物业管理服务属于公共产品，物业管理服务不仅能够为小区居民提供良好的生活环境，也能够有效地提高城市的环境水平。物业管理服务主要包括整治和维护小区内部的环境、治安、绿化、交通、交通建筑和附属设施。近年来，我国的物业管理发展迅速，然而其中仍然存在着很多问题，必须对这些问题进行改进，不断提高物业管理的水平。
一、我国小区物业管理的现状
1.形成了初步的物业管理法律框架根据《城市新建住宅小区物业管理办法》的规定，必须广泛地推行物业管理制度。进入二十世纪以来，我国各地地方政府也制定了物业管理的地方性法规。国务院于1998年颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出物业管理的新体制应该是物业管理企业专业管理和业主自治的结合。国务院于2003年下发了《物业管理条例》，使我国的物业管理行业的发展更加规范化和法制化。2007年对该条例进行了修订，进一步强调了物业服务和业主的自治管理[1]。可以说我国已经形成了初步的物业管理法律框架。2.物业管理行业不断发展进入二十世纪以来，我国的城市住宅小区物业管理格局逐渐向市场化、专业化和社会化的方向前进。随着城市化进程的加快以及城镇住房制度改革的深化，我国的物业管理行业得到了长足的发展。当前在经济发达的城市，物业管理已经覆盖了50%以上的住宅小区，在全国范围内这个比例已经达到38%。
二、小区物业管理的问题
1.物业管理企业的经营模式单一、市场化程度低大部分的物业管理企业仍然是房地产开发公司直接委托或者自己组建的，这也造成了业主委员会无法自由地选择物业管理企业，形成了一定的行业垄断。当一个物业管理企业得到了某小区的管理权之后，其他物业管理企业就难以获得公平竞争的机会。这也导致了物业管理企业的经营模式单一、市场化程度较低[2]。2.存在物业乱收费情况由于物业管理企业和业主之间缺乏对等的关系，一些物业管理企业没有制定统一的收费标准，存在着乱设收费项目、随意提高收费的行为，造成业主对物业管理企业的不满，甚至拒交物业费，加剧了物业管理协会业主之间的矛盾。3.小区治安问题没有得到解决物业管理企业的一个重要职责就是保卫小区的安全，然而小区治安的问题却没有得到有效地解决。尽管物业管理企业也采取了一定的措施，但是却没有得到相应的效果，物业保安没有发挥应有的作用，入室盗窃、摩托车和汽车的被盗案件时有发生，造成了业主的不满。4.服务质量得不到提高由于物业管理行业的市场化程度低，一些物业管理企业没有树立竞争意识和服务意识，导致服务质量得不到有效地提高。根据相关调查，有超过40%的受访者对于物业管理服务表示非常不满意，而表示满意的受访者仅占12%。这也可以体现出我国的物业管理企业普遍具有较低的服务水平，存在着小区污水满溢、下水道堵塞、绿化破坏、垃圾堆积、公共道路和楼梯被占用的问题。
三、小区物业管理问题的解决对策
1.对物业管理行业进行规范，对小区物业管理企业、业主委员会和业主之间的责权进行明确要解决小区物业管理存在的问题，最重要的措施就是对物业来管理领域的各种关系进行理顺，对我国物业管理法律体系进行完善[3]。首先，必须做好物业管理的立法工作，也就是制定相应的物业管理法律法规。其次，要在物业管理法律法规中明确的界定物业管理公司的权利与义务、业主委员会的成立和运作程序、业主的权益以及开发商的权限等问题。第三，要充分尊重无业管理企业和业主的意见，在《合同法》的框架下，物业管理企业和业主可以本着公平协商的原则签订物业服务合同，在合同中明确双方的权利义务，对物业管理企业和小区业主的权利和义务关系进行理清。2.引入市场竞争机制，提高，物业管理，企业的竞争意识，和服务意识造成小区物业管理问题的根本问题在于缺乏相应的市场竞争机制，没有建立起完善的物业管理市场体系，物业管理企业具有较低的市场竞争意识和服务意识，不能为小区居民提供满意的物业服务。因此必须打破垄断现象，引进市场竞争机制。首先，要建立起物业管理企业的等级申报和评选制度，将物业管理企业的准入门槛提高。相关部门要定期考评物业管理企业，并对其进行资格认证和管理。其次，要将完善的市场竞争机制建立起来，对物业管理招投标的操作程序和基本要求进行明确。这样一来可以保障物业管理招投标的公平、公正和透明。物业管理企业必须提高自身的竞争意识，为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就必须不断提高自身的管理和服务水平，为居民提供更加优质的服务，加大力度整治小区的治安问题、环境问题，自觉接受小区居民的监督，杜绝物业管理行业中存在的乱收费问题。只有这样才能使我国在小区物业管理行业走上健康、稳健的发展轨道。
四、结语
根据当前我国小区物业管理发展的现状，尽管我国的小区物业管理行业获得了一定的发展，然而其中仍然存在着很多问题，总体上而言我国小区物业仍然存在着较低的管理水平，加剧了小区居民和物业管理企业之间的矛盾。因此，为了促进我国物业管理行业的健康发展，必须采取有效地对策来解决这些问题，使我国的小区物业管理行业踏上正轨。
作者：赵双 单位：山东省德州市中原输油气分公司
