一、引言
我国国有企事业单位的物业管理是一种经营型管理模式，其作为与房地产综合开发有机结合的综合性管理，是满足现代商品经济规律的经营活动。国有企事业单位物业管理可以改善职工生活环境，延长家属区、工作区相关设施的使用寿命，对促进生产经营起着积极的作用。日常管理服务是其工作重点，除了提供一般性的日常需求服务外还包括一些相应的配套性特约服务。随着经济的发展，国有企事业单位物业发展规模也在不断扩大，业主对提高物业管理水平的诉求越来越高，面对激烈的竞争和挑战，现代物业单位必须积极提升自身管理水平，促进物业管理走创新之路。
二、当前物业管理中存在的问题
第一，对母体的依赖性比较强。一般而言，母体指的是国有企事业单位这个主体。受到旧体制的约束和影响，传统的物业管理单位发展受限，进步缓慢。以前的物业管理具有比较浓重的后勤色彩，其工作基本上是由房管所承担的，在进行转型改革后，多数房管所摇身变为物业管理单位，当然发展上是取得了一定的成果，但是其物业管理很显然无法彻底摆脱先前后勤体制的影响，和物业行业整体水平来对比，在服务意识和质量等方面差距还是非常大的，发展也相对缓慢。企事业单位的后勤行政服务虽然看起来转变成了物业管理部门，然而事实相去甚远，物业管理仅仅是停留在表面上，后勤行政服务和管理水平并没有真正发生改变。物业管理单位需要的高额经费仍需要母体输血解决，这样一来，物业管理乏力、服务项目少、服务质量差的问题仍不能很好的得到解决。相反，还有可能出现恶性循环，比如随着物业服务范围的扩大，反而需要母体提供更多的资金。第二，物业管理人员思想意识落后。众所周知，“等靠要思想”是计划经济体制下普遍存在着的一种旧思想，然而在当前的现代物业管理中，仍然有为数不少的管理人员仍然存在着这种思想。他们纪律散漫、思想消极，一味的向母体索取政策和资金的支持，坐享其成。这些管理人员往往忽略成本，不计经济效益，现代市场经济意识严重缺乏，物业管理水平依然停滞在旧体制时代，服务和经营创新更是无从谈起，根本无法满足现代业主的需求。第三，物业服务意识差、管理水平不高。物业管理属于典型的服务产业，其本质就应该是提供服务。我国物业管理水平普遍不高，并且管理水平良莠不齐，差距明显。一些从房管单位转制出来的物业单位，行政色彩浓厚，不能提供良好的物业服务；在一些中小城市，开发商与物业企业不分，甚至由开发商代管，物管运作极不规范，服务水平不高，不能很好的满足业主的需求。当前，我国企事业单位物业管理行业的服务意识普遍差强人意。随着房地产市场的蓬勃发展，人们对物业管理行业的要求也越来越高，要求物业管理应以服务为导向，不断更新服务观念，为业务提供更高品质的服务，不断满足业主的需求。
三、提升物业管理水平的对策
第一，健全物业管理体系，形成统一行业规范。没有统一的行业规范势必会造成物业管理发展中的漏洞，对行业法律法规进行完善，能够有效的对物业管理市场进行规范，从而在物业管理工作服务中，使物管工作碰到的纠纷和矛盾能够“有法可依”，促进矛盾的稳妥解决，维护业主与物业双方权益，推进物业管理和谐稳定发展。众所周知，物业管理牵扯范围较大，涉及到水、暖、电、气、交通等多个方面。相关部门必须大力完善物业管理方面的法律法规，促进物业管理行业健康发展。
第二，提高市场化程度，建立专业人才团队、物业管理单位的快速健康发展，离不开业务素质高、责任心强的专业人才队伍，高效的人才队伍对于现代物业管理的重要作用不言而喻。物管单位管理人员需要具备建筑工程、园林绿化、经济管理等专业知识，通过从业人员的专业性来保证行业的服务品质。而目前物管单位的一个显著问题就是市场化程度不足，针对这一问题，不仅要建立完整的价格管理、运行机制，而且要制约企事业单位组建物管公司的盲目性，鼓励聘请专业的物管机构进行管理或提供管理咨询，对于提高物管单位的市场化水平是很有裨益的。另外，还要建立市场竞争体制，建立自由竞争、公开招投标的机制，努力提高国有物业管理单位的市场化程度和水平。人员众多、内部机构庞大繁杂、管理效率低是目前大多数物管单位都存在的问题。要想解决这个问题，物管单位必须明确科学的用人机制，加强从业人员培训，专业人才的基本要求是要应具有良好的素质并掌握科学的物业管理技术，具有带动全体员工素质提升的能力。通过多种渠道方式进行人才培养，从而给物业管理单位提供丰富的人才资源，专业化其管理团队。
第三，培养服务意识，强调管理精细化。物业服务单位必须以服务对象为目标，树立顾客就是上帝的服务意识，树立正确的服务观念，清醒的认识服务的意义，要清楚业主的具体需求，积极定位产品，主动为业主服务。既要做好常规服务，改进工作方法和态度，又要做好增值服务，提升服务质量。积极培养员工的服务意识，树立良好的服务理念，落实到具体工作中。此外，还要运用科技手段提高物业管理水平。物业管理智能化是现今物业管理的趋势，为了提高物业管理服务水平，物业管理单位应对各类专业管理技术和知识的掌握给予高度重视，实现自身管理能力与科技同步发展。物业管理可运用现代高科技管理手段，满足用户需求，并可运用科技手段将物业服务规范起来，做到物业管理的简单、规范和有序。此外，还要注重物业管理的精细化，要在制度建设、现场作业、服务流程以及监督检查方面做到精细化，不断提高管理水平和质量。与此同时，还要结合实际，注重细节，培养员工精细化管理的理念，精心提供服务，降低运营成本。
第四，物业管理要注重创新。物管单位要确立自己的角色和定位，注重经营管理的创新。首先，物业管理创新要与市场需求相适应。物业管理创新的前提是以市场为导向，针对其内外部市场环境，创造出符合物业管理市场需求的个性化的管理服务。物业管理企业应当制定出适合自身发展的战略，并以快速、灵活的策略去适应不断变化着的内外环境。其具体战略包括：以可持续发展为中心的战略目标；以多方面合作来提高自身竞争的战略途径；以灵活善变的组织结构为核心；以充分发挥管理人员的才能和信息技术的杠杆作用为手段。只有如此，物管单位才能根据自身所处经营环境的变化，及时开发个性化和针对性强的服务商品，并以品牌优势去满足市场需求。其次，物业管理应做到经济效益与社会效益的统一。物业管理不失为一种复杂的社会工作，其水平的高低，效果的好坏直接影响着广大群众的切身利益。如果物业管理只注重利润，不讲社会效益，那么其市场将因业主的失望而日渐枯萎；相反，如果物业公司只讲社会效益而忽视经济效益，管理活动将因失去造血功能而难以持久地进行下去。所以现代物业管理服务必须积极探索，勇于创新，敢于突破常规，探索与自身主体单位相适应的高效管理措施，促进企事业单位健康稳定发展。
作者:贺燕 单位:中国辐射防护研究院
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