摘要：现阶段我国的宏观经济发展已经进入了新常态，随之而来的房地产市场也发生了与昔日不同的变化，其供给与需求的投资和销售已经今非昔比，房地产泡沫日益浮现。当下我国房地产市场的最大压力，就是房地产库存量大。在2016年中央确定出的五大经济任务中，房地产“去库存”成了其中之一。
关键词：房地产市场；去库存；调控政策
当前我国经济已经进入了一个新常态，经济增长速度放缓，与之而来的房地产供求关系也慢慢开始发生新的变化，各地由于不同的市场情况也相继出台了不同的楼市新政，“促销与限购”的现象并存。未来，随着城镇化进程的放缓和人口结构的变化，房地产市场的需求和供给都将持续进入慢速增长，局部地区甚至进入负增长的常态。由此看来，我国的房地产市场调控政策务必要顺应其发展的新常态，进一步优化房地产市场的长效机制，从而更好的发挥市场对其的资源配置作用。
一、当前房地产市场发展面临的问题
（一）开发投资总量放缓。房地产开发投资总量逐步放缓。在投资方面，2010年我国的房地产开发投资累计完成额同比增速高达30%以上，而到2015年12月却下滑到1%；在开工状况方面，2010年我国房屋新开工面积累计增速高达70%，而到目前为止，该比例为负值已经有22个月之余，且2015年底更是降低到了-14%；在房价方面，从2014年9月以来我国70个大中城市的新建住宅价格同比已连续十多个月为负，直到2015年12月，一线城市的房价有所提升才将该值转为正值。（二）去库存化压力大。目前“去库存”是我国房地产面临的首要问题，一般可以从三个方面进行分析：首先从待售的商品房面积来看，我国商品房的待售面积于2015年年末是71853万平米，该年间房屋的销售面积为128494.966万平米，以此速度进行销售，当前所有库存只要6.72个月即可全部销售。其次，从商品房施工的面积来看，我国房地产在建施工面积于2015年末是735693.3687万平米，如果按照我国2013年房产销售高峰时的速度进行计算，我国现有房产库存要用5.64年才可销售完毕。由于在建面积中有期房的存在，可能部分房屋已经销售掉，所以所剩商品房去库存时间将会不到5.64年。最后从我国未开发土地的面积来看，以2.5的容积率来计算，我国待开发的土地面积于2015年末是36638.48万平米，将这个数字折算成楼房面积后是88561.32万平米，以2013年的销售速度来算，该部分土地开发成商品房后也需要8.4个月才能消化。（三）地区差异化加大。房地产市场分化随着房地产市场调整程度的加深变得越来越明显，虽然很多三四线城市政策比一二线更为宽松，但是当前一二线城市的房地产市场成交更为活跃，价格上行趋势更为明显，而很多三四线城市房地产市场表现依然比较平淡，甚至下行风险加大。分析70个中大城市的新建商品房价格指数可以看出，房价同比增速与之前的-6.3%上升到了今年1月份的1%，一线城市由-4.5%提高到了22.4%，而二线城市也由负转正，三线城市的跌幅虽然有所缩小，但与一、二线城市相比并不理想。
二、我国房地产市场趋势的影响因素
（一）房地产市场正进入新常态。当前我国的经济发展正在步入新常态，在这一新的发展阶段，最突出的特点就是经济的增长速度从高速转为中高速。与之相对应的房地产市场，经过了十多年的迅猛发展，也正逐步进入一个新的阶段。房地产投资增速下降明显，房地产投资同比连续下滑15个月，即使在房地产回暖的趋势下也很难重回高速增长的时代。在房地产市场回归其本来属性的政策引导下，住房需求从疯狂走向理性，而房地产市场地区分化随着房地产市场的调整越来越严重。（二）人口结构发生改变。人口红利长期以来是我国经济快速增长的重要因素，然而在2010年的第6次人口普查中，数据显示我国的人口年龄结构已经不合理、表现在生育率偏低、人口老龄化的速度也开始加快，我国人口已开始向负向增长。