一、引言
随着我国经济增速的逐步放缓和消费者观念的逐步更新，房地产行业发展面临了新的困境，各地房价增速放缓，房地产销售面临新的困难。众多房地产企业采取了更为多样的销售策略来提高企业的影响力来吸引消费者。传统的市场营销手段与网络营销方式轮番登场，提高了企业的影响力和建设项目的知名度，但由于两者之间的差异性和固有弊端使得企业在如何实现传统市场营销与网络营销有机结合方面还有着误区，影响了营销目标的达成。
二、房地产行业市场营销的特点
房地产产品相对于其他商品而言，具有自身的特殊性，因此其市场营销也有着自身的特点，特别是随着我国城镇化发展的逐步深入和人口流动趋势的加剧，房地产在制定市场营销策略时更应有所区别，突出房地产自身的特点。
1.房地产市场影响因素多样。经过前几年的不断营销，房地产行业在经历了一个爆发式的增长后逐步趋于稳定，消费者已经能够更为理性的看待房地产市场，特别是随着大多数城镇居民基础性住房要求得到满足后，其对于改善性住房的需求逐步增加，而影响改善性住房选择的因素已经从传统的价格因素，变为物业、生活舒适度、教育环境、医疗条件等等多方面因素的影响，房地产营销重点也从单一的房屋价格、结构影响，向更深层次的要素发展。
2.房地产市场信息不对称性。相对于其他商品而言，房地产的产品对于消费者来讲，在信息披露方面还不够全面，消费者对于产品的了解仅能局限于模型、合同、证书等等浅层次的内容，甚至都不能真实的见到商品，其内心存在较强的不确定性和不安全性，极易受到外界信息的影响。而房地产企业一旦能够满足消费者心理需求，提供其更多的信息，将能够极大地吸引消费者的眼球，赢得其内心的认可。
3.房地产销售时间跨度较大。房地产从建设开始到交工，从新房到二手房销售，时间跨度大。在这一阶段中受到国家政策、金融信息等等因素的影响，市场销售的不稳定性明显，特别是近年来随着国家对房地产行业发展政策的收紧和银行银根紧缩，给房地产企业自身和消费者都带来了巨大的影响，房地产盈利难度更大，消费者消费更加谨慎，使得其销售策略要求更加灵活，能够及时针对市场变化有所反馈，确保时刻把握消费者心理和需求。
三、房地产行业网络营销的发展中出现的问题
相对于传统的市场营销模式而言，网络营销具有自身的特点，其成本低、营销范围广、方式方法多样都给了房地产行业市场销售新的活力。但从现实的情况看，房地产行业网络营销由于在观念转变、方式选择等方面还有着不少问题，导致其与传统市场营销之间没有有机的结合，甚至出现了相互矛盾的问题。
1.网络营销手段单一。目前房地产企业对于网络营销的认可度并不高，在网络销售的手段选择上过于单一，仅仅借助房地产中介网站来实现销售，没有建立自身的网络销售平台，没有充分借助微信、微博等新的销售模式来提高产品的知名度，而在内容的选择上没有与传统的市场销售实现互补，区别度不够，对消费者的吸引力不足。
2.与消费者互动不足。相对于传统的销售而言，网络销售与消费者的互动就是一个弱点。对消费者需求把握不够准确，没有真正采取更为准确的营销策略来打动消费者。不少房地产企业的网络营销仅仅是价格、环境、房屋设计等方面的基础信息，而对于目标群体更为深层次的消费需求把握不准确，难以获得消费者的认可。3.信息真假难辨，认可度不够。面对着网络上海量的信息资源，消费者难以辨别真伪，而房地产企业有没有及时披露相关信息，导致网络上真假消息铺天盖地，消费者没有精力从这些泛滥的信息中找到自己实际需要的内容。而即使房地产企业自身发布的信息，在网络上大量信息的影响下，难以获得消费者的认可，导致企业对网络销售的认可不足，降低了相关的投入，造成了恶性循环。
四、房地产行业网络营销与传统营销的差异
