在剥离共有产权房的投资价值且需承担一定使用成本之后，仍然申请购买共有产权房者，都是真正的刚需。在开始时房源不足供不应求的情况下，设置一定门槛是必要的，但随着新建房源的增多，门槛应逐步降低：只要是大专以上学历，有稳定工作，名下无房，有购买能力者，都应获准购买共有产权房。明确共有产权房只解决初次置业家庭的刚需，为此禁止商品房拥有者购买共有产权房，或抛售商品房后购买共有产权房。
在这个意义上，共有产权房已经不再是狭义的住房保障，而是广义上的住房保障，面向所有无房的“夹心层”开放，覆盖到主流工薪阶层。这个发展方向，是丰富住房供应体系非常必要的探索。
3.严格限制共有产权房面积和建造标准，保证共有产权房的社会保障属性
虽然我们建议共有产权房不再严格设定准入门槛，但应限制房屋面积和建筑标准，以此来筛选需求者，同时与完全产权的商品房市场相区分开来。为此建议，共有产权房以单身成人或夫妻三口构成的核心家庭为主要供应对象，原则上只供应建筑面积50平方米以下的一室一厅和建筑面积75平方米以下的两室一厅，对有养老需求的家庭可以供应少部分90平方米的三室一厅住房。在地段选址上也做一定限制，并有意识以此引导市中心人口向市郊疏散。
4.供应方式尽量充分利用市场机制，减少政府一切不必要的介入
遵循十八届三中全会决议所提出的“尽可能让市场机制起决定性作用”的精神，政府只需要对共有产权房制定不可转让或十年之内不可转让的限制之后，辅助共有产权房在面积、建造标准、地段和购买者名下和历史上都无房的要求之后，政府都无需再介入。
土地出让、分配和销售一切都交给市场。开发商自行根据对共有产权房的潜在需求价格来竞争土地，定价权也完全交给开发商，销售风险由开发商自行承担，购房者购房后的资产贬值风险也由自己承担。住房保障机构回购后的二级市场出售价格，也是由有需求者竞价产生，无需政府干预和制定价格。只有政府彻底不管价格，也不管分配，只制定规则，才能避免政治担保风险和腐败风险。
五、共有产权房的中长期发展方向
从购房人与政府共有，走向开发商与业主共有，最终走向业主共有的住房合作社模式。
经过以上设想的改造之后，政府不再以地价折算的股份来与购房人直接共有，而是以政策干预来与购房人间接虚拟地共有。实际上是起一个培育自住型住房市场的作用。
开发商与业主共有。经过一段时间的培育后，政府可以鼓励开发商与业主共同持有股份的共有产权房。这样，购房人减少了当下的购房成本，意在长期回报的开发商则保留了对未来增值的索取权。
业主共有。更进一步，将来还可以探索购房人之间集体投资、集体拿地、集体共有整个小区的共有产权房。类似北欧和德国的住房合作社。每个业主退出后只能把房子交回给业主委员会，业主委员会对外发售，业主个人不得私下买卖。作为业主委员会，考虑是维持小区的长期稳定与和谐，不会刻意参加市场炒房。
六、共有产权房的真正价值
总结起来，笔者认为，共有产权房不能作为保障房的一个品种来看待，那会削足适履，反而扼杀了其活力和真正价值，而应该放在整个住房供应体系改革与完善的大视角来看待。
保障房，只租不售，应对低收入家庭的基本住房需求。共有产权房，只售不租，应对夹心层的产权房需求。商品房，应对中高收入阶层的改善型和投资型住房需求。这样，保障房、共有产权房、商品住房，构成了“三位一体”住房体系，各司其责，无缝衔接，适应不同类型市民不同的住房需求。改造后的共有产权房，还将分流挤压在商品房市场单一通道上的自住型产权住房需求，对抑制商品住房价格、降低房地产市场风险都将会起到显著效果。
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