共有产权房到底是什么？现行的共有产权房模式真的能起作用么？共有产权房之路该如何走？
一、共有产权房是什么
共有产权房，简单的说，就是政府与老百姓共同持有住房的产权股份。按住建部齐骥副部长的话说就是，“即在一定时期内实行共有产权，政府和购房者共有产权”。在国外也有共有产权房的说法，是开发商或第三方与购房者按比例共有住房，还有一种形式是房屋业主的集体共有，相当于住房合作社。
国内共有产权房的一般做法是，政府按照土地价值入股，以约定价格定向出售给购房者，购房者按照约定股份比例与政府共同占有房屋产权。当购房者要出售转让住房的时候，政府可选择购回购房人的股份，转为保障房再流通，或按股份比例从售价中回收资金，使该房屋上市流通。购房者也可以在满一定期限后从政府那里收购股份，然后转为自由处置的完全产权房。
2010年起上海市共有产权房开始供应，定价参照周边市场房价的一定比例，视项目情况，政府一般占共有产权房股份的3成至4.5成，个人占5.5成至7成。准入条件上，上海除了有本地城镇户籍要求外，还实行“双困”（住房困难和经济困难）标准：住房困难标准为人均建筑面积15平方米以下，经济困难标准几次上调后，目前是人均月可支配收入5000元和人均财产15万元以下，两人及以下家庭可上浮20%。据上海市住房保障和房屋管理局资料，截止到2014年初上海已累计完成共有产权房购房签约5.2万户。
北京市政府近日也明确规定，其去年推出的自住型商品住房为“共有产权性质”。购买后，原则上5年内不得转让，5年后转让的，按照价格差价的30%交纳土地收益等价款。
二、共有产权房的吸引之处
相对租赁型的保障房（廉租房和公租房），共有产权房具有不少优势或独特作用。
一是有利于社会稳定和促进和谐。中国老百姓有根深蒂固的家文化传统，有了房子才有归属感。从执政角度，政府也认为“有恒产者有恒心”，提高住房自有率，有利于社会稳定和社会和谐，也有利于房屋维护和保养。同时避免低收入家庭的“贫困陷阱”和保障性住房容易出现的贫民窟现象。
二是更有利于房地产市场长期稳定。如果租赁文化和相应的配套制度不能有效建立，租赁市场再发达，公共租赁房推得再多，也只能延缓而不能根本上化解中间收入家庭（“夹心层”）庞大的购房刚性需求，在未来仍然会给住房市场带来持续性的巨大压力。共有产权房在解决夹心层的购房刚需方面更彻底一些。
三是对政府财政形成的压力更小。公共租赁房的政府投资压力大，投资回收周期长，而共有产权房所需政府资金少，投资回收快，短期内就能形成较大供应量，而且政府没有后续运营管理上的财政补贴压力。
四是可以降低政府财政风险。共有产权房在售出时已经收回建房成本，政府的隐性成本——土地成本，已固化为占比股权，政府的财政风险小，可避免政府财政受楼市风险的冲击。
这些好处，尤其第一点和第三点，使得共有产权房在不少地方政府那里得到青睐。
三、现有共有产权房模式的潜在风险
但同时，现行的共有产权房模式还有不少问题没解决，需要不断完善和改进。
第一，回购约束中的政府风险不对称。以上海为例，现行政策规定：共有产权房购买不满5年时，购房人申请且符合回购条件的，政府可以回购，回购价格为原价加定存利息；满5年的房子，政府有权优先回购，不回购时才可以进入楼市交易，交易后政府按约定比例分摊收益。按上述规定，当未来楼市价格下跌时，以财政资金原价回购共有产权房并支付定期存息，相当于政府对购房者有只涨不跌的担保风险，而这个风险很大。如果政府拒绝回购房产，只分利益不分风险的做法显然也说不过去；而如果预期楼市价格高于原价，潜在投资收益大，寻租空间难以有效避免。
第二，政府的监督成本较大。共有产权房从机制设计上就存有市场价值与政府计划定价的“价差”，这意味着难以完全避免牟利空间。从这个角度上，共有产权房与之前常暴丑闻的经济适用房并没有本质区别，只是相对更加规范和法制化。上海等城市目前似乎还没有在共有产权的分配环节上爆出过丑闻，但这是以昂贵的监管成本为代价，从申请、复核、征信到公示，耗费了很多不必要的社会资源。而且总是存在隐性炸弹，一旦出现一个丑闻，则前功尽弃。
第三，社会风气导向不良。在当前中高收入家庭尚且买房十分困难的时候，中低收入家庭反而可以更轻易拥有带有产权的住房，既不利于引导实现“居住为主”的住房观念，还会歪曲社会风气，甚至会形成“福利陷阱”。
第四，政府难以产生降低房价的激励。目前这种制度设计，某种程度上，相当于政府和个人合股炒房，政府难以有动力真正压低房价。
因此，共有产权房政策有很多方面有待探索和完善。
四、对共有产权房模式的短期改进
针对以上问题，笔者提出共有产权房短期内的改进建议。
1.增加共有产权房上市交易限制期限，如将禁售期延长到十年
这样可更大幅度抑制共有产权房的投资价值。上海在临港新城推出的一批限价房，就是10年禁止上市。共有产权房不应该低于这个标准。
只有严格限制共有产权房上市交易，禁售期内由政府回购，才能最大限度杜绝购房者借机牟利的空间，节约监管的社会成本，同时也遏制高房价的内在激励。
关于政府回购价格，我们的建议是，原价加同期银行活期存期利息和市场评估价，两者取低者。这样做的必要性是避免政府的担保风险。否则共有产权房在禁售期内市场房价下跌，购房者抛售，政府将单边面临风险。回购时候对业主的装修成本按折旧后的评估价补偿。住房保障机构回购共有产权房后，在共有产权房二级市场上挂牌出售，二手共有产权房购买者仍然必须满十年才能再上市转让出售，否则期间仍然由住房保障机构回购。
2.逐步放宽购房准入标准，让共有产权房面向大多数夹心层，释放真正的楼市购房刚需
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