摘要：始于20世纪的金融创新产品住房抵押贷款证券化（Mortgage-BackedSecurity）在我国已经发展了近十个年头。早在2005年，中国建设银行发行建元2005-1MBS开始了在这一领域的首次试水。因此，本文试图对我国住房抵押贷款证券化现状进行探究，分析提前偿付风险对住房抵押贷款证券化的影响。并且在分析之后，结合我国实际情况，提出了相关的建议。
关键词：住房抵押贷款证券化；提前偿付风险；风险防范
一、引言
1968年美国以过手证券的形式发行了第一例住房抵押贷款证券，现如今，住房抵押贷款证券（MBS）市场成为规模仅次于国债市场的第二大金融市场，推动经济发展。直到2008年金融危机前，我国都曾有过相关的阐释。时至2015年，经济形势好转，“盘活存量，推动经济转型升级”这一政策要求被提上了日程。而MBS对这一政策的支持使得其受到重视。但对于住房抵押证券化而言，机遇与风险并存。弗兰克•J•法博齐(FrankJ•Fabozzi)认为基础资产的风险是由信用风险、流动性风险、汇率风险以及提前偿付风险构成的；霍学喜、王燕则认为，提前偿付风险的存在导致基础资产池不能时刻保持其稳定性。因此，对提前偿付风险的重视是保障MBS顺利进行的前提。故住房抵押贷款证券化是一项可行的举措，但发展与风险并存。本文开篇简要介绍住房抵押贷款证券化，通过案例分析法与文献分析法对我国的实际情况进行简单介绍，最后基于建元2007-1进行分析并提出适用于中国住房抵押贷款证券化发展的相关建议。
二、资产证券化概述
住房抵押贷款因为借款人的还款行为会在未来产生一个可以预测的现金流，这是资产证券化的前提，住房抵押贷款证券化这一过程并非是“证券化”抵押贷款本身，而是将基础资产池产生的可预测的现金流进行“证券化”。一般来说，对住房抵押贷款资产的现金流分析可以从基础资产的估价、现金流的结构以及风险与收益进行分析。其中，现金流结构的变动对MBS的影响较为明显，因此，基础资产的偿付发生变化对证券化的影响较为明显。
三、我国住房抵押贷款证券化现状及风险探究
（一）我国实行住房抵押贷款证券化的现状。近年来，我国房地产市场得到了极大发展，贷款情况也相应增多。数据显示，近十年，我国商业银行住房抵押贷款余额逐年增加，平均增长率接近28％。住房抵押贷款作为一种优质而又稳定的资产，投资风险小，极具吸引力。同时，住房抵押贷款证券化的高速发展在一定程度上推动了我国房地产事业的良性发展，可以说是稳定我国房地产经济的良好工具。
（二）住房抵押贷款证券化基础资产风险研究。通过对国外已有的历史经验的分析，结合国情，在全国范围内实行住房抵押贷款证券化有其可行性与必要性。但作为新兴的金融创新产品，因为参与者涉及众多、环节繁琐复杂而面临各类风险，其中存在着提前偿付风险尤为突出。提前偿付风险是指借款者在规定的还款期之前进行还款而给贷款人造成的利益损失的风险。对于单笔的住房抵押贷款而言，如果提前偿付行为发生，那么他的现金流的流量和期限都会受到相应的影响，不仅如此，提前偿付行为还会波及整个证券化的过程，即导致未来现金流的不稳定。提前偿付的发生就意味着借款人对未来现金流的支配计划完全被打乱，他不能按照原定计划将未来现金流用于投资，即收益受到损害，也就是放贷成本增加了。因此，小到单笔借款大到整个资产池都会因为提前偿付行为的发生而受到影响。2011年《房地产抽样调查报告》将我国北上广深等30个大中型城市的11586名借款人进行了调研，结果显示大部分的买房者买房出于刚性需求，这一人群占比约86%，故大部分人的住房抵押贷款动机依旧强烈，即前景十分广阔；并且在庞大的贷款购房者中有40.2％的被调查者表示他们曾有过提前偿付的行为；在有过提前偿付行为的受访者中有30.2％的借款人一开始就有这个打算，因为他们不喜欢“背债”；有27.6％的受访者会在经济实力提升的情况下做此选择；而利息提高导致每月还款额增加也会使剩下的部分受访者决定“尽早还钱”。提前偿付行为的危险很大，不仅因为他只要发生就会对资产池中的现金流产生重大影响，也因为影响往往是交叉发生的，这个因素的发生很可能因为“蝴蝶效应”而引发其他的不良影响。因此，不论动因是什么，不断增加的提前偿付行为都值得引起相关部门的关注与重视。
四、我国住房抵押贷款证券化风险防范建议
为防止类似美国次贷危机的情形重演，我们应积极的找寻风险的防范对策。结合提到提前偿付风险从建立资产次开始就如梦魇一般伴随其证券化的整个过程。并且宏观形式瞬息万变导致几乎不可能准确预测风险，只能尽可能将风险控制在一定范围内。
（一）提前偿付惩罚金制度。建立提前偿付惩罚金制度就是为了约束借款人不让其提前还款，因为他一旦还款就必须缴纳处罚金以补偿贷款人因为未来现金流变化而产生的损失。但处罚金如何设定、设定为多少也需谨慎。一开始定的太高，则会使潜在用户望而却步，而设定的太低，则无法对借款人产生约束。因此违约金的设定应该综合期限、金额等因素进行具体的调整，即可以理解为浮动的惩罚金。
（二）锁住制度。锁住制度就是一种禁止制度，他明确的禁止了提前偿付行为的发生。因此锁住制度可以通过简单的数学模型对提前偿付风险进行完全的防范。但同时我们也应意识到典型地锁住期权模型通常情况下只限于贷款初期，因此往往需要将其他的方法与锁住政策一并使用。结论大量学者研究表明，美国经济危机的发生是因为错误的使用金融工具而非金融工具本身导致了次贷危机。因此，结合我国国情，我们应对住房抵押贷款证券化这一新兴的金融工具采取合理的使用，以促进我国金融市场的稳定、可持续性发展。但同时，我们也应重视提前偿付行为带来的各类危害，相关部门也应出台政策与法规以规避提前偿付风险的发生。
参考文献
[1]何小锋等著.资产证世界农业论文券化[M].北京大学出版社，2002.
[2]王燕，霍学喜.住房抵押贷款证券化提前偿付风险探析[J].特区经济.2006(03).
作者：王淑珺
