一、我国住宅小区物业管理存在的问题
物业管理机构对住宅小区统一提供的公共性服务，被称为物业管理，也称为物业服务，主要包括环境秩序的维护和社会治安的管理等等[1]。当前在住宅小区物业管理中主要存在以下几个方面的问题。
1.开发商与物业服务企业之间没有明确的法律关系
我国的市场经济体制发展尚不完善，物业服务企业隶属于房地产开发公司。一方面，在没有成立小区业主委员会之前，房地产开发商可以以原始大业主的身份对物业服务企业进行选聘。此时的开发商与物业服务企业之间存在着短期的合同关系。小区业主委员会成立之后，可以由小区的业主委员会来负责物业服务企业的选聘工作，房地产开发商应该无条件的向小区业主委员选定的物业服务企业移交原始资料。然而在实际操作中出于各种情况的考虑，一些开发商并不愿意放弃物业管理。另一方面，物业服务企业和房地产开发公司之间往往具有从属关系，物业服务企业是开发商的子公司或者下属机构。
2.物业管理的交接过程中没有对责任进行明确
由于开发商与物业服务企业之间的法律关系不明确，因此在物业管理的交接中容易发生物业服务企业之间的矛盾。前任物业服务企业在交接的过程中往往存在着阻挠新物业服务企业进入小区、破坏无业管理设施等情况，或者带走小区业主相关的资料，在移交的过程中不做好财务账目的移交工作等等。
3.业主与物业服务企业之间的合同不能得到履行
业主与物业服务企业之间要签订物业服务合同，对二者的权利义务关系进行界定。物业服务企业和业主委员会之间是一种合同关系，也是被委托和委托的关系。但是当前二者之间存在一些矛盾，影响了合同的履行。（1）物业服务企业没有按时将房屋钥匙交给业主。按照房屋买卖合同的约定，当房屋买卖人支付了部分或全部的房款之后，就可以办理入住手续，此时物业服务企业应该为房屋买受人办理相应的手续。然而有一些物业服务企业会要求房屋买受人支付物业管理费用以及其他费用，否则拒绝将钥匙交给买受人。这对房屋买受人的合法权益造成了极大的损害，如果房屋买受人对物业服务合同和管理公约有不同意见，或者认为物业费的收取不合理，往往难以办理房屋入住手续[2]。（2）缺乏统一的收费标准和类型。我国尚未建立起完善的收费标准和收费类型，而物业管理的收费标准和收费类型就比较多，造成物业收费中出现很多问题。由于收费标准不统一、物业服务不到位，业主往往拒绝交费。
二、提高住宅小区物业管理水平的对策
1.对物业管理的法律法规进行完善
要全面提高我国住宅小区物业管理的水平，首先必须对相关的法律法规进行完善，对物业服务企业、房地产开发公司和业主之间的责权进行明确。现行的《条例》对于物业服务的费用和标准、业主委员会的选举、维修基金的保管和新旧物业公司的更替等问题并没有给出具体的解决对策。必须以《条例》为基础，做好物业管理方面的立法工作。根据物业管理存在的实际问题，进行相应的司法解释，使解决小区物业管理纠纷能够有法可依[3]。
2.对物业服务行业进行规范
在住宅小区的物业管理中，根据《条例》的要求，对物业服务企业的选聘必须采用招标投标的方式，选择具有相应资质的物业服务企业。为了保障招标投标的公正性，必须对物业服务行业进行有效地规范，鼓励房地产管理、房地产销售和房地产开发商的分业经营，提高业主和物业服务企业的法律意识。要求物业服务企业要能够监督开发商的前期行为，真正的为业主负责。
3.提高业主的法律维权意识
只有当业主都具备了较强的法律维权意识，才能对物业服务企业的行为进行规范。因此必须加大宣传力度，使业主在购房之前对小区的物业管理进行一定的了解，转变业主的付费观念，转变物业服务企业的服务理念。要严格的监督物业服务企业的选聘过程，要求物业服务人员不断提高自身的素质和服务的水平。作为物业服务企业，应该具备服务理念和市场意识，通过为业主提供高质量的服务来获得业主的肯定和好评，不断扩大自身的影响力，获得更好地经济效益和社会效益。
4.对物业服务企业的管理行为进行规范
物业服务企业必须按照当前的市场价格和法律的相关规定制定相应的标准，对各项物业服务费的收取进行规范。为了使物业费的收取更加公开透明，物业服务企业要做好宣传工作，要将物业服务费用的用途向小区业主进行公开。物业服务企业要不断提高员工的业务素质和服务水平，积极加强与业主之间的沟通，改善与业主之间的关系，获得业主的支持。
三、结语
住宅小区的物业管理对于业主的正常生活有着非常重要的影响，为了构建和谐、文明的住宅小区，必须对物业管理进行有效地规范。物业服务企业要树立相应的服务理念，不断提高自身的服务和管理水平，与业主建立融洽的关系，为业主提供高水平的管理服务。
作者：薛芳 单位：山东省德州市中原输油气分公司
