一、建设周期无效成本控制不足
由于房地产项目建设周期长，如果不对项目实施过程中的成本发生进行严格控制和审核，将产生大量的无效成本，具体表现在以下四方面为：（1）因设计原因产生的无效成本。具体表现为：因对设计效果把控不准变更后引起索赔签证费用增加；图纸提供或设计变更下达不及时引起的索赔签证费用增加；材料工艺选择不当引起的索赔签证费用增加；.专业不对接，设计图纸矛盾及设计保守、设计深度不够所引起的索赔签证费用增加等。（2）因招标原因产生的无效成本。具体表现为：招标策划工作失误，标段划分不合理，计划性不足影响工期及质量；施工单位考察失误，投标竞争不充分引起中途变化，费用增加；招标文件中合同条款编制失误引起费用增加；评标失误，中标价高出标底价；施工单位围标，串标哄抬标价引起的招标费用增加；合同签订滞后引起的索赔等。（3）因项目管理原因引起的无效成本。具体表现为：施工周期短，使用高标准的临时设施，增加措施费的投入；施工节点计划不合理引起赶工或工期延误造成的费用增加；施工安排失误引起的索赔；材料替代引起的成本增加等。（4）因业主管理失误产生的无效成本。具体表现为：.业主不正当终止工程引起的索赔；投资规划不当引起的资金成本增加或资金浪费；建设手续不全引起的行政处罚；未及时提供施工场地及施工条件引起的索赔或费用增加；施工指令不当引起费用支出增加；保修期间未按质保合同及时通知责任单位，便自行安排其它施工单位施工；而费用索赔又未按合同约定的方式发出，从而引起的保修费用无法落实；因工程款支付不及时或付款失误，施工单位提出的索赔；未按合同条件提前支付工程款，打乱资金计划引起资金成本增加；工程资料不全，竣工结算资料审核不认真，引起结算时造价增加；超索赔时效的签证或索赔的确认，如因施工单位按合同约定提出索赔申请，业主方未及时回复而引起的索赔等。
二、房地产项目建安成本管控的思路及对策
（一）加强目标成本监控
目标成本贯穿项目开发的整个过程，是事前控制的基础。目标成本监控具体做法如下：（1）将动态成本与目标成本进行对比、纠偏，保证项目开发的总成本控制在目标成本范围内。目标成本形成后，在成本执行环节，随着合同的签订、变更的发生等，对发生的成本需要进行拆分与归集，从而形成当前项目的已发生成本。成本拆分与归集需遵循一定的原则，比如哪一类的合同、变更要拆分到哪个科目下面，已拆分的成本采用什么方式归集、汇总得到项目成本，这些需要有相应的制度指引，从而保证拆分与归集的准确性、及时性。（2）将目标成本与已发生成本进行对比分析，及时掌握项目成本发生情况。通过合同性成本、非合同性成本的拆分与归集操作，得到项目的已发生成本，并对存在异常的成本科目进行调整，最终可以得到项目的动态成本情况，该工作一般由成本控制管理人员执行。当成本出现异常时，由成本控制人员根据目前项目成本发生的情况，上报领导审批后，调整项目成本。通过调整成本，能够知道哪些成本发生了异常，是什么原因造成的异常，从而使成本控制透明化、规范化，为本项目成本管控提供依据，为新项目成本控制提供参考。
（二）控制无效成本发生
目前很多公司主要以预算、结算管理的模式为主。通过预算结算数据差异分析，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理的目标成本，对无效成本实施控制。为了降低和控制无效成本，可以采取以下措施：（1）财务部门加强对无效成本的归口与分析。通过对单个合同无效成本、月度无效成本、项目无效成本分别进行统计分析，并编制无效成本趋势图形，高于无效成本正常值时，对责任部门提出成本管理纠偏。同时，要求成本管理部门做到对发生的每一单内容进行计算与判断，对无效成本产生的金额、原因、定期向公司高层和相关部门、人员通报，并在日常工作中督促提醒，并采取主动行为避免和减少无效成本，对无效成本的动态信息作对比。另外，成本管理部门根据对无效成本产生的原因进行分析，提出工作改进建议，各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结以避免重复发生。（2）分阶段控制无效成本。项目开发分阶段进行，同样无效成本也需分阶段控制。具体表现为：在设计阶段，全面推行限额设计，在设计任务书中明确限额指标，成本管理部门、工程部门应根据初步设计图计算含钢量、砼量并提修改的合理化建议，工程部门及营销中心提出功能性，实用性的修改建议；做好图纸的会审工作，在施工过程中减少设计变更；加强招标环节的控制，加强供应商考察、加大集中采购力度，在公司内部全面推行工程量清单招标，并以综合单价及总价包干，减少施工过程中的扯皮现象；确定合理的施工方案；建立现场签证制度，工程量的确认必须经施工方、监理方、项目部工程人员、项目成本部人员共同参与，价格由两个以上部门人员参与议价；培训提高全员技术专业能力，确保各岗位人员有效控制无效成本的发生。加强部门间信息沟通，促进业务部门的协同工作，降低无效成本发生的概率等。市场的竞争、更多是成本的竞争。降低成本、实现利润最大化是房地产企业永恒追求的目标。通过目标成本监控、加强无效成本的管理是降低开发成本的有效手段，也是房地产企业核心竞争力提升的通道。
作者：袁开慧 单位：贵阳市美的房地产发展有限公司
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