时代的发展要求房地产行业必须要能够切实发挥网络营销的优势，找准网络营销与传统市场营销之间的差异，从而更多针对性的突出两者之间的不同，提高营销质量。
1.可信度难确保，消费者信心不足。相对于传统的市场营销而言，网络营销由于消费者与公司之间没有面对面的交流和沟通，双方的“心理安全度”降低，特别是随着在网络信息海量生成，真假难辨的情况下，消费者对于房地产这类资金量大、影响程度高的商品，更愿意通过传统销售模式来消费，加之当前不少房地产企业没有专门的网络营销平台，导致消费者对于网络营销更是望而却步。
2.信息来源拓展，消费者更易接受。传统的市场营销往往受到地域、时间的影响，不能很好的将商品信息传递给更多的潜在客户，而随着网络技术的发展，其不受地域、时间的限制，能够给消费者提供全方位的信息支持，帮助消费者掌握更多的房地产信息。而随着我国居民消费水平的提高，越来越多的消费者在房地产消费上走出了地域的限制，愿意到其他地区购买房产，而其有没有更多的时间和精力到现地进行咨询，因此也给了网络营销新的契机。这是传统营销所难以实现的。
3.营销手段丰富，消费者更易认可。网络的传播效果是可以对人们进行信息传播，又可以对自己进行信息反馈。在电子商务中，作为一种商业工具或者是商业平台，电子商业的快速发展，为众多的人在而对市场信息时积极的参加提高了有力的基础条件。同时，信息技术的快速发展，为网络营销创造了广阔的市场环境。网络营销在一定程度上集合了最新的信息技术，将市场营销中的科学管理思想集合在网络软件上，使网络营销得到了大规模普及和应用。
五、房地产行业网络营销与传统营销的整合关键
房地产行业在新的时代性如何更好的迎接挑战，实现新的发展是当前迫切需要解决的问题，而网络营销作为一种新的营销手段自身具有的优势与弊端，必须加以甄别。因此，在房地产业营销过程中必须要将传统的市场营销模式与网络营销模式有机结合起来，扬长避短，才能真正发挥两者的优势，达到“1+1>2”的效果。
1.加强双方信息共享互信。一方面，要建立信息共享机制。企业营销部门要及时建立网络营销与市场营销良性沟通机制，发布有益的市场信息，监管市场非正规渠道的销售信息，特别是网络中出现的相关负面信息，要及时汇总，处理和应对，建立企业正面、负责、高效的形象，确保企业的市场认可度。另一方面，要建立企业自身的网络信息窗口。转变传统的依赖房产中介网络信息渠道发布相关信息的方式，构建自身的网络信息发布窗口，纠正和更新企业信息，确保客户能够第一时间接受企业项目信息，摆脱人云亦云的模式，提高企业公信力。
2.注重网络营销平台建设。建立企业自身的网络销售平台，实现网店与实体销售中心的无缝链接，帮助消费者了解房地产项目信息。同时在网店设计中加入客户互动性更强的体验模式，利用3D虚拟技术，建立房地产项目实体环境，帮助消费者了解项目特点，能够身临其境的感受到项目建设。同时利用视频、音频等及时，公布项目建设情况，帮助消费者了解项目建设进度和质量情况，提高消费者体验感。另一方面，构建更为顺畅的沟通渠道，比如可以运用线上即时聊天工具，或者是论坛，网店系统的内部通讯工具，这些都是可以成为传统营销的另一个突破点。而网络营销中的互动性不足也是可以通过传统营销的方式进行弥补。简单地说，就是通过一些实体店铺的活动，在实际场所的一些传统营销活动作为吸引点，让网络营销互动过的顾客可以通过这个渠道和实体营销有接触。
3.加强营销资源整理统一。传统的市场营销手段主要采取印制大量传单，以及人力进行问卷调查，访问等方式来进行，成本高、效益低，而随着网络技术的发展，微博、微信等新媒体手段能够有效降低企业成本，提高网络市场调研效率。因此在制定和实施销售方式时，应当要将传统模式与新形式有效结合起来，发挥两者的优势。
作者：朱昱 单位：北京睿意德房地产咨询有限公司上海分公司
