因此，在社会投资缺乏激励和政府保障财力有限的背景下，简单地以公租房取代经济适用房，不仅忽略了住房所有权对所有人主观福利水平（如自尊、自信等）及住房区域权利（如教育、户籍等）的影响，忽略了住房所有权对中低收入家庭财富积累的影响，且由于其存在的投资量大、资金沉淀严重、维护运行成本高等难题，都不利于提高我国的住房保障水平，其更难以成为我国住房保障可持续运行的主要方式。
（四）开展过共有产权的地区普遍反映政策效果较好，风险可控
值得一提的是，2014年中央政府将“增加共有产权住房供应”首次写进《政府工作报告》之前，上海、江苏淮安的部分城市已有几年的实践。从实行的情况看，由于产权收益共享、补缴差价等因素，使得溢价大幅缩小，基本杜绝了共有产权房的寻租现象，很好地解决了经济适用房和限价房中的福利陷阱。
二、发展共有产权住房的思路
构建住房共有产权的理论目标就是使各类住房产权清晰化，并能够通过共有产权结构有效实现保障性住房内部的转换和保障性住房与商品房之间的转换，构建起由商品房、共有产权房、公共租赁房等组成的具有合理分层的新住房体系。现阶段新型共有产权住房应在原来“针对中低收入人群提供保障”的限制原则基础上，将短期目标重点放在中等 （潜在）收入阶层身上，且通过产权清晰、格式统一、具有可调整性的共有产权合约模式统筹管理各类出售型保障性住房；而长期目标，可以考虑覆盖所有无住房所有权的中低收入家庭，通过产权份额的调整和交易实现各类住房之间的具过渡性、连续性、整体性和动态多层次的可持续转换。其制度设计的基本思路有以下几方面。
第一，以共有产权住房模式统领出售型保障房供应体系。利用共有产权住房来统领现在的经济适用房、拆迁安置房和限价商品房，明确政府与保障对象之间的责权利，从而建立新住房保障体系，构建合理衔接的住房体系（详见图1、图2）。可以依据地方的政府财力、保障家庭支付能力、商品房价格，设定不同的产权比例，形成动态的可调整的产权比例关系。对于限价商品房和拆迁安置房，保障家庭通常有较好的支付能力，政府的产权比例适当降低，便于家庭日后有能力时赎回；对于经济适用房，保障家庭的支付能力较差，政府的产权比例适当提高，有助保障家庭拥有住房。
第二，明确共有产权的定价思路，避免价格双轨制。共有产权可采用两阶段定价方法，解决经济适用房现存建设成本与销售价格倒挂的问题。两阶段定价方法的基本思路是：第一阶段：房地产企业作为开发建设主体，在政府和房地产开发商之间依据成本定价法确定共有产权项目结算价格，如实反映项目建设成本。第二阶段：由政府作为共有产权保障房的产权共有人，在政府和保障对象之间确定共有产权的项目销售价格，根据保障对象支付能力确定共有产权比例。保障家庭通过支付市场价格购买一定比例的住房产权，价格和市场接轨。当家庭购得完全产权后，可以享有和商品房同样的权利，实现两个市场的统一。
第三，因地制宜，确定共有产权比例划分。推行共有产权，可以针对不同收入水平准入门槛的低收入者设定几种不同的产权分割出售方式，如表2所示。借鉴国外和淮安、上海已有共有产权的实践经验，在运作前期应当规定相对较高的购买的比例，建议采用方案1。这样可以缓解共有产权建设运营中的资金压力，快速回收共有产权房的投资。随着政府保障能力的增加，可以扩大“共有产权”的保障群体，购买比例要求逐渐降低（可以采用方案2和方案3），使得更多符合资格的中低收入家庭购买一定比例的共有产权。对于剩余部分的产权，购房人每年按剩余产权价值的2.75%-3%的比例交纳租金。此外，共有产权模式也可以作为租售并举制度“租售转化”方案的参考。将政策性住房的租、售问题衔接起来，也为不同支付能力的家庭提供了更加细致的购房参考标准。
总体来说，共有产权这样的制度设计主要有以下几方面特点：
一是满足了购房人拥有自有住房的需求。在房源定价上，以开发建设成本为基础，考虑保障对象支付能力等因素，确定销售价格。在城市住房资源较为稀缺的背景下，使得保障对象以相对较低且符合自身支付能力的价格购买住房，既解决了基本住房问题，又满足了人们对产权住房的需求。
二是有利于形成对购房人的扶持和制约机制。购房人可以按本人出资份额享受房屋增值收益，一方面有利于积累经济能力，为将来退出住房保障、进入市场改善住房创造条件，有利于形成住房保障体系与房地产市场体系的有机衔接；另一方面也有利于制约住房使用、养护过程中不当行为的发展。
三是共有产权保障住房销售价格以土地开发成本和建安成本为基础确定，政府主要是免收土地出让金、税费和投入市政、公建配套费等支出，财政负担可以承受，有利于共有产权保障住房工作的可持续发展。
四是政府各种投入形成的房价折扣转化为政府持有的产权份额，一方面压缩了保障对象的获利空间，减少了追逐利益的动力；另一方面避免了国有资产的无序流失，将来房源上市转让时分享的相应收益还可循环用于住房保障。
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