一、活化工厦对物业管理带来的机遇与挑战
1.机遇大厦物业管理的目的在于为大厦的业主及住客提供和维持舒适的生活环境，并有效地保养大厦的公用地方及设施。良好的大厦管理能令大厦洁净、安全及和谐，并能为大厦提供保安措施，改善业主及住客的生活质素，也会提升物业的价值。从活化工厦为物业管理带来的机遇来看，包括如下内容。一是活化工厦对物业管理行业的影响应该是正面的，因为零售业及商厦对物业管理的质与量的要求比对一般轻工业物管的要求高，更何况目前不少工厦已空置。二是活化工厦能够提供更多的物业管理介入机会。活化工厦模式能够拆除更新原有建筑物，合理化住户安置，改进大厦公共设施，并变更土地使用性质或使用密度。详细内容应包括土地使用的改变计划、地下与地上公共设施、设备的更新、现用户的迁移安置、区域内旧屋的拆除等。因此，工程涉及方面极广，这些内容值得探讨，并与物业管理服务业密切相关。三是活化工厦使得业主对物业管理的需求度提升。具体反映在两个方面：业主对生活环境品质要求会逐渐提高；政府与业主对大厦生活环境的品质化与标准化具相当共识，物业管理市场未来成长空间极大。2.挑战一是活化工厦措施将增加商场及办公楼供应，租金及管理费可能面对下调压力。物业管理公司需面对以下的挑战：物业管理在商场及办公楼的市场增加；管理费或许有下调压力；物业管理人才的需求将增加。二是当前物业管理技能的不足。国内物业管理公司规模仍太小，人员素质参差不齐且易流于恶性竞争，难以提升整体服务品质；缺乏教育体系及培训体系；目前的诸多法律很难适应时代的发展，有必要进行修订，从而确保构建起符合活化工厦需求的物业管理相关法规；目前物业管理服务人员证照制度有待加强，需根据国外经验，建立我国完整的物业管理人员证照制度；目前物业管理产业缺乏资料库的建立，导致该产业发展的基本资料不足；进入市场门槛低，并且退出该行业也没有太大障碍。
二、应对活化工厦的物业管理新举措
1.加大活化工厦前期阶段的介入目前，物业管理缺乏完整性整合系统，在活化工厦前期规划阶段全权由建设公司主导，建设公司与建筑规划设计人员很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，容易产生使用需求与规划设计上的落差，而造成日后维护管理的不便。因此，物业管理公司应在活化工厦专案规划设计阶段前期介入，从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，并提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。具体来看，涉及到如下内容。一是前期设计介入。如果物业需要专业、有系统经营及具高度整合等特性，则在规划设计时期，物业管理就应当介入，从业主使用和物业管理的角度出发，参与活化工厦规划设计方案的讨论，提合理的建议，完善设计每个细节，使活化工厦完成后，更能发挥其功能，并且可以有效地避免因设计欠缺给物业管理和业主使用带来的困扰。二是前期管理介入。物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外，首先应对员工进行物业管理相关知识培训，使员工们了解本阶段的工作重点，经常与业主取得联系，加强对业主应用的监督指导，对应用中暴露出来与设计和施工有关的问题及时收集汇总，并与开发商保持密切的联系，或者经建设公司授权，代表建设公司与施工方联系，使暴露的问题能在活化工厦公司尚未完全撤离的时候，得到及时处理和排除。三是使用管理。物业管理周期最长的一段，可以延续到物业自身使用寿命的终结。目前我国活化工厦前期规划阶段多全权由建设公司主导，引入物业管理公司进入较晚，容易产生使用需求与规划设计上的落差，而造成日后维护管理的不便，因此如何使建筑公司与物业管理公司的相互搭配得宜，并与使用者的使用、管理需求相符，使得物业的寿命得以延长使用为主要的重点。2.搭建活化工厦物业管理数据库一是期望官产学研方面的不同组织共同建构活化工厦整体物业设施维护与管理数据库（DATAWAREHOUSE）与资料挖掘（DATAMINING）技术。为使物业设施维护与管理的知识创新与探索的基础应用，并以此基础发展出具有智能化设施维护与管理信息系统，提升服务品质与效率，打造能够体现高科技的工厦物业设施维护与管理服务品质与生活。二是物业或资产设施维护与管理信息系统未来发展方向，应确保管理信息系统能采用企业资源规划（ERP）模块进行规划。结合不同产业类企业资源规划（ERP），强化管控机制，从而以期能在设施维护与管理领域架构一套完整的信息服务平台，深化技术、信息、服务共享的契机，以达成相应的管理目标。另外，需发展互动式数字技术资料库，有效运用设施维修资料库，逐步建立GIS互动式数字技术资料库的架构，通过文字、图形状态提供维护使用人员更完整维修技术指导知识，除可有效缩短技术指导知识等待时间，且减少维修过程误判的比率，并借以提升使用人员工作效益及延长设施寿命。三是发展互动式节能技术资料库，借助资料收集及监视控制设备（SupervisorControlAndDataAcqusition,SCADA）汇整设施的运转状态，并与物业设施维护与管理信息系统内建运转值进行自动比对。比对结果提供物业设施管理人员决策!有效执行设施设备的节能策略及预防保养策略，以达到延长设施寿命及减碳管理目标，创造绿色生活环境。3.规范化的管理理念与思维创新一是规范化的管理理念。在给顾客提供的各项服务应必须明确各自的责、权、利关系，即让顾客提前知晓，同时又保证了自身的服务质量，从而提高了工作效率。实施规范化管理，是企业发展的目标和市场经济发展的必然规律。因此，物业管理企业必须明确贯彻并规范管理的理念，遵循市场规律办事，不投机不取巧，踏踏实实，使服务过程规范、透明，建立一个公开、双向的沟通渠道，敢于将自己的工作明确地展示给顾客。二是创新思维。物业管理公司时刻要有危机感，有压力感，正确认识自身及所处的环境；所谓“做正确的事比把事情做正确更重要”，就是正确处理好战略和策略的问题，凡事都要有一个正确的立足点；所谓“今天的方法就是明天的问题”，因而还要有一个创新思维的问题，要关注形势的发展，根据外部环境的变化，不断调整工作方法，完善工作程序，避免僵化。综上所述，随着经济的区域化发展进程的加速，我国许多地区的工业大厦都被遗弃。因此，从多个角度着手，进行工厦活化十分必要。文章重点分析了当前工厦活化的主流政策和实施，并探讨了活化工厦对当今物业管理带来的机遇与挑战，最后给出了在活化工厦背景下，有效提升物业管理水平的措施，以期为活化工厦在我国某些地区的开展提供必要的借鉴与参考。
作者：郑洁 单位：上海信谊物业经营管理有限公司
