一、房地产价格问题的基本定位
（一）房地产价格的法律性质定位
我国《价格法》对商品和服务价格的定价权有明确的分类和比较具体的规定：大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。在必要时可以实行政府指导价或者政府定价的商品和服务主要包括：与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；资源稀缺的少数商品价格；自然垄断经营的商品价格；重要的公用事业价格；重要的公益性服务价格（参见我国《价格法》第３条、第１８条的规定）。从我国《价格法》的规定上来看，房地产应属于与人民生活关系重大的极少数商品，就此而言，政府应有权对房地产价格实行政府指导价格或者政府定价。但是，除依靠自己的能力不能满足基本的生活住房需求者外，政府没有必要以指导价格或者政府定价的方式调整房地产价格。生活在小城市还是大城市、生活在城市中心区还是周边地区是居民的自由选择，应该由居民自身根据其收入情况进行自主安排，政府不能代替居民个人选择其生活。并且，房地产价格也是调节城市规模的基本手段。否则，大城市的规模会无限扩张。
（二）房地产价格的调控目标定位
从世界各国的实践来看，房地产既是消费品也是投资品，这是一个无法改变的事实。在房地产价格呈上涨趋势时，必然有大量投资资金涌入房地产市场，从而进一步推高房地产价格，形成其价格的非理性上涨和房地产价格泡沫，直至这种趋势的结束，形成价格的大幅度波动。这不仅会严重影响居民的正常生活，也会对国民经济的正常运行造成极大的破坏。因此，国家必须对房地产价格进行必要的调节、控制，使房地产市场趋于理性。但是，在房地产价格调控过程中，有几个基本定位也必须明确。第一，我们调控的目标应是使房地产尽量成为消费品，但不可能使其绝对变成消费品。第二，房地产价格高于成本较多并不一定意味着就有价格泡沫，其中很大的成分是“级差地租”，不应将大城市、尤其是大城市中心区的房地产价格回归到供给价格作为调控目标。第三，房地产价格调控的目标不是改变其价格变动趋势，而是限制非消费需求、尽量降低其波动幅度。
二、房地产价格调控手段的评价
从世界各国爆发的房地产价格危机来看，政府采取必要的手段进行调节、控制是必要的。但是，政府的宏观经济调控权不是一种任意性权力，采取任何一项宏观调控措施都必须经过充分的论证，都必须严格限制在法律许可的范围之内。否则，就构成权力的滥用。
（一）调控手段的财政法评价
财政法是以“整体公平”为基本价值追求的财产法律体系，利用财政资金补贴本财政区域内的贫困居民，满足其基本的生活需要是财政的职责。但是，也必须明确财政资金是纳税人的收入，动用财政资金必须按照预算程序，经本级立法机关许可。本人认为，动用财政资金为某些特殊群体建设所有权归属于购买者的廉价住房，并且还规定各地必须建设的数量是对纳税人财产的不合理剥夺，纳税人不应有向低收入者提供廉价住房的义务。人们的收入水平是不断变化的，向目前的低收入者提供永久的财产不具有合理性。在我国目前的整体收入水平条件下，政府只能向低收入者提供公租房，以解决其基本生活问题。政府廉价住房市场的种种腐败问题，在很大程度上正是由其不合理的宏观调控措施导致的。
（二）调控手段的税法评价
税收是调整商品价格的重要手段，但是，也必须明确，税收是剥夺纳税人财产的手段，它不仅要求具征收的合理公共理由，必须有使用的合理公共用途，还必须有剥夺公民财产的立法程序，征税不是政府的行政权力，必须具有法律的授权。另外，税负是可以转嫁的，在需求弹性较小，供给弹性较大的情况下，纳税人完全有能力将税负转嫁给房地产的购买人。在此条件下，税收不仅不是抑制房地产价格的手段，反倒成了推高房地产价格的工具。就本人了解的情况，在我国目前的房地产市场上，实际的负税人都是房地产的购买人。虽然，从长远来看，征收房产税会有助于抑制房地产投资的规模，但它同时也必须付出相当高的征收成本，就我国目前情况来看还不具备将房产税真正变成财产税的条件。
