摘要：本文以我国房产档案管理现状为基础，阐明了房产档案管理的重要意义和发展趋势，系统分析了我国房产档案管理运用中存在的题，并从提高房产档案建设认识水平，完善房产档案管理制度，细化房产档案建设标准，健全房产档案管理法律法规，提高房产档案在房地产交易中的地位，提升房产档案信息化水平等方面就如何解决房产档案管理运用问题提出了针对性的策略。
关键词：房产档案；档案管理；档案应用
一、引言
我国司法统计数据显示，仅2015年，我国涉及房产的案件就达到了24万多件，其中绝大部分都是因为房屋买卖合同、权属关系等档案不健全、不完备导致的纠纷案件。近年来，我国房地产管理部门不断加强房产档案管理，通过健全管理制度，优化管理方式，不断提升房产档案管理应用水平，对于维护居民的合法权益和房地产市场的良好秩序起到的积极的作用。但是，由于重视程度的不够、制度建设的不完备、技术手段落后等因素的限制，导致我国房产档案管理依然存在管理、应用水平不高等亟待解决的问题。
二、新时期对房产档案管理的要求
作为房屋产权的重要凭证，时代的发展对房产档案的管理提出更高的要求，房产档案与社会经济结合的更紧密，在社会经济发展中的重要作用日益凸显。一方面，房产档案的应用的范围更广泛。作为房屋信息的重要载体，随着社会经济的发展，房产档案的应用范围越来越广。另一方面，房产档案呈现的方式更多样。传统的房产档案主要为纸质的文本，但是随着现代信息技术的发展已经房屋的构造更加复杂，房产档案的呈现方式也更加的多样，图片、影像等方面的内容更多，数字化趋势更明显。
三、我国房产档案管理的问题
第一，社会对房产档案认知不够，缺少推进房产档案建设氛围。房产管理部门在房产档案建设中，工作重点和主要精力都放在了房产证的办理和房产交易方面，对于房产维修、改建、使用等其他信息关注度不够，主动积极探索提高房产档案利用的途径不够。房产管理部门、维护者、适用方之间缺乏有效的沟通机制。房产档案的一个重要的功能，就是客观、真实的记录房屋建设、维护的信息，但是由于重视不够，目前还没有一个有效的渠道或者平台让房产档案建设的各方面相互沟通，及时补充完善房产档案。[1]第二，档案采集方式落后，信息遗漏问题十分严重。目前，我国的房产档案信息收集机制很不健全。房产档案信息的采集工作，既有规划部门参与，也有城建部门参与，甚至部分历史建筑还有档案、文物等部门涉及。但是，是我国最重要的房产档案管理者还是房地产管理部门，作为房产信息登记的行政机关，房地产管理部门负责收集和整理房产档案。“由于房屋使用年限长并且房产档案具有一定的变化性，因而在房产的变化过程中，房产档案也会产生变更。”[2]但是，由于工作职责和房产档案建立制度的限制，房产管理部门在房产档案建设中，存在一次性成型的问题。第三，房产档案管理水平不高，管理方式不科学。一方面，房产档案的连续性不强。我国实行的是房产证登记制度，房管部门根据相关规定和房产所有者的要求进行房产的登记和房产证的办理、变更，但是随着房产证的变更，原有房产所有者的信息就被全部更换，难以继续保存，影响了房产档案的连续性，导致其难以按照房屋所有者进行追溯。另一方面，房产档案的管理方式不科学。这主要体现在信息化建设上，虽然也有部分房产档案已经实现数字化，可以通过房管局专门的网站查询，但是我国目前采用的依然是纸质的房产档案，大部分档案还是纸质的。[3]
四、提升房产档案管理应用水平的对策
第一，提升房产档案管理应用水平的基础在于两个方面，一是必须提升全社会对房产档案的认识水平，重视房产档案的建设。二是必须建立健全房产档案的采集制度，提升房产档案采集水平。一方面，要加强对房产档案重要意义的宣传教育，让房产管理部门、房产所有者以及房产管理服务相关行业明白房产档案建设的重要意义，提高他们对房产档案的认识水平，推动他们自觉的加强房产档案建设，全面发挥房产档案的各种功能。另一方面，要探索和健全房产档案采集制度，要改变现有的简单房产信息备案制度和房产证制度，加强房产档案信息采集的覆盖范围，丰富房产档案采集的内容。第二，提高房产档案管理应用水平，一方面要加强房产档案标准建设。我国目前的房产档案标准较为简单，在我国目前采用的《房地产登记技术规程》中，通常只要求有房地产权利来源证明材料、设计规划图纸、验收合格证明等事前材料，对于房产维修等时候的材料没有作要求。这就导致房产档案信息收集中存在很多的空白点。因此，必须加强房产档案标准建设，根据房产档案的运用需求，制定和细化房产档案建设标准，完善档案建设基础性工作[3]。另一方面，要加强方案档案管理建设的法律法规。档案建设是社会管理的重要内容，我国制定出台了《档案法》，但是目前除了房地产登记规定外，还没有专门针对房产档案建设的法规，导致房产档案管理应用水平不高。必须针对房产档案管理和运用的特点，制定出台相应的法律法规，以法律的形式树立房产档案建设的严肃性，提高管理应用水平。第三，房地产管理部门要探索制定完善房地产过户的相关规定，将房产档案信息作为房产过户的必要条件，促使房产拥有者自觉履行房产档案建设有关要求，不断完善自己的房产档案。将房产档案作为房地产交易的前置要件，要求房地产管理部门加强监管，规定每一宗房地产交易活动中都必须有完备的房产档案，只有档案信息健全的房产才能进入市场交易，以便通过市场交易条件前置和市场准入的形式，敦促房地产交易双方自觉补充完善房产档案信息。
参考文献:
[1]最高人民法院.2015年全国法院各类案件审判执行情况[J].人民司法，2016(10):75.
[2]徐静.新形势下房产档案开发利用的思考[J].档案，2015(2):180.
[3]肖迎霞.浅谈房产档案管理的创新路径[J].黑龙江史志，2013(5):18.
作者：邹慕仉
