摘要:结合我国房地产融资的发展现状，分析了房地产融资市场现存问题的产生原因，总结了我国较为保守的融资模式，指出随着经济全球化的不断深入，一些新的融资渠道可能会在适应国内金融市场的情况下大行其用。
关键词:房地产，融资市场，市场经济，金融机构
1我国房地产行业融资发展现状
目前的现实情况是，国内房地产行业市场化的程度不够高，政策支持不够显著，融资渠道不够多元化，融资状态没有达到最佳程度。显然所有开发商的融资行为都离不开银行等金融机构的援助，目前国内的房地产商主要还是以银行信用借贷的方式进行融资活动。在所有社会资金的聚集地里，一般向银行借款是利息最少的，向银行借贷的方式可以让企业获得更多的利益。目前市面上存在较多的贷款形式主要是以下三种:1)流动资金的贷款，用途是房地产土地前期开发与建设;2)开发项目贷款，是为了给具体的开发建设提供生产性贷款;3)抵押贷款，就是即将开发的土地作为抵押取得资金用于开发与建设。上述三种途径的贷款形式都可以为企业的资金问题提供便利，但是这些贷款所融得的资金都不能长期使用，短期内就必须偿还，所以在灵活性上大大不如外国的一些融资政策，一些回笼资金比较滞后的企业容易在工程后期出现工程资金供给不足及还款困难的状况，并且这一问题难以解决。
2我国房地产融资市场现有的问题
第一，银行贷款被过度信任和过度使用，这种过度行为必然会逐渐导致借贷率越来越高，并且相关政策一旦有所变动，将会引发整个行业的巨大变动，使房地产行业处于亚健康发展的状态。第二，银行将会承受越来越大的借贷压力，房地产商付出高额利息，开发经营以后以更高额的利润获取商业利益，对于银行来说，单单收取利息却要承受越来越大的风险，这显然与银行贷款的安全性与稳定性相悖。第三，企业背负越来越高额的债务，因为融资政策落后于发达国家水平，而金融发展日趋全球化，国家的宏观调控效果将不再明显。第四，自有资本投入过少，这种状态会导致过度融资，引发经济泡沫，在市场经济体制下，不利于社会主义经济的协调发展。分析出现这样情况的缘由，可能与我们国家房地产发展时间有关，也有可能与我们国家对房地产的政策有关，同时与房地产所处的环境也有一定的关联性。
3我国房地产融资市场现有问题的原因分析
我国房地产企业融资方式为何比较单一，而这样会产生的危害如下。
3．1历史因素的影响
1)我国房地产融资发展时间较短。由于我国住房制度的不断改革，房地产业也跟着不断地发生变化。试想以前，在计划经济的时候住房相当于一种福利产品，住房的商品属性其实是不存在的。当时政府部门和企事业单位一起投资开发我们所需的住房，至于要怎么分配也是由他们来负责。住宅消费也是有福利性质的，费用很低，住的人只需要交付很少的房租，很像现在的廉租房，这样就导致了建造房屋的成本没办法回收。同时，那时候一直强调土地是公有的，国家来调拨土地，其他人不得随意出让使用权。在这样的制度影响下，出让土地、买卖住房都不被允许，房地产业想要正常的发展经营几乎是不可能的，住宅经济也没有办法循环发展，住房投资无从谈起。2)计划经济产生的影响。随着我们国家经济的不断发展和发展方式的不停转变，房地产业的运行状况也在不断变化，但不难发现，房地产行业在改革当中，还是会体现出计划经济的思维模式。这样的模式和我们现在的经济全球化，显然不能很好地连接起来。首先，我们国家实行住宅商品化，实施货币的改革，这些都是带有指令性的，即从上往下强制实行。第九个五年计划要求建造2．4亿m2的住宅，并且要按照接近18%的速度递增。这种一定要达到某一数字的做法不够灵活，肯定是不利于房地产业的正常发展。其次，对于房地产企业的融资方式，也没有想出好的办法，而是让银行扛起了融资的任务。一方面，国家很支持房地产企业通过银行融资。为了配合住房商品化改革，从1998年开始，中国人民银行出台了很多信贷的政策，这些政策都有效地帮助房地产业发展得更加平顺。但是另外一方面，国家对其他的融资方式进行严格的控制，目的是防止较大的金融风险。很明显的是，这种对房地产业的管理模式有很浓的计划经济色彩，这是一种国家的宏观调控政策，本来是想在金融的方面促进房地产业的发展，同时还能实现住房改革的目标，然而在实际中，却没有重视市场的作用。政府主要控制着金融的资源，政府也扮演着主导者的角色，所以房地产企业并不能真正利用好市场的资源，做到面向市场，银行给房地产企业提供资金，有时候也是行政划拨，市场起不到自动调节的作用。很长时间以来，房地产企业就是在这样的情景下发展的。在这种类似于计划经济的模式下，房地产企业的发展模式和银行单一的融资方式便存在较大的问题。首先，银行把大量的资金给了房地产企业，可以得到高额的利润，但也要承担着可能存在的巨大风险。只要风险爆发了，不仅会导致金融危机，严重的会导致国家经济的危机。其次，银行不断支持房地产企业，让房地产企业产生惰性，觉得如果没有银行借贷款就会很难发展下去。