（三）调控手段的金融法评价现实的房地产需求是以资金为前提的，调整房地产交易中的首付款比例、限制金融机构贷款比例
和贷款利率，确实能够起到降低房地产购买力的作用，实施差别化住房信贷政策对调节、控制房地产价格会产生明显的效果。但是，也必须考虑到它与我国整个金融市场化改变之间的关系，不仅简单地因为要调控房地产价格使整个金融市场化改革走回头路。另外，房地产投资与股权投资、债权投资和产业投资具有替代性，在限制房地产市场投资需求的同时，必须为近１０万亿规模的民间资金找到一个合理的替代性投资品，应进一步开放股权投资市场、债权投资市场和产业投资市场，引导社会资金向合理的方向流动。否则，仅靠“堵”的手段是建立不起社会主义市场经济体系的，还必须注意资金流向的“疏”导。（四）调控手段的市场法评价从房地产市场自身来看，本次房地产调控的主要手段是增加房地产供给、控制居民个人的房地产需求，这些手段无疑会对抑制房地产价格起来一定作用。但是，也不能高估其作用的程度和由此而产生的负面影响。首先，增加房地产供给并不一定就能够抑制房地产价格，我们现在能够增加的仅是城市周边的房地产供给，不可能再增加城市中心区的供给。因此，增加供给对房地产价格的影响是有限的。第二，限制居民房地产的购买权，面临着这种限制的合法性问题，以及这种限制与我国户籍制度改革的矛盾，同居民改善住房条件、提高生活水平的矛盾问题，同我国市场经济改革总体目标的矛盾问题。
三、房地产价格调控的经济法学思考
我国经济体制改革的总体目标是建设社会主义市场经济体系，市场经济必须是法治经济，而不能是人治经济或政府治经济。就总体而言，房地产价格调控是符合建立法治经济的总体思路的，但在具体操作上离法治经济的要求还是有距离的。
（一）经济法的价值目标
法学是以价值追求为核心的，经济法的核心价值追求就是维护整体经济利益，具体来讲，就是要保持社会经济的高速、稳定、协调增长。因此，经济法并不排斥宏观经济调控。但是，宏观经济调控必须有利于经济的稳定增长，尽量减少经济波动所带来的损失，而不是加剧经济波动，影响居民安定的社会生活。从我国多次的房地产价格调控来讲，都事实上造成了许多居民生活和经济的较大波动，并不能全面满足经济法的价值追求。
（二）法律与政策的边界
政府宏观经济调控失当是由多方面原因造成的，但其核心问题是没有把握好法律与政策的界限。就房地产价格调控来讲，既然我们能够确定它是一个长期问题，许多手段就必须以法律的形式确定下来，制定明确的“政府住房补贴制度”、“房地产税收制度”、“房地产金融制度”、“房地产购置资格制度”等法律制度，使社会对房地产市场的变化有一个合理的预期，把社会各方面关系房地产的权利（力）义务（职责）关系确定下来，也使社会公众能够从长远出发来安排自己的生活。但是，我国房地产市场缺少法律制度的规范，主要依靠不断变化的行政政策进行调控，政府又不断在“强力刺激”和“严格控制”之间徘徊，从而导致房地产市场和价格的大幅度波动，这实质上是法律与政策的界限不清造成的。
（三）宏观调控权的性质
我国宪法明确规定：“国家加强经济立法，完善宏观调控”（参见我国《１９９３年宪法修正案》第７条的规定），并没有明确宏观调控权由政府享有，在关于国务院的职责中也没有规定其有宏观调控权。但是，由于我国各经济监管部门都事实上隶属于政府，经济的宏观调控权也就事实上成为了政府的行政权力，再加之我国事实上缺少相应的法律制度约束，宏观调控权就成为了政府的任意性权力。从世界各主要市场经济国家的制度安排上来讲，为了减少行政权力对经济的影响，宏观调控权通常都是独立于政府或相对独立于政府的，以保证宏观调控权不受行政权力的影响。从长远来看，为保证经济的稳定，各经济监管机构应从政府中独立出来，在立法机关的监督下独立地行使经济监管和调控职能，并对立法机关负责。这样，才能保证经济的高速、稳定、协调增长。
作者：刘少军 单位：中国政法大学民商经济法学院
