一、维修资金管理制度中存在的问题
住宅小区都是社会的缩影，为了使小区更安定，更和谐，我们应该加强物业管理法律制度的完善，做好专项维修资金的立法工作。当前，我国物业管理制度在建立和完善过程中，还存在诸多问题，具体如下：
1.维修资金管理权认识模糊。虽然我国法律明文规定住宅维修资金，由小区业主委员会统一管理，但是业主委员会缘何能管理属于全体业主共有的维修资金，却缺乏足够的理论依据，从而导致业主在处理维修资金时，面临重重困难。比如处分和使用维修资金的方式和权利不明等。在既没有现行法律明确规定和相关规章制度限定下，极大的限制了维修资金的使用，也影响了建筑物的及时维修，给业主带来了巨大损失。可见，维修资金管理机构权利模糊是资金管理中的重要问题之一。
2.维修资金使用程序较为繁琐。据相关规定，维修方案及费用分摊预案经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过并公示。此外，根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在住宅专项维修资金划转业主大会管理前后，使用住宅专项维修资金分别有六和七道程序，不仅影响了维修资金的使用效率，而且较不符合实际操作。
3.维修资金使用监管严重缺失。虽然国家出台了相关资金管理监督办法，但是具体的监督管理过程中，依然没有做到透明化、公开化，监督制度却没有得到落实。例如，业主的非专业性使其对维修资金账单难以进行有效的监督，而且有些业主很少或不愿意到专户管理银行进行相关维修资金款项的查询。此外，我国现有的立法对知情权的重视程度也不够，这就导致了资金的被挪用、被侵占等情况时有发生。
4.惜用住宅维修资金现象严重。住宅专项维修资金的筹集，就是为保障日后在房屋建筑的维修上更加便捷，为房屋使用安全提供保障。在现实生活中，没有充分利用维修资金的现象非常普遍，维修资金长期没使用和小区设备又急需修复的矛盾日益激烈。据相关统计显示，我国有50%的小区从未使用过维修资金，而96%的业主对小区基础设施的更新和维护提出过建议，甚至引发各种抗议行为。
二、针对住宅专项维修资金制度提出的对策
我国物业管理产业起步相对较晚，制度建设不完善，规范化程度也不高，为了使我国住宅维修资金制度的建设取得长足发展，进一步服务和保障民生，结合本人多年物业管理经验，我们应该从以下几个方面做起：
1.完善维修资金法律制度体系。住宅维修资金牵涉的不只是一个社区或某些业主之间的利益关系，它反映出来的是整个社会各方的经济利益。因此，为了保证该部分资金使用的高效、公平、公正，做到有章可循，有据可依。我们必须进一步完善《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅建筑室内装饰装修管理办法》、《物业管理条例》等，同时结合我国实际，借鉴国外成熟的理论，提高立法层次，弥补我国物业专项维修资金法律制度上的缺失和不足。
2.发挥全社会的监督管理力量。专项维修资金涉及到产权单位、业主、物业服务企业、开发建设单位、房地产行政主管部门等各方主体的利益，因此，为了防止这些部门滥用职权、相互推诿，保证资金能够高效利用，走上健康有序的发展之路，就需要充分发挥社会多方面的监管力量。比如发挥新闻媒体的监督作用，及时曝光那些挪用、侵占维修资金的不法行为。只有在全社会逐步建立起公开监督体系，充分借助社会资源、调动社会积极性，把对维修资金的监管，由政府主管部门包揽式监管变为社会公开式监管，专项维修资金才能走上良性发展轨道。
3.放宽使用条件简化使用程序。对住宅维修资金使用难的问题，我建议将由涉及维修范围内的三分之二以上的业主书面同意，缩小使用维修资金的决策范围，便于较快形成决议，防止决策上陷入议而不决的局面。各地在制定维修资金实施细则时，在保证维修资金使用原则和确保维修资金使用安全的前提下，要进一步简化资金的使用程序，特别是对于未成立业主委员会、未实行物业服务管理的住宅（项目），要制定出切实可行的使用程序，使之更具有操作性。
4.建立“政府主导型”管理模式。由地方政府的建设行政主管部门，委托下属专业机构实施直管，然后由财政部门联合业主委员会对维修资金进行监管。通过这一模式可以有效解决业主委员会管理和政府部门代管均存在管理不专业和管理能力不足的问题。而且作为地方政府，其也有义务、有责任、有能力管理好这笔巨额资金。即使在涉及到维修资金的业务办理和使用具体事项，以及政策边缘问题的处理上，政府给出的处理办法和意见，也更有公信力，使具体意见更容易落实。
三、结语
一言以蔽之，只有不断完善住宅维修资金制度，才能切实保障业主在保修期满后的合法权益，才能减少业主与物业服务企业、建设单位、政府行政主管部门之间的矛盾，才能稳定社会秩序，进一步促进社会和谐发展。因此，我们必须加强对住宅专项维修资金的管理，从根本上解决业主住宅“看病”难的问题。
作者：端嘉国 单位：深圳市荷塘物业管理有限公司
