一、有效控制供应对象，合理安排供应方式
共有产权房以家庭和政府共有房屋产权的形式，提供低于市场房价的政策支持住房，帮助家庭解决自住型需求。通过调节家庭购买房屋产权比例，可以满足不同收入水平家庭的购买需求。共有产权房购房家庭具有如下特征：有购置产权型住房的愿望，希望获得稳定的房屋所有权关系；有一定购买能力，在家庭收入和资产上，高于廉租房最低收入标准，但又无力在市场上购房；在解决自身居住问题的同时，对于家庭出资和持有房屋产权有保值增值预期。因此，共有产权房既适用于现行住房保障体系中的购买保障房人群，也适用于不符合现行保障房条件的“夹心层”人群，包括新就业大学生、产业工人骨干、城市白领等。在这两类人群有同等需求意愿的情况下，后者对共有产权房的购置能力和表达意愿能力更为强大，但后者由于具有较好的成长性，表现更多的是过渡性住房需求，随着职业的发展，其中有一部分人将逐步具备在市场上购房的能力。
为确保住房保障和供应体系的公平健康发展，在考虑政府保障和支持能力、城市发展约束条件等情况下，应对供应对象做好制度设计和统筹安排。
一是完善公租房（含并轨后的廉租房）制度设计，优化选址、交通、租金和补贴、公共服务等配套设置，鼓励支付能力不足的保障家庭和过渡性需求人群首先通过公租房解决住房困难。
二是由于共有产权房具有土地重复投入、政府提供政策支持的特点，为确保有限的公共资源合理配置，应合理设置供应范围，其中参照经济适用房建设模式，政府实行税费减免，直接让渡土地收益或将市场房价打折后再确定家庭购买比例的，应首先保障符合条件的中低收入住房困难家庭的住房需求；如果政府提供出让用地，政府让渡的土地收益全部显化为政府产权，可以根据城市当地实际，用于解决家庭的自住型住房需求。从这个意义说，共有产权房和中小套型商品房一起，都是城市房地产市场调控的有效品种，有利于促进形成持续健康发展的住房供应体系。
三是实行共有产权房准入标准的动态调整，政府应量力而行，科学测算购置人群的范围和规模，并根据供需情况和政府支持能力，对准入标准进行动态调整。对于保障条件范围以外家庭不设轮候期，充分调动家庭解决自身住房的积极性。
二、辩证看待获利空间，确保保障手段与目标相适用
现行经济适用房实行的是差价收益模式，即已购经济适用住房达到上市条件的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益。共有产权房销售价格如果按市场房价的一定比例R确定，同等比例下，差价收益模式下家庭需要补交比例为1-R的差价收益，共有产权房家庭须交纳总价款为1-R的价款。差价收益模式隐含着政府让渡了“政府产权部分”的首次购买成本，主要分享的是增值收益，而共有产权房显化了政府让渡土地收益等出资部分，即便市场房价一直保持不变，甚至下跌时，家庭要取得完全份额，也需要支付“政府产权部分”的价款，因此更能压缩家庭获利空间。在房价下跌时，家庭也须承担市场风险，体现了共有人收益共享、风险共担的原则。
与公租房相比，共有产权房仍有较大获利空间，特别是当购房家庭取得50%以上的产权份额时，收益的大部分仍归家庭所有。从住房保障的角度，专家学者和舆论更倾向于仅保障家庭的居住权而非财产权，保障房不应用于投资投机和牟利。如果要完全取消家庭牟利空间，减少寻租可能，一是发展公租房，不给家庭以取得产权后财产增值的机会；二是从住房保障立法和合同约定入手，完全取消购房家庭处分、收益权利，使共有产权房只能按规定价格出售或转让给符合条件的保障家庭，房源在住房保障体系内实现封闭运行管理。当共有产权房用于市场调控目的，政府让渡的土地收益全部显化为房屋产权，则相当于为家庭提供的是购房垫付支持。在家庭达到完全购房能力后，再通过购买政府产权部分的方式将让渡的土地收益和政府产权增值部分返回政府。从这个意义上说，家庭有理由获得当初购买产权的增值收益。当市场房价下跌时，家庭也须承担市场风险，承担不获利或亏损的风险。
三、合理确定销售定价，建立科学的定价机制
共有产权房销售价格占周边市场价格的比例为家庭出资购买拥有的房屋产权比例。定价时，可以根据周边市场房价和家庭承受能力等因素确定家庭购买的不同产权比例，比如家庭购买50%、70%的产权，只需支付房价的50%、70%。从另一角度看，共有产权机制可以将经济适用房、限价商品房、自住型商品房等不同类型房屋品种予以整合，形成对购买能力不足家庭住房消费的梯度支持。定价思路主要有以下几种：一是固定家庭购买的产权比例，由政府根据项目区位、周边房价等因素确定一个固定比例，比如项目位置好、价位高的地区，可确定家庭较低的购买比例，以与家庭购买能力相适应，这种方式便于项目开发投资结算，但一个价格对应的购买家庭范围较窄，部分保障家庭可能无力购房，要将这部分家庭纳入购置范围，需会同金融机构建立担保或融资支持机制。二是一个项目内由家庭自由选择购买产权比例，这种方式充分照顾了家庭购买能力，但销售结算和产权登记管理较为繁琐，家庭购买的产权比例过低，也会引导家庭过度住房消费，在贷款抵押、后期管理等方面带来一些问题。三是采取前两种方法的折中，在一个项目中采取若干种产权比例由家庭选择，在公平和效率间取得平衡。价格管理和住房保障部门可根据家庭实际情况选用合适的定价方式，但不管采用哪一种方式都较原有的经济适用房成本定价方式更为灵活，更能反映市场房价的变化。
为确保共有产权房定价工作的顺利实施，一是应建立科学的定价评估机制，政府可以通过委托专业评估机构对周边市场房价进行评估，也可以采用周边地区新房和二手房交易成交均价。在定价时点上，建议以项目预（销）售时房价为准，避免土地供应或者开工时确定的销售价格不能真实反映销售时点周边市场房价水平；二是建立共有产权房专项资金收支统筹机制，将项目结算支出和销售收入之间差额、上市时家庭交纳的国有产权部分房屋价款等资金纳入统一管理，统筹平衡不同项目盈亏，保证项目滚动开发的资金投入，政府部门也能根据资金情况安排共有产权房的开发管理计划和规模。
