摘要：目前，在我国房地产估价中有市场比较法、成本法以及收益还原法等三种常见的估价方法。收益还原法是通过合适的还原利率，将房地产在未来能够带来的纯收益进行估价的一种方法。本文主要探讨了房地产估价中收益还原法的运用。
关键词：房地产估价；收益还原法；条件；实例分析
一、收益还原法的概念
在房地产估价中，收益还原法是最重要的估价方法之一，由于充分的理论依据，使其在国内外都受到了广泛的使用，而且有许多国内外房地产估价专家将其视为估价方法中的“王后”。通常情况下，收益还原法更多的适用于一些具有收益性的房地产中估价中。在实际估价过程中，大多数估价人员认为有收益性的房地产是指在目前存在有收益情况的房地产，只有符合这点才能够使用收益还原法进行房地产的估价，反之如果没有存在现实收益的房地产不能采用收益还原法进行估价。一些房地产估价专家认为，具有收益性的房地产主要体现在：一、现实存在的有收益性房地产，比如正在营业的超市和宾馆等；二、具有潜在收益的房地产，比如新建的还没有出租出去的房屋等，尽管其没有现实收益，但是它具有潜在性收益。
二、使用收益还原法需要具备的条件
（一）能够独立创收并且能够持续获取收益的房地产
在对房地产进行估价中，被估价的房地产应该能够独立并且连续获取预期的收益。如果是学校和公园等一些属于公共用房地产，在进行估价时不应该采用收益还原法。
(二)在未来获取的收益可以用金额计算
如果房地产在未来获取的收益能够用金额进行计算，那么能够使用收益还原法对其进行评估。比如，修建一条公路，尽管它能不断地为投资者带来收益，但是金额是无法计算出来的，因此并不适合使用收益还原法，加入在公路上设立一个收费站，就可以使用收益还原法对其进行评估。
(三)在未来收益中风险收益能够量化
在房地产的未来收益中包含了风险收益，需要通过预测将其量化。未来的收益对于买者来说是一个期望值，因此，需要帮助买者正确认识到到期的时候就可以实现货币值。实际上，能不能真正实现货币值是一个未知数。比如，出租房屋，在这个过程中存在租不出去的风险，甚至存在租户不交租房费的风险等。如果面临的风险越大，其预期收益也应该越大，因此对风险收益进行预测，是使用收益还原法的前提条件。
(四)接近市场经济环境
越是接近市场经济环境，其预期收益和风险收益越接近真实。如果市场经济环境比较差，那么资金的流入和流出势必会受到一些制约，造成预期收益和收益的能够被扭曲。
三、收益还原法的作用
在对具有收益性的房地产评估中，收益还原法起着重要的作用，但是对于一些只是消费性或者没有经营收入的房地产，比如学校和公园等的估价，一般不采用收益还原法。但是对于一些以收益为主要目的地房地产，我们需要采用收益还原法对其进行评估。在房地产评估过程中，收益还原法能够客观的测算出房地产的价值，并且能够将房地产价格形成的原因以及未来的收益情况很好地表示出来，同时不仅能够反映出房地产经营的动态过程，而且使我们了解房地产对估价的产生的影响。但是运用收益还原法对房地产进行估价时会存在一定的缺陷，首先收益还原法只能适用在有纯收益或具有潜在收益的房地产评估中，对于公用房地产并不适用；其次是即使待评估的房地产具有收益性，但是如何适应市场形势的不断变化、把握其纯收益等是比较困难的。
四、运用收益还原法的实例分析
某个宾馆需要对其进行估价，根据实际调查，我们了解到在宾馆中共有300张床位，每张床位的价格为50元/天，该宾馆的年平均空房率约为30%，每月平均花费约为14万元。在当地与该宾馆相同档次的宾馆床位价格在45元/天左右，并且年平均空房率在20%左右，每月的花费大概是月收入的30%。该类房地产资本化率为10%，通过所给的数据测算出宾馆的价值。在案例中我们首先需要注意的是区分宾馆的实际收益、客观收益和在什么情况下采用的什么收益方式，在对其进行估价过程中，除了宾馆的租约限制之外，都是采用的客观收益。通过对该案例进行分析，弄清问题之后，我们对宾馆价值的测算为：
该宾馆的年有效毛收入是：300x45x365x（1-20%）=394.20（万元）该宾馆的年运营费用是：394.2x30%=118.26（万元）
该宾馆的年净收益是：394.2-118.26=275.94（万元）
改宾馆的价值为：275.91÷10%=2759.1（万元）
五、结束语
综上所述，收益还原法作为房地产估价中重要评估方法，在房地产价值认定中，尤其是在具有收益性的房地产价值估价中起着无法替代的作用。本文通过对实例进行分析，使我们了解并掌握了如何对有收益性的房地产进行估价。目前阶段，收益还原法已经广泛地被应用在一些发达国家的房地产评估中，因此收益还原法具有很大的发展空间，而且也是我国资产评估也逐渐走向世界市场的重要途径。尤其是在加入WTO以后，我国的企业逐渐走向国际市场，同时国外企业进入我国市场，使得我国的资产评估业需要尽快与国际资产评估行业接轨。
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作者：谢昕凌 单位：内蒙古交通职业技术学院
