一、贷款过度
其次，除了投资人对房地产未来的前景充满着希望，大量的金融机构也融入进来为广大投资机构和个人提供大量的贷款资金，这成为了房地产泡沫化的直接助燃剂。在银行提供贷款的情况下，大量的资本进入房地产行业，造成了一种供不应求的假象，随着大量借贷资本的介入，在供不应求的情况下，必将推动房地产价格的一路攀升，这成为房地产泡沫的一个非常重要的原因。从投资人角度分析，他们可以通过付一部分预付款，抵押所需要的房产来获得银行的贷款来炒高房价为自己获利。从银行以及其他金融机构角度来讲，他们对房地产行业的前景也持续看涨，并且在有房产抵押的情况下放贷获取利润也是符合他们的投资理念的。
二、郑州市房地产泡沫化实证分析
1、2009-2012年郑州市房地产泡沫指标分析
根据以上的分析方法，下面我们就郑州市房地产市场泡沫化进行数据分析。1.1价格收入比价格收入比指的是一套居民住房的平均市场价格与居民品均家庭年总收入的比值。该指标的设计来源于房地产泡沫的过度投机行为，价格收入比反映了平均家庭的对于房地产市场的支付能力，该比值越高，说明居民支付能力越弱，房地产的泡沫化相对而言越严重。目前，价格收入比已被广大学者所应用来评估地区乃至全国房地产市场是否泡沫化以及泡沫化严重程度如何，该指标是评价房地产泡沫化指标中较为广泛接受和重要的指标之一。一般而言，对于一套70平方米的房子而言，价格收入比的范围在4-6为宜。根据郑州市统计局2012年9月公布的相关统计数据分析，如表1所示[2]：从表1的中的分析我们可以看到，郑州市城镇居民家庭人均可支配收入每年都有较大幅度的增加，单位商品房价格从2009-2011年三年均保持持续增长，2012年与2011年基本维持稳定。2009-2011价格收入比在逐步攀升，并且2009年-2012年均超过最合适的标准6范围。这说明从2009年到2012年郑州市房价出现了轻微的泡沫化，在2012年郑州市房价相对于2011年趋于平缓。1.2房价增长率与人均收入增长率比值房价增长率体现的是随着时间的推移，房地产行业单位价格同比增长的速度。人均收入增长率反映的是平均家庭每个人相对于去年收入的增长率。单位房价增长率与人均收入增长的比值也能充分体现房价与个人收入增加速度问题，在一定程度上能够反映泡沫化的存在与否。如果房价的同比增长速度远远高于人均收率增长率，那么大多数家庭就无力承担高房价带来的成本，也就给投资者更多地机会去炒作房地产，导致泡沫化。具体如下图所示[3]：从表2中我们可以看到，2009-2012年的房价增长率与人均收入增长率的比值在合理的控制的范围内。从这个指标来看，目前郑州市房产价格泡沫化程度较不明显，对大多数居民而言，它保持在一定的合理购买范围内。1.3抵押贷款增长率与人均收入增长率比值这里谈论的抵押贷款主要指购房者为购买房产从银行或者金融机构借贷资金。抵押贷款率在一定程度上显示了房地产市场的运转效率和交易频率。但是也不能仅仅从抵押贷款率的角度单独分析其对房地产泡沫化的作用，需要借助收入增长率指标。当抵押贷款增长率与人均收入增长率的比值大幅度提高时，泡沫化的程度也在逐步加强。从表3的中我们可以看出，2009年到2011年的抵押贷款增长率和人均收入增长率的比值保持在2以内，2012年略有增加，总体上趋于增长趋势。也就是说2009年到2011年郑州市发地产市场在一个可控的范围内，并没有形成明显的泡沫化，在2012年出现了些许的泡沫。关注最近4年的数据，根据此指标的数据，我们得出最近4年左右郑州市房地产泡沫化有增长的趋势，但不太明显。
2、综合评价
通过运用上述4种分析方法以及结合相关的数据分别得出了以下结论：价格收入比方法得出从2009年到2012年郑州市房价出现了轻微的泡沫化，在2012年郑州市房价相对于2011年趋于平缓；房价增长率与人均收入增长率比值分析方法得出2009-2012年的房价增长率与人均收入增长率的比值在合理的控制的范围内。房价增长率与人均收入增长率比值方法得出2009年到2011年郑州市发地产市场在一个可控的范围内，并没有形成明显的泡沫化，在2012年出现了些许的泡沫。因此，综合上述的4种分析方法得出的结论，可以初步判断2009年到2012年郑州市房价基本保持小范围的增长波动，并未出现泡沫化或者说有轻微度的泡沫。
三、结论与建议
本文分析了郑州市房价的泡沫化，得出该市房价在可控范围内，未出现过度泡沫。那么对于房地产泡沫的地区或者从全国范围来看的房产泡沫应当如何解决呢？首先政府继续完善住房保障政策，抑制商品房价格继续上涨，这是解决房价居高不下的一个重要的手段，在房价高速膨胀的情形下，政府的宏观调控是非常重要的，而且合适的政策对房价的调控也是比较有作用的。其次，强化土地资源的管理和配置，十八届三中全会也提出了通过调控土地的配置和管理来简介的调控房价，土地的稀缺对房产泡沫有一定的影响，政府通过控制小产权土地的使用权等措施抑制也可能会具有一定的积极作用。[4]最后，完善房产税收政策，一方面加大购买多套房的房产税，两一方面调高建筑商建房成本和税收来控制泛滥的投机交易。
作者：曹金淼 袁清华 余润 单位：中央财经大学商学院
