的“三驾马车”，不同的经济业绩也促使他们各有所念，尤其是作为欧盟经济“引擎”的德国更是如此。尽管默克尔已多次松口，但当一个国家的经贸利益与欧盟的总体利益相悖之时，决断也是不易。
最后，金融体制与融资渠道也大相径庭。鉴于不同的社会与经济模式，英美国家的金融也是“市场倾向型”，而欧陆国家则是“银行倾向型”。与依赖于资本市场的美国经济不同的是，欧陆国家的经济主要依赖于银行的贷款。数据显示，欧元区部分国家对银行信贷的依赖度高达八成。
综上各种不同，欧版QE难免“东施效颦”。如果真启动欧版QE，欧版QE的“性价比”极低，得不偿失。
现在的一个共识，欧洲的威胁是“通缩”。3月份欧元区CPI同比增速仅为0.5%，其中核心CPI为0.8%，这与欧洲央行确定的“2%通胀目标”相去甚远。和有些国家难以抑制通胀相反的是，作为世界上最大经济体的欧盟面临的是，如何刺激投资和消费，进而拉高通胀的“使命”。经历了5年多欧债危机的欧洲人，对未来预期趋于悲观，因而在消费上持谨慎保守态度，而银行业由于担心借款企业“违约”频发，也在实际上对放贷条件“水涨船高”，造成了欧陆国家普遍存有严重的“惜贷”现象。
“解铃还须系铃人”。欧盟的症结在于虽有统一的“政治联盟”，却无统一的“财政联盟”；而“银行业联盟”是实现“预算联盟”的关键，“预算联盟”又是“财政联盟”的关键；如果这“银行业联盟”能切实实施，欧盟的6000多家银行能够组成有效的联盟，那么，实现“财政联盟”也就如同“探囊取物”，能为进一步解决欧盟的其他问题打下坚实的财政基础。
总之，欧洲人的问题只能由欧洲人来解决。估计负利率会是欧洲央行下一步的首选，但由于欧盟经济体的结构性问题，负利率究竟能起到多大的功效还是个问号。然而，“外来的和尚”毕竟还是外来的，由于环境与背景的差异，如果生搬硬套，届时难免会“水土不服”。
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