四、完善相关法律法规，加强法律政策衔接
目前经济适用房购房家庭违规与他人签订出售、出租协议的，由于现行政策均为规范性文件，效力和立法层次较低，法院面临判决合同无效缺乏法律依据，判决有效又与保障初衷和维护公共利益相违背的两难困境。共有产权房较好地适用于现行私法体系，可以避免购房家庭擅自签订合同的纠纷。《物权法》第101条规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。《民法通则》第78条也规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。依托于现行法律体系，共有产权房在转让时必须征求政府产权人的意见，政府可以优先回购，否则法院可以认定协议无效，为违规处理提供了有力支持。
但引入共有产权机制后也会产生政府的连带责任和风险负担问题。《侵权责任法》第85条、第86条规定，对于建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，以及建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成的侵权责任，如果所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《物权法》第98条规定 “对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担”。因此如果侵权房屋的政府共有人不能证明自己没有过错，或者家庭欠缴房屋使用过程中产生了费用而又未提前明确约定的，政府存在连带责任。解决方案的一种思路是，住房保障立法中给予政府主体豁免权，并通过销售合同约定，明确由家庭承担安全、维修责任以及交纳各种费用的义务。这种思路符合权利和义务对等的原则，由于家庭实际使用房屋，因此承担相应的义务，但需加快住房保障立法进程，制定有足够效力的法律法规，保证与《物权法》等法律的衔接。另一种思路是政府成立或指定专门机构负责共有产权房的持有、运营、管理等工作，管理中的责任和义务由指定机构承担，指定机构与家庭通过合同约定，按平等的民事主体关系进行处理。这种思路可以解决与《物权法》等现行法律的衔接，但增加了政府增设机构人员的负担，同时也带来了政府对指定机构的监管、建立共有人之间平等协商解决问题机制等新的管理问题，需要结合制度的整体设计提前谋划。
另外，当共有产权房涉及政府税费减免等优惠政策并用于保障目的时，家庭产权份额抵押处置等行为也会产生与住房保障目标不一致的情形。《担保法解释》第54条规定：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效”。根据《物权法》、《担保法》等法律，按份共有人除了出卖外还可以将其拥有的份额设质、抵押、用作担保等，家庭无力还款时抵押权人（债权人）也可以通过拍卖等方式将房屋过户给不符合保障条件的个人。根据《婚姻法》、《继承法》规定，房屋可能通过离婚、继承等方式流转给不符合保障条件的个人，使保障房流出保障体系。如上述法律被人利用，可能导致共有产权房起不到应有的保障和管理目的。由于私法法律体系主要考虑的是维护个人财产等权益以及民事关系之间的平等。因此，当共有产权房应用于住房保障时，有必要从保障本原出发，对房屋的抵押担保、投资等处分权益进行限制，加强政府行政部门监管，严格房屋变更、继承和退出管理，维护公共资源公平分配使用。
五、细化政策措施，实现规范有序管理
政府共有人的业主权利问题。政府共有人作为房屋业主，在业主委员会等组织中是否履行相应的权利和义务、非自然人如何履职和追究责任、政府共有人的业主票数如何计算等问题缺乏深入研究，需要完善相关政策，与《物业管理条例》等规定相衔接，推进和谐小区建设。
共有人之间产权转让和变更问题。家庭购买政府产权可以看作是家庭通过补交土地收益自然退出共有产权房，涉及退出时点的市场房价评估，政府也可以鼓励家庭购买，在一定年限内给予原价或优惠购买政策。政府回购家庭产权分为两种情况：一是家庭因又取得其他住房、违规强制退出等原因，需要退出住房的，由政府按规定回购；二是家庭自愿放弃产权型住房或者因临时急需用钱要求退出或减少个人持有产权比例的，申请政府予以回购。另外，家庭产权人之间因个人原因需要进行房屋调整、调换的，也需要有一个交换平台和机制来保证顺利实施。
另外，如借鉴英国实施共有产权经验，政府产权部分由家庭承租的，还需建立租金动态管理机制。租金可参照公租房定价原则，按照略低于市场租金确定，并考虑对保障对象给予减免或补贴，对超出保障标准的家庭按市场租金收取，实现阶梯型退出。但政府收取租金后，也将带来管理责任和法律义务等问题，需要一并统筹考虑。在管理手段上，管理机构应当建立信息系统，加强技术管理手段，提高人性化、信息化管理水平。
