摘要：通常政府会通过经济、行政以及法律三种方式来对房地产进行调控，其中法律途径是目前使用效果最佳的房地产市场调控方式。通过对房地产市场调控现状的介绍，分析出房地产市场调控中法律政策所起到的作用，进而探索出房地产市场调控的法律手段，期望能够为国内房地产市场调控方式提供一定的启示。
关键词：房地产泡沫；市场调控；法律对策；行政问责
为了满足人口增长对住房的需求，国内的房地产市场得到了迅猛的发展，但在房地产经济快速发展的背景下，房地产市场却呈现出了诸多的问题，需要使用法律手段对其进行合理的管控，才能保证房地产市场的稳定发展。想要科学使用法律对策对房地产市场进行调控，首先就需要对目前房地产市场的调控现状进行深度的剖析。
1房地产市场调控现状
1.1房地产市场法律体系不足
为了确保房地产市场的平稳运行，各地政府会通过法律手段对当地的房地产市场进行宏观调控。就调控层面而言，在调控时的政策主体类型较为多样化，无法将调控权统一在一处，致使出现了调控政策落实不到位、负责人之间相互推诿等问题；而就调控方式而言，如果没有依靠法律手段，只是利用经济途径来对市场进行控制，就会对相关政策的功能发挥造成束缚。这些都表明了，目前国内房地产市场的法律系统还存在着一定的问题，有待完善[1]。
1.2房地产市场泡沫现象
“泡沫现象”，就是指因房屋建造土地资源紧张或房屋产品属性影响，使人们开始对房地产进行投资，造成房价与基本价值偏差较大的价格变动现象。正常情况下，房屋均价应和民居家庭年收入之间保持合理的比例，但最近几年我国房价收入却远高其六倍以上，说明国内房地产市场已经出现了泡沫现象。而且在国内房价迅速涨幅的环境下，房屋租金的价格变化速度却没有达到较大程度的变化，这就表明实际的住房需求量并没有达到一定的数值，这也是泡沫现象的一种表现[5]。
1.3房地产宏观调控执行力不足
国家出台多项房价控制条款的目的，就是为了对房价问题进行科学的调控，保证房地产市场的合理性。但由于个别地区调控政策执行力度不足，导致政府出台的多项房价调控政策都没有发挥出真正的作用。而且部分房地产商为了达到某种利益，在经营中使用一些非法手段，这也对当地的房地产市场造成了直接的影响。如何正确处理房地产市场的调控方式，保证各项房政政策能够落实到位，已经成为了目前房地产市场调控的首要问题[1]。
2房地产市场调控中法律政策的作用
2.1价格管控方面
对房屋价格进行有效管控，是法律政策在房地产市场管控中最为显著的作用。按照“房地产管理法”的相关条例规定，相关部门必须要定期对房屋重置价格、基准地价以及标定地价的价格进行确认与公布，并将其作为参考对当地商品房的价格进行确定。这就直接证明了，法律法规是能够对房屋价格进行约束与管理的。但就目前的房地产市场交易情况来看，这项政策的实施力度还有待提高，很多居民并没有掌握对房价进行科学分析的方式，还是容易出现盲目购买或者盲目观望的情况，错过了房屋购买的最佳时期。所以相关部门还应不断加大对相关法律条文的执行力度，以便解决市场中存在的房价问题[2]。
2.2土地转让方面
根据我国“房地产管理法”相关法律法规可知，当对土地所有权进行出让时，必须要与“年度建设用地规划”、“城市规划”以及“土地使用整体规划”的内容保持一致性。这一规定从本质上而言，是就宏观层面来对房地产市场开发情况进行管理和控制的。由于我国实行的是中国特色化社会主义体制，所以各地会有各级政府部门对该项条例的执行进行管控，为相关法律法规的实施提供了保障[3]。
2.3市场秩序管理方面
在“房地产管理法”中已经明确指出，如果有关人员在没有取得相关资质的情况下，私自对土地资源进行开发，县级以上工商行政管理部门就有权利对其进行管理，会让其立即停止相关业务，并在对其违法所得进行没收的同时，对其处以相应的处罚。这就充分说明了只要正确使用法律手段，就能对房地产市场的秩序进行有效的管理。但目前这一条款的处罚力度还是相对较轻，管理震慑力度还是没有达到理想的标准，还需加大法律管理力度，并应增加刑事责任方面的内容，从而避免相关人员想要非法牟利的行为，切实对房地产市场的秩序进行调整与完善[2]。
3房地产市场调控的法律手段
3.1加大刑事手段的实施力度
在使用法律政策对房地产市场调控进行辅助时，必须要确保法律政策与法律管束之间的吻合度，要将相关法律责任融入划分到刑事责任范围之内，并要保证刑事手段后续的执行力度。不过一些大型房地产企业，通过多年的经营资金较为雄厚，一旦发生问题，这些企业也有足够的资本担负相应的罚金，很容易使其因获取某种利益而明知故犯。因此必须要通过刑事手段加大对相关人员以及相关企业的震慑力度，使其能够产生足够的危机意识，进而在日常工作中严格约束自身的经营行为，使房地产市场能够始终保持清廉、守法之风[3]。
3.2制定价格衡量指标
