长期以来，传统单位生活区的物业管理一直由所在单位指定专人统一管理。但随着小区内公产房的商品化，其所有权都已发生了变化，都已划归个人所有，房主可以出售、出租、借用自己的房屋，使得小区内的住房成分发生了很大的变化，为物业管理提出了新的课题。
一、传统单位生活区物业管理中的问题
(一)物业小区安全保卫的管理。小区的安全保卫早期是由快退休的老同志来负责的。一是照顾老同志，二是他们资格老，处理事情周到。但随着小区内外来住户的增多，他们越来越显得力不从心，曾经一段时间，小偷盗窃猖獗一时，为了扭转这个局面，单位采取了果断措施，在各个显耀位置安装了电子摄像头，门卫由专业保安公司人员接管，定时在小区内进行巡逻。通过改进，小区内的盗窃案件大幅下降，效果明显。目前，门卫的管理遇到的新的问题主要是机动车辆出入的问题，尤其是外面的没有出入证的车辆，容易产生纠纷。保安人员执法严格，车主就会感觉不方便，有时容易产生矛盾;保安人员执法不严，车主方便了但小区安全又成问题了。
(二)小区环境卫生的管理。单位生活区中，大多数居住的还是原单位的老职工，如果引入专业的物业公司进行管理，房屋老旧，规矩太多、缴费也高，大家不适应，经常闹矛盾。所以，在单位生活区中引入专业物业公司的大多最后都退了回去。如何让业主们心平气和地服从管理，缴纳费用是当前遇到的一个非常棘手的难题。经过多次的尝试与调整，实践证明采用阶梯式的管理收费模式较为可行。新建筑一般公摊面积大，保养工作量较大，应适当多收费用;老建筑公摊面积较小，适当少收费用。对临时产生的垃圾(如装修)应适当加收卫生费。小区内很多人饲养了宠物狗，这对小区的环境卫生是一个很大的挑战。文明的养狗人会及时处理粪便，也有个别不文明的人，对自家的宠物粪便视而不见。
(三)小区车辆的管理。每个小区的车辆都是爆满，小区内车位有限，管理好车辆的停放是传统单位生活区的一个非常棘手的难题。它不象商业小区中车位都卖给了个人，管理起来较容易。单位的生活区，车位基本上是可随意停放的，收费很困难。而且个别人随意停车，堵塞通道，严重影响了他人的出行，非常令人反感。对于车主来说每天下班回家找个停车位是件非常困难的事情，需要在小区里很盲目地转几圈，幸运的话能够找到停车位，实在没办法了只有停马路边上了。停车问题对小区里的每个家庭来说太突出了，亟需解决。针对传统单位生活区中物业管理遇到上述问题，物业管理工作要进行深刻反思。物业管理工作，在从计划经济向市场经济转型过程中，总会遇到这样那样的问题，应该从思想上与时俱进，认真学习新的业务知识和科技知识，用新思路、新技术来解决工作中遇到的各种难题。
二、解决传统单位生活区物业管理问题的对策
随着我国经济的发展，物业管理企业必将向着社会化、专业化、智能化和信息化的方向发展。管理模式必然从政府模式向市场模式转换。单位小区内的物业管理人员及业主都要转变思想，适应新形势。
(一)物业管理的社会化。物业管理部门涉及面广、业务繁杂。在人手紧张、条件简陋的情况下，物业管理部门可以把专业性较强的部分服务项目分离出去，委托专业服务公司完成。物业管理部门主要进行组织、协调和管理工作，物业管理的社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理的社会化为单位减轻了负担，大大方便了业主，使广大业主更加满意。
(二)物业管理的专业化。随着我国经济的迅速发展，物业管理企业已经成为遍布广大城乡的一种新兴的服务行业。各类生活小区都离不开物业公司的服务与管理，对小区物业实施统一管理。除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城乡管理的专业化和社会化程度，并能进一步推进城乡管理向现代化管理方式转换。
(三)物业管理的智能化与信息化。物业管理的智能化与信息化是物业服务管理的必然趋势。目前几乎所有的生活小区中都安装了电子摄像头，有力地保障小区的保卫安全;在小区出入口安装门禁管理系统，有效提高了对外来车辆的管理，大大提高了效率，减少了矛盾;在小区内显耀位置安装电子屏幕，随时宣传居民文明守则，提示各类生活信息，使得在小区居住的业主感觉更有人情味;有条件的小区可配置车位管理系统，可有效管理乱停车现象和盲目找车位的情况。随着移动网络技术的发展，可以充分利用微信群，建立一个在小区内居住的业主的微信群。一旦有需要通知的事情(如挪车位、交费等)会很方便地进行。不需投资，只需物业管理人员进行组织即可实现，这对业主绝对是一件有利的好事。在城市中一些物业公司在物业管理中，运用自动控制技术、通信技术、网络技术等高新技术及先进的设备系统实现对物业的设施设备、环境、消防、安保及运作模式实施自动控制和集中管理，全面提升企业水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，抢占了市场先机。因此新技术在物业管理中的广泛应用已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。
三、结语
随着我国房地产经济和物业管理行业的发展，物业管理在人们的生活中扮演着越来越重要的角色，人们越来越离不开物业的服务，同时也热切盼望获得更多更好的物业服务。不管是纯商业住宅小区还是传统单位的生活区对物业服务管理的需求都是如此。物业管理行业有巨大的发展空间，虽然存在诸多问题亟需解决，但经过共同努力，想方设法真抓实干，小区的物业服务管理工作一定会向着好的方向发展。
作者：丁洁
