一、房地产企业的税收筹划认识
税收筹划是随着我国市场经济发展而出现的一种会计行为，相比国外企业税收筹划工作，我国具有起步较晚的特点，但是我国在经济的不断发展中，税收筹划也在与时俱进，不断的更新发展中，而且在各行各业中进行有效运用，为企业创造了一个有利条件。税务筹划又称纳税筹划，是企业日常生产与经营过程中不可或缺的重要组成部分，指的是企业纳税人在法律规定许可的范围内，利用各种合法以及非违法的方式，通过各种不同的形式与途径，包括投资、经营、筹资和理财等活动进行事先安排和筹划，对自身的纳税工作予以科学合理、有效的策划和财务安排的活动，尽可能减少不必要的纳税支出，实现利润最大化的目标，因此进行税务筹划是纳税人的必由之路。在新的市场经济大环境下，我国于2006年2月对新会计准则进行发布，从2007年1月1日正式实施开始，是为加强企业会计控制，避免会计舞弊现象的频繁发生而制定的会计准则。作为一个房地产企业而言，在这个执行了八年多的新会计准则下，税收筹划也受到了多方面的影响。
二、房地产企业在新会计准则下税收筹划所受影响
（一）新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响。新会计准则在存货计价方法上开始转变，规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法进行转变，此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法，尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长，假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益，对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定，该规定指出为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值，摊销或计提折旧将无法再进行，企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限，而在房地产企业中，主要是以固定资产的形式存在，而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分，所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。
（二）新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展。一是对公允价值加以利用进行税收筹划，在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定，从房地产企业负债与资产计量方面来分析，房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化，所以对于房地产企业而言，就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，如果选择的会计政策不一样，就会造成所能取得的税收筹划效果不一样，使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多，这些限制，在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变，这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。
三、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策
（一）加强关注税收政策，采取相应对策。在社会经济发展过程中，国家的税收政策都会做出相应的调整，相应地，房地产企在税收筹划方面，可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统，利用有效方法掌握税收政策实际变动情况，这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则，主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定，不同建房方式的税收待遇是存在差别的，而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。
（二）强化房地产对销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业来的主要收入来源，新企业会计准则中的收入准则规定销售商品收入规定了较为严格的确认要求，必须同时满足5个条件才能予以确认。从房地产的销售情况分析，买方市场一般很难一次性交清购房款，采取分期付款往往成为房地产销售的重要营销策略。为了遵循新会计准则中的严格收入确认原则，房地产企业不能按销售价格总额确定收入，会计人员就应积极按照与客户合同约定的收款时间分次确认收入，需要应对估计不能收回的，不能确认收入，已经收回部分价款的只将收回部分确认为收入，结转相应的成本，以达到延迟收入确认时间，从而获得延迟纳税的目的。
作者：李捷 单位：宁德市东晟房地产有限公司
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