一、物业管理企业存在的主要风险
（一）财务和政策性的风险一般而言，投资的负债比率和财务风险成正比，负债比率越大，财务的风险则越高。如果企业没有足够的现金进行以年度或者月度为单位的债务本息归还，或者物业管理商无法从其他机构或者市场获取投资需要的资金，则造成无法达到预期收益的后果。此外，在物业管理投资的过程当中，政府的诸多政策都对物业管理投资者预期的收益目标带来重大影响，例如低价、土地供给、住房、金融等政策的变动都给投资者带来不同程度的风险。（二）市场供求和金融风险根据国际上通行的惯例，商品房的空置率数值为5%－10%之间，表示商品房的供求处于平衡状态，有助于国民经济健康持续发展；商品房的空置率数值为10%-20%之间，则需物业管理商采取相应的办法以加大销售的力度，确保物业管理市场正常发展；商品房的空置率数值为超过20%，则形成商品房的重度积压，需采取强有力的措施予以解决，避免对国民经济正常运行产生直接的影响。此外，金融风险主要体现为信用风险、银行的利率变动等政策风险，银行的信贷额度、贷款信用条件、贷款政策的倾向性等贷款正常变动都会对物业管理企业的资金流管理产生直接的影响。若银行的房贷规模不变，但利率上升，也同样对物业管理投资带来不良影响。
二、物业管理企业进行风险管理的策略
（一）建设企业的风险管理文化和组织体系企业需加大风险管理文化的培育与塑造力度，在企业内部树立正确科学的风险管理理念，提升企业员工的个人风险管理观念，使之在日常工作当中自觉规避风险。在经济高速发展的时代背景下，物业管理企业遭遇极大的生存挑战。企业应当建立完善内部风险管理组织体系，在项目初期设置专门的风险策略部门，使得项目从开始到销售阶段都有良好的风险分析，确保项目顺利进行，企业在竞争激烈的环境下占据一席之地。物业管理项目当中的风险管理，其主要管理载体是项目建设活动，有必要在项目设立初期即形成风险意识，进行项目风险计划的编制。在项目的实施过程中，需依据相关政策和客观环境的变化进行计划的及时变更，以实际行动规避风险。风险计划的有效编制能够最大限度地确保项目实施过程中的合理安排和管理，从而规避项目质量风险和工期延长的风险。（二）资金多面投资和分化，实时掌握政策变化当前企业资金管理渠道已经从传统的单一化向多元化方向发展，物业管理企业必须转变传统的经验模式，确保企业在行业当中具有立足之地。物业管理行业具有竞争白热化、政策浮动大等特点，企业可考虑采取多元化的经验策略进行资金的分化投资，以避免大额资金投入后回收周期缓慢的问题。此外，还可采取和其他实力比较小的物业管理企业联合投资的方式，以扩宽投资的渠道，避免由于一次性投资太大而导致企业存在倒闭风险情况的发生。行业的动向、相关的政策和物业管理企业的风险性紧密相关，任何一家企业都应当实时监控行业的发展，着眼于行业最前端，观察企业的实时动向，确保抓住关键以取胜。物业管理企业还需运用敏锐的洞察力研究国家的时事政策变化，确保决策时对行业的动向和国家政策有着充分的了解，将投资与决策的风险降至最低。（三）提升风险评估识别，采取科学方法控制风险分解原则法、专家调查法、故障数法等是为风险识别的方法，风险评估多采取风险平衡计分卡、层次分析评估等方法进行。企业应当根据自身的实际情况，进行分析识别和评估，确保及时地预测和防范风险。风险的控制方法包含有风险规避法、风险预防法、风险减少法、风险转移法。第一，物业管理企业在项目开发的投资决策阶段主要使用风险规避法，做好开发经营方案评价与决策是最佳的规避风险办法。然而，由于这一方法是消极的办法，在使用前需进行项目风险和收益的权衡，后再确定是否采取这一方法决策风险。第二，风险预防法多数是在项目建设过程当中进行运用。例如，对于工程建设当中可能存在的安全风险，政府部门与开发商通常会要求工程承包商运用相应的措施以保障安全，进行工程建设人员的安全教育与宣传，从而防止安全事故发生。风险预防法是积极的应对方法，但只能降低风险发生的概率，无法保证能够使得风险完全消失。第三，风险减少法指的是当风险事件出现，可采取措施以缩小损失发生的范围或者损失程度；风险转移法指的是开发商在项目开发的过程中，将开发的风险以及应对风险的责任转移到第三方，例如在签订合同契约过程中利用法律规定进行风险的合法缓和、消除、转移。
三、结论
物业管理企业在任何一个发展阶段都存在各类风险，风险将随着企业的发展而存在。企业应当进行外部动态的及时准确了解，并在企业内部经营过程中采取全程动态监控，确保项目从开始到完成阶段都有着全面科学的风险管理分析，进行风险的主动控制。物业管理企业还需加强各部门的协调合作，提升企业自身的抗风险与赢利能力，使得企业获得长足发展。
作者：张友乾 单位：辽宁保利物业管理有限公司
