一、房地产项目管理过程中的几个环节
1.房地产项目管理中的可行性研究环节（1）项目市场环境分析项目市场环境分析是一个必须的基础工作，它可以为后期的项目开发提供理论依据。主要包括：分析项目开发的社会经济情况；同类产品的开发情况等。（2）项目实施可能性分析每一个项目实施前都必须要综合考虑各种因素之后，才可以确定最佳的施工方案。项目实施的可能性分析就是结合实际情况对制定出的各种方案进行考核和确认，从而确保项目的安全性、可靠性。（3）项目经济及技术评价分析降低成本、追求利润是任何企业的最终目的。对于房地产企业来说，在项目开发之前，也需要对项目的经济成本和技术进行评价分析，科学估算项目融资方案以及融资成本，正确评价项目的财务风险，在降低成本的同时要保证项目开发中经济及技术评价的科学合理性、可靠性。2.房地产项目的进度管理环节（1）委托方因素作为项目进度管理中主要的负责单位，其工作质量和效率会直接影响到整个项目进程的变化。例如委托方，没有及时将计划好的设计图纸及时、准确的交给承包方，或者是在施工中没有保证施工资金的到位等，而这些工作都会阻碍项目的进度。（2）承包商因素作为项目进度管理的另一负责人，承包方的职责也很重要，例如在项目开发中，承包商可能会出现企业内部的一些变更而迫使改变施工的原有进度。（3）其它因素房地产项目的施工过程很容易就会受到外界的影响，例如自然灾害、政策变更等，而这些影响因素又都是不可控的，但是对项目的进度影响非常大。因此房地产企业必须采取及时有效措施做好预防准备。3.房地产项目的质量管理环节（1）工程质量对于房地产企业来说，追求利润固然重要，但是为了长远的发展还是要靠质量取得社会的信任。由于近年来各大媒体报道的豆腐渣工程越来越多，这不得不让人们对房地产饿工程质量提出越来越高的要求。但是社会的监督力量有限，最重要的还是要靠房地产企业的质量意识，保证工程质量。（2）设备、材料质量房地产任何项目的开发都需要消耗大量的人力、物力和财力，又鉴于国家提出建设节约型社会的政策，在此发展背景之下，房地产企业为了实现最大化的利益，就要节约成本，控制设备、材料的质量，在项目施工过程中，在保证工程质量的前提之下，要尽可能的采用先进施工技术，优选设备和材料。（3）规划设计质量随着生活水平的提高，人们也逐渐关注与重视生活的质量，尤其是在住房方面，不仅要求安全、可靠，还要求舒适、安逸。因此房地产在项目开发的时候，结合人们的要求和城市的布局，科学规划设计，合理利用空间资源，保造型美观、设备齐全，生活舒适等要求。4.房地产项目的成本管理一般情况下，房地产项目成本管理包括的方面比较多，例如土地成本、前期成本、建安工程成本、施工单位管理成本、公共基础设施成本、营销成本以及采取成本等。每一项成本如果没有及时控制管理，都会影响到房地产企业的整体成本，因此必须要加强成本的管理。
二、加强房地产项目管理几个关键环节控制的对策
1.可行性环节的有效控制措施（1）独立、客观的原则遵循独立、客观的原则主要是为了保证可行性研究结果的公正、科学合理，从而可以为项目开发提供科学的理论根据，进而能保证开发商投资决策的科学、可靠。（2）研究方案最佳性原则面对多个施工方案，决不能贸然施工，一定要事先深思熟虑，在设置的多个研究施工方案中，本着最佳性原则，最终选择最佳的施工方案，以保证实现企业利润的最大化的目标。2.项目开发中进度管理环节的有效控制（1）传统表格法这种方法主要是利用表格的形式将计划好的项目开展进度记录下来，主要包括施工的工期。然后记录正在施工的工作名称、所需要的时间等，最后比较二者的记录内容就可以知道项目实际进度和计划进度之间的差值。（2）形象进度表法这个方法是在传统表格法的基础上改进的，也叫横道图法。主要是将事先搜集好的有关项目开展的信息用横道线表示出来，然后再用原计划横道线和实际横道线相比较，从而得出二者之间的差异。3.项目开发中质量管理环节中的有效控制措施（1）提高房地产开展质量管理的主动性与及时性一味追求利润的企业注定无法长远立足在市场经济中，因此对于房地产企业来说，在开展质量管理时，一定要积极主动，在追求利益的同时，还需要注重项目质量的提升，追求质量所产生的经济效益和社会效益。例如严格控制施工的每一道程序，对可能出现质量问题的环节采取有效的预防措施，提升项目质量。（2）保证质量管理的连续性由于房地产在项目开发的过程中参与的人员比较多，为了能够在每一环节中都有效控制质量，房地产企业就要保证质量控制的连续性。只有保证所有参与人员共同努力，才能保证开发的项目质量达到要求。4.成本管理环节中的有效控制措施在成本管理环节中，可以有效运用以下几个方面的措施。（1）为了控制项目成本，利用项目招标规定合适的项目造价水平。（2）从技术、成本等多方面综合比较各种方案，选择最佳方案进行施工。（3）加强施工过程中的规范性，控制成本，从而实现项目成本目标。
三、结语
房地产项目管理是一个紧密联系的整体，因此只有加强各个关键环节的管理工作，才能够真正实现利润的最大化。
作者：张强 单位：新疆准东工程集团公司