相关部门不仅要通过法律手段对房价进行约束，同时还应建立房价价格衡量标准，有效应对房价联动效应方面的问题，从宏观角度入手，对房地产市场价格进行调节与控制。通过对“房地产管理法”相关条例的研究发现，相关部门在对房价标准进行制定之前，首先应对当地的“房屋重置价格”、“基准地价”以及“确定地价”三方面的内容进行实地的分析与调研，在得出分析结果之后还要经过专业的评定才能最终对平衡价格标准进行确定。在得到价格标准之后，相关人员必须以该标准作为参照，对房地产市场的价格进行科学的管控。从而将政府在市场管控中的职能完全发挥出来[2]。
3.3加大住房保障政策落实力度
我国政府在加大经济建设力度的同时，也对国民基本公共服务保障进行了强化，各地区的保障性住房体系都在逐渐完善之中，限价商品房、公共租赁房以及经济适用房等保障性住房的数量也有了极大的提升。但每年仍有部分需要保障的群体，没有获得相应的保障房，而部分不符合保障条件的居民，却获得了居住的机会。证明目前国内的住房保障制度，还存在一定的不足之处，相关部门必须要加大住房保障政策的落实力度，才能确保民众可以享受到公平的保障待遇。一方面政府要对保障住房的进入机制以及退出机制进行强化，确保每一套保障性住房都能发挥其真正的作用；另一方面，政府要在对保障性住房建造监管的同时，还要对住房后期的分配情况进行合理的管控，要按照本地的社会经济情况以及人均收入情况，来对保障性住房的入住标准进行调整，使保障性住房这项惠民政策，能够真正为当地百姓带来实惠与保障[4]。
3.4加大调控行政问责制度的落实力度
对房地产市场调控手段实施问责制度的目的，是为了对各项调控行为进行有效的约束，使各项房地产市场调控工作，都能在相关标准的指导之下开展。因此中央以及地方都应加大行政问责的力度，使各个部门以及各个级别的工作人员都能严格遵守相关条例开展各项工作，一旦发现有违法乱纪的行为出现，有关部门必须要按照行政问责相关条例，对当事人进行严肃处理，从而为房地产各项调控措施的落实打下坚实的基础。为了确保监管工作的开展质量，各部门之间应保持通畅的交流与密切的配合，进而对相关部门的日常工作开展情况进行实时的监管，确保能够及时发现问题、改正问题，从源头杜绝贪污腐败的事情发生，为房地产市场调控的顺利进行提供保障[1]。
3.5加大立法调查、研究力度，确保相关工作的落实质量
房地产市场会随着国民经济以及土地资源数量等因素的改变而发生变化，所以相关部门必须要及时根据相应的变化，对房地产市场法律体系进行调整与完善。要加大立法调查与研究的力度，真正走到实地进行多方调查，有效听取各方的意见，特别是要对执行部门真正的意见进行深入的了解，明确在实际政策执行过程中可能出现的问题，并将其考虑到政策制定的过程之中，从而确保各项政策制定的科学性与可行性，为市场调控工作的进行形成良好的铺垫。同时要建立配套的立法监督机制以及后期执行追踪制度，并要安排专人按照其制度，对立法过程以及后期执行过程进行监督，并对各项政策的落实情况进行全程的记录，一旦发生问题，要及时将问题发生过程以及其他相关资料汇报到上级部门，以便相关人员及时对立法政策进行调整，为政策法规的实用性以及时效性提供有利的支持。此外，要就出现房价下调后，可能出现的退房以及违约等方面的问题，制定出相应的应对措施，并要加大各项法律法规以及购房维权正确方式的宣传力度，使民众能够正确使用法律方式进行维权[6]。
4结语
作为民生问题中最为重要的内容，住房问题一直都是社会各界关注的重点，中央与地方也在积极出台各项方案，来对房地产市场进行合理的管控。虽然目前国内房地产市场的调控质量还存在着一定的问题，但只要中央与政府能够及时对各项法律政策进行完善，并正确运用法律手段来对市场调控工作进行不断地优化，就能有效提高国内房地产市场的管控水平，使我国房地产市场形成科学、稳定的运营模式，为民众创造出更加公平、合理的购房环境。
参考文献
[1]余亚亮.试论房地产市场调控与法律对策[J].法制与社会,2014,16:234-235.
[2]蒋晓立.论我国房地产市场调控与法律对策[J].知识经济,2012,18:119.
[3]孙堃.我国房地产市场调控与法律对策刍议[J].企业导报,2013,03:154.
[4]吴艳,王佑辉,鲍俊升.房地产市场调控政策的综合效应研究[J].中州学刊,2013,04:35-39.
[5]魏宏.论房地产宏观调控的法律对策[J].中国证券期货,2013,08:145-146.
[6]杨晨,李玉斌.我国房地产市场宏观调控政策的法律分析[J].法制与社会,2015,35:78-86+117.
[7]王凯红.分析市场、把握市场、调控市场——房地产调控新政与法律专题研讨会综述[J].上海房地,2010,12:7-8.
作者：梁军 单位：兰州文理学院