3．2现实因素的影响
1)融资方式多样化有政策的阻碍。我们国家房地产融资的方式单一，主要依赖银行，有一个重要的原因，就是国家的政策对更多的融资方式存在限制。计划经济思维会直接影响当代国家房地产融资的模式，而融资的政策是造成这样状况的根本原因。比如说，20世纪90年代，我们国家出现了房地产热，在那之后，国家就提出不鼓励房地产企业上市。这个政策提到:一个企业，如果其房地产的收入超过总收入的1/5，就不能上市。大量的房地产企业在那段时间因为不能上市被限制发展甚至扼杀。中国证监会在一次通知中，有一项规定:从2004年开始，除了国有企业、有限责任公司整体变更，或者国务院批准的情况外，股份公司要在3年之后才能上市，还要求发行人管理的内容，3年以内没有重大的变化，公司实际上的控制人也没有变更。实际上很多房地产公司都没有办法实现这样的要求，证监会这样的做法，让房地产公司融资变得困难。再如信托融资，中国人民银行规定，每一个信托计划最多只能卖200份，这有时会让有意向选择信托融资的房地产公司颇为尴尬，因为融集到的资金数额甚至不能够满足他们最基本的需求。2)与融资相关的法律和法制不全面。与市场的发展情况相比，我国法制状况相对来说比较落后。现在在房地产抵押贷款市场里，主要还是使用《担保法》，该法律中具体的抵押贷款的细节不是很详细，不能做到与时俱进，这样就造成银行的资金流动缺乏效率，也增加了其不安全性。另外我们国家的《投资基金法》在实行上效果不够显著，想要用法律条文的方式组织和管理房地产基金的使用本身就较为困难，加上相关的法律条文不够完善，导致房地产基金在部分空间里无法可依。我们来看看美国，为了有一个比较完整的房地产金融的市场，先后出台了不少的法律，同等信用机会法、不动产清算程序法这些都只是一部分。我们国家现在的市场里，就是缺少了这样配套的法律，使得房地产金融市场中借款的双方，没有办法用正确的方式维护自己的权益，法制市场想要建立就变得缓慢，市场经济想要自我完善也变得很困难。3)银行风险意识较差。从微观上来看，商业银行和其他相关的金融机构的操作时机并不成熟，也不是很规范。国有的商业银行管理者并不明确，承担风险的人其实也是不存在的，经营的理念不成熟，防范风险的意识也不够，这样就让房地产更加的依赖银行，通过银行获得资金。对待不同企业的房地产借贷，有些机构为了追求利润太过焦急，把借贷的标准降低了。房价在涨，掩盖了房地产市场的风险，而市场的前景看起来也不错，因此商业银行很重视房地产信贷这个重要的资金来源，并且大力发展，每一家银行都在抢市场的份额，为了利益，一些银行的分支机构会降低借贷的门槛，或者在审查的标准这一块有所降低，比如给一些证件不全的企业也发放贷款。有些甚至换了一种方式，在一些房地产开发的项目中，用流动资金进行放贷，以减少周期时间。又如贷款在发放的过程里，一些商业银行很是信任政府担保的项目，认为这种项目很可靠，而忽视了这些项目可能存在的巨大风险。再比如，现在很多的房地产信托的机构，其实是按照银行的方式来做的，换句话也可以说是另一种银行，而这些信托公司在很多方面还不如商业银行，比如对资金的监管等方面。这样房地产企业对这些信托机构也不够信任，他们更愿意从银行获取资金。同时银行也不会花精力去进行金融的创新，这样就让双方关系更加紧密了。如此一来，房地产融资的方式变得单一了，而且也因为这样产生了巨大的隐患。
4我国房地产融资方式的探索
国内除了银行信贷与抵押借款，目前企业也正在探索一些其他方式，比如信托融资、股权发售集资、提前租赁土地融资等，也有少量的相关债券和基金产业诞生，但是这些方式都存在方方面面的限制，不能成为企业融资时稳定开发的渠道，但是随着经济全球化的不断深入，这些渠道在不久的将来很有可能在适应国内金融市场的情况下大行其用。
5结语
从科学的角度看待我国当前的融资方式，与生产力发展存在不适应的问题显而易见。在市场经济体制的今天，企业应该多沉浸在市场里自由成长，融资行为也应该从不同角度、不同层次、不同期限的环境里发展，而不是千篇一律，按图索骥。更加重要的是大量的银行贷款使银行承受着更大的金融风险。所以改革的方向应当是在原有的银行信贷方式的基础上，配套出一系列适合各类大小规模、工期长短、风格多变的房地产商的外围融资方式。
参考文献:
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［4］郁鸿元．探索我国未来房地产市场发展趋势［J］．上海房地，2014(3):17-20．
作者：沈芳 单位：金肯职业技术学院