我国15-59岁的劳动年龄人口自2011年就开始下降，而购房适龄人群和住宅的消费主力人群是在20-50岁，我国该年龄段人口数量在逐年减少，必然会影响到购房数量的下降。（三）人口向一线城市聚集支撑其房价。首先，由于人口的集聚效应，我国人口的流动方向总是由农村移向城市。其次，一线城市的发展远远超过三四线城市的发展，不论是在医疗、教育、就业还是娱乐等方面，基础设施建设总是列居首位，因此一线城市有着更强的吸引力，促使大批人口向一线城市发展。（四）政策刺激助推一线城市房价。一般情况下，政府的政策改革与房价的变动有着很大的关系，每出台一项重大政策后房价都会发生显著变化。例如330新政使房价有了飞快的上涨速度，但后续又有所回落；930新政再次加快了房价的上涨速度。今年2月下调了首付比例，并且对营业税以及契税进行了调整，春节过后房价呈现上涨现象。有关购房政策的实施虽不全是针对一线城市而言，但对购房者的预期还是会有所影响。（五）一线城市购房产生的财富效应强化购房者风险偏好。房价与租金的比值称为售租比，该比值一般用来衡量房地产市场的高估或低估程度，同时购房者的风险偏好程度也是由该比值来反映的。如果说售租比在较短时间内上升速度过快，那么该楼市的繁荣程度不会持续太久。对于一线城市的售租比而言，如果大幅度上升则说明购房者在购房过程中存在非理性因素，因此风险也会加大。然而，一线城市房价的飙升虽然有一定的基本面支撑，但更多的体现为货币现象，属于脱离了基本面的非理性繁荣。在非理性繁荣的状态下，投资者更多的是被上涨的房产价格所吸引，而不单单是因为房地产本身的价值。
三、房地产去库存的政策建议
（一）提高有效需求。（1）增加收入。提高劳动者的收入水平，尤其是让身处一线城市的劳动者收入提高速度高于房价上涨速度，从而实现房价收入比初步回归到合理的水平上来。进入2016年以来，一线城市房价迅猛回升，在此情况下，仍有大量购房者购买了大房，按揭贷款的规模也持增加状态，贷款每月所还数额在3-5万的成了常态，这说明购房者未来收入较前几年相比会有大幅上升的趋势，不过这也成为了房价上涨的重要支撑。（2）降低税费。三四线城市的去库存压力无疑是较大的地区，通过降低购房的税费，或直接补贴购房者等方式，可以推动三四线城市的房地产业，减少当前的房地产库存，缓解去库存压力。（3）住房信贷金融政策需要长期稳定。一般说来，贷款利率和首付比例的变化会在很大程度上影响到购房者的支付能力。购买者的需求会因为房贷政策的改变而出现集中爆发的现象，房价会在短时间内迅速上涨。因此，可以通过探究我国居民在购买房产时的贷款利率固定和首付比例或两者反向变动的房贷政策来稳定购房者的预期，从而避免购房需求在较短时间内出现提前释放的现象。（二）房地产市场的供给侧改革。（1）提升房屋质量，优化房产结构。我国经济进入新常态的同时，房地产业也进入了新的状态，住宅投资不再是高速增长，而是进入平稳或缓慢下降的状态；总量上也不再是呈扩张趋向，而是表现为总量放缓，区域结构分化；加上人口继续向大城市迁移，房地产政策更需要适应新的发展阶段。（2）在建设用地和住房发展机制方面逐步实现城乡统一。在符合国家用途管制和规划的前提下，尽可能实现农村集体经营型建设用地与国有土地同价同权，让农村集体建设用地建成区；并将部分城中村纳入城镇规划，实现基础设施、建筑标准和商业与住宅发展规划上的统一。（3）完善住房的法律体系。在法律上，我国关于住房的法律体系还不够完善，应加快建立完善的住房法律体系，例如抓紧起草《住房保障法》、《住房租赁法》和《住宅法》等各项专门的法律。
参考文献：
[1]郭克莎，中国房地产市场的宏观定位、供给机制与改革取向[J].经济学动态，2016（3）：50-52
[2]余呈先，我国房地产市场供给侧管理的动因与对策[J].宏观经济研究，2016（5）：73-78
[3]赵晓，非理性繁荣的盛宴不可能持久[J].中国房地产业，2014（Z1）：48-50
作者：宫存格 单位：西北工业大学人文与经法学院
