【摘要】本文探讨用马克思地租理论分析我国城市土地改革存在的问题，用马克思地租理论指导我国城市建设用地制度改革实践：科学规划、优化配置土地；有偿使用土地；可持续发展土地；“城中村改造”与城市土地制度改革相协同。
【关键词】马克思地租理论；城市土地制度改革；“城中村改造”
土地是发展的根本，更是人们赖以生存的基础。随着社会经济的不断发展，城市建设用地制度在产权、价格和市场等诸多方面还有很大改革空间。城市土地管理中的诸多弊端正逐渐显露，如土地产权模糊、土地规划管理机制滞后、违法占地现象严重等，无一不向时代显示着对土地制度改革的诉求。
一、我国城市建设用地制度存在的问题
马克思地租理论在继承与发展古典经济学地租理论中形成了完善系统的理论体系，对我国城市建设用地仍然有现实的影响。地租作为一种有效的经济杠杆，对城市建设用地的集约利用和合理布局起着直接的调节作用。目前我国城市建设用地制度和管理问题较多，表现为：
1、建设用地规划缺乏科学性和前瞻性长期以来，马克思地租理论并没有很好的指导我国城市建设用地改革，政府规划用地经常与现实生活中的快速城市化进程和快速市民化进程相脱节，反映在：（1）用地规划布局不符合级差地租规律。例如，现实生活中商业企业、生活住宅等分布过于零散，城市功能区不完善。（2）城区设计缺乏前瞻性，规划设计等只顾眼前利益而忽视长远发展，不利于城市今后的可持续发展。（3）用地规划的结构缺乏科学性和预见性，因此，返修重修时有发生。
2、建设用地利用效率偏低
马克思绝对地租理论指出，“绝对地租量总是与出租土地面积大小成正比。”土地经营者常常为了减少绝对地租量的支付，总是盲目追求投资效率极大值以便提高单位土地的利用效率，从而忽视了土地建设利用的一些客观规律问题，导致了城市建设用地粗放经营，基础设施重复建设、园区用地效率低下，城市扩张走上“摊大饼”之路，引发严重的“城市病”。由于长期以来城市土地属于行政划拨无偿使用，导致对土地价值缺乏充分的认识和界定。现实生活中，城市新建项目向郊区扩展，占用农地的情况时有发生，严重危害了农业经济发展和农业安全。
3、建设用地整体效益偏低
马克思在分析建筑地段的地租特征时指出：“位置在这里对级差地租具有决定性的影响。”由于一些城市规划部门不按地租运行规律进行建设，使得某些黄金地段未能用于收益高的第三产业，而是用于了政府建设或工业中的某些低效率建筑。这些错误的用地政策严重的影响了城市土地效率的充分发挥，因此减缓甚至迟滞了城市经济的发展。
4、建设用地缺乏制度约束
我国城市土地管理极其混乱，城建用地配套政策也非常欠缺。大量土地被挪作他用或擅自变更土地用途，造成了土地浪费严重。据统计，现阶段我国城市土地闲置约有3—5％，土地低效率利用约有40％。随着我国城镇化进程的加快，城市规模的扩大，各类参与主体矛盾突出，为了解决土地收益的现实问题，我们应该以马克思经济学理论为指导，吸取西方经济学地租理论中合理因素，积极推进我国城市建设用地的理论与制度创新。
二、马克思地租理论指导下的我国城市建设用地的改革建议
按照马克思的地租理论，调节城市建设用地应做到以下几点：
1、科学规划、优化配置土地
创新市场土地配置机制，统筹兼顾，因地制宜，实事求是，保证土地集约、节约、高效使用，严控土地外延式扩展，充分发挥每寸土地的利用效益，将土地利用供需矛盾降到最低，避免城市建设“边修边挖，遍地开花”。通过土地价格机制调节使用功能，将较好位置的土地配置到那些效益更高的第三产业中去。
2、有偿使用土地
土地有偿使用，是政府收回土地级差收益的有效渠道和手段。严格执行新《土地管理法》规定，凡是新投入的属于经营性用地的必须按照市场规则，实行市场机制出让；凡是以行政划拨方式获得的、属于历史遗留的经营性用地，则一律实行“拨改租”。
3、可持续发展土地
严格贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，严格执行新《土地管理法》规定的土地用途管理制度，坚决杜绝乱占、滥用耕地和任何浪费土地资源的现象。
三、“城中村改造”与城市土地制度改革相协同
除了城市建设用地存在诸多不合理之处以外，“城中村改造”也是亟待解决的现实性问题。城中村一般被定义为“位于城乡边缘地带，一方面具有城市的某些特征，也享有城市的某些基础设施和生活方式，另一方面还保持着乡村的某些景观，以及小农经济思想和价值观念的农村地区”。由于我国人口众多，经济发展迅猛且城乡二元体制长时间难以消弭，再加之政府对于城市扩张对周边地区影响估计的欠缺，治理存在问题而造成的一种复杂而特殊的“城中乡村”。随着改革开放进程的推进，城镇化难免会吞没周边原属于农村的土地。但由于我国长时期所实行的是城乡二元体制，导致这些昔日的农村地区无法真正融入城市，渐渐形成了“城中村”。不管是威廉•配第，亚当•斯密，大卫•李嘉图还是马克思的地租理论，都承认了土地收益差异的存在。依靠追加对土地的投资，就能获得增加的收益。对比可发现我国城中村的土地收益远远不及理论的最佳收益，因此改造城中村的过程也是挖掘土地潜力的过程，更是增加社会收益的途径。城乡二元制使得城中村土地仍归属于集体所有，故其所收仍然是农业地租。当其周围土地征收城市地租时，城中村土地与实际应收的城市地租就存在巨大差额，这是级差地租的浪费。因此，在进行城中村改造前，显化土地价值，依据马克思主义地租理论，制定补偿费用，对农民进行合理补偿。对于城中村的改造，不仅要借鉴传统的地租地价理论，对其价值和区位进行分析，还应加入城中村土地经营理论，合理经营城中村以实现其应有的价值。城中村改造需要综合考虑城市地租的充分实现以及保障各方面的利益均衡，更应该因势利导，利用周边环境为其带来的正外部性发挥其区位优势，最后达到不仅改造好了城中村，更进一步抑制新城中村出现的可能的目的。
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作者：何建武 单位：西京学院
