一、共有产权存在的合理性解释
解释共有产权存在的合理性是推广共有产权的前提。基于以下几个主要理由，我们认为，推广共有产权符合现实且必要。
（一）给予中低收入家庭产权型保障具有重要的社会经济意义
住房保障问题是世界性难题。尽管各国住房政策各有特点，但总体上讲，住房政策的大趋势是以促进住房自有化率的提高为主，辅以公共租赁房。归纳其主要原因是：首先，住房作为人类生存的基础，也是福利的基础，住房产权与社会政策其他领域之间具有复杂的“嵌入性”，养老、医疗、教育甚至就业等领域均与住房产权密切相关，因此，瑞典学者凯梅尼认为，“在研究福利体制的这一建构与重组的过程中，住房是建构福利国家的一个关键领域”，日本学者早川和男（2005）也认为，住宅福利是社会福利之最，主张“把住宅问题看作国家、社会的首要问题”。其次，大量的研究表明，人们存在着对房屋所有权根深蒂固的渴望，拥有住房产权能给人们带来自尊、自信以及安全感。住房产权有无这种分化对居民的幸福感水平确实产生了不容忽略的影响，有住房产权的居民其幸福感水平显著高于无住房产权的居民。再者，住房是城市居民家庭财富的主要组成部分，能否拥有住房所有权，对城市家庭而言，更是意味着是否拥有家庭财富积累的原始机会和社会学意义上的社会向上流动的机会。
但是自1998年以来，不断攀升的商品房价格直接导致了居民住房可支付能力的削弱，高房价与中低收入群体（包括一部分中等收入群体）住房支付能力之间的矛盾日益突出。以浙江省为例，考察根据统计年鉴里七等分城市居民家庭收入水平，计算得到标准住房消费面积为90平方米，各收入阶层房价收入比的情况，发现高收入家庭的收入增长基本与房价快速上升的速度相匹配，房价收入比变化不大，而购房能力弱的中低收入家庭，其购房能力不但没有改善，反而加速恶化。如最低收入家庭房价收入比从2000年的12.94提高到2012年的29.50，2012年中等收入家庭的房价收入比也高达12.35 （如表1所示）。越来越多的中低收入家庭（包括一部分中等收入群体）不得不被动地退出商品住房市场。
因此，给予中低收入家庭产权型保障具有重要的社会经济意义。根据经典的纺锤型社会结构模型可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定，其往往也是社会财富创造的中坚力量，让这部分家庭拥有“财产性收入”不仅是壮大中产阶层队伍、缩小贫富差距的客观要求，而且也对改善创业环境、提高城市竞争力、保持社会稳定具有重要意义。
（二）我国经济适用房政策的偏差
经济适用房是我国停止实物分房后建立并首推的解决中低收入家庭住房困难的重要制度安排。不可否认，经济适用房在一定时期内为解决我国城市中等收入居民住房困难、改善居住质量等问题起了很大作用，但随着住房市场价格的快速上涨，经济适用房产权的模糊性所隐藏的一系列问题越发突出。虽在《经济适用住房管理办法》中将经济适用房产权定义为“有限产权”，但是没有明确个人持有的产权比例，因此经济适用住房有限产权是在收益和处分上受到限制的所有权，是一种受到限制的单独所有权，而并非共有。其在法理与具体实施过程中存在以下问题。
第一，有限产权经济适用房致使法权和事实产权不一致。从字面上理解“有限产权”，是因政府让渡了一部分收益，因此，对产权做出了某种限定，政府和个人共同持有经济适用房房屋产权，双方都是只拥有不完整的产权。然而现实是，拥有不完整产权的个人却完整地拥有事实上的完整产权，也使得个人拥有了寻租空间，导致法权与事实产权不一致，权力和义务不一致。按照《物权法》以登记确定权属的原则，既然经济适用房的产权证和不动产登记簿上的产权人记载的只有购房人的名字，就只能推定房产为购房人所有，其属于个人财产和私权范畴，政府公权力不具备直接介入权，国家就没有权利干涉购房人处置权的法律依据。
第二，经济适用房有限产权制度滋生寻租行为。经济适用房由于政府的补贴而价格远低于市场价，让这种交易更加有利可图。根据有关规定，经济适用房在购买5年后就可以上市出售，因此刺激很多人暗箱操作骗购经济适用房，进行投资谋利。另一方面，一些逐渐富有的家庭没有从经济适用房保障制度中合法有序地退出，从而导致了社会住房保障资源完全流失。
第三，有限产权经济适用房产权不清晰，导致处置难。尽管一些地方以文件形式明确规定了上市交易时应补充土地出让金或同地段商品房与经济房的差价，但由于法律效力低（一是居民接受度十分有限；二是实际操作上，特别是退出操作中不能得到法律层面的支持），政府与个人的合法收益得不到及时保障。
第四，有限产权经济适用房产权不清晰，抵押融资受影响。当个人用住房向银行抵押融资时，银行根据个人在住房中拥有的产权比例确定融资额，由于有限产权经济适用房没有明确个人持有的产权比例，导致银行实际操作难，许多银行拒绝经济适用房的抵押融资贷款。
（三）租赁保障房难以成为住房保障可持续运行的主要方式
以公共租赁房为主体的租赁型保障房其核心特征是通过“租赁”方式保障居民“住有所居”，房屋所有权不发生转移，这对引导居民树立正确的住房消费观念，形成合理的住房梯度消费模式，具有很好的促进作用。但是租赁型保障房建设投入大、维护运行成本高、退出难等是个世界性难题，极易沦为“福利陷井”。尽管发达国家与地区已实施公共租赁住房保障制度多年，积累了丰富经验，但仍面临严峻的问题。
第一，租户对保障房破坏性使用，造成物业和社区环境恶化，社会问题增多。英美等一些社会住房小区秩序混乱，公共场所故意乱抛垃圾、制造噪音、肆意破坏公物等问题比较普遍，成为犯罪活动、吸毒和毒品交易、打群架等集中点。尽管美国公共住房支出不断增长，但居民对社区抱怨和不满度增加，严重影响居民的身心健康，恶劣的居住环境抵消了低收入家庭的住房保障效用。
第二，住房保障财政负担重。美国公共住房的建设成本由联邦政府承担，但运营成本靠租赁收入维持。刚开始运营期间，由于新房维护成本较低，公共租赁房运行良好，但之后住房保障财政负担逐渐加重。联邦住房运营补助从1969年的1490万美元上升到1979年的72700万美元，1993年的25亿美元，2003年的35亿美元，2003年运营补助占公共住房总预算的一半。由于资金紧张，很多住房管理机构不得已停止公共租赁房的修缮和维护，造成公共住房居住环境逐渐恶劣，使得社会租赁住房越来越集中于针对社会劣势群体进行住房供给，在空间上形成了“贫民窟”，产生了严重的社会隔离和阶层对立，引发了严重的社会问题。
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