摘要房地产信托是将信托和房地产开发项目结合在一起的新型融资方式，在我国快速兴起并发展起来。但是，信托法律制度在我国尚属新兴事物，各方面的法律制度可以说并不完善或者说依然空白。本文通过对房地产企业融资多元化渠道的分析，指出信托方式的优越性，之后简要分析了房地产信托的三种运作模式与风险性，综上所述，对我国现行房地产信托法律制度的完善与发展提出一些建议。
关键词信托；房地产；融资渠道
房地产行业属于资本密集型行业，无论是从最前期的土地竞拍、到中期的开发建设、直至后期的营销都需要大量并且是持续的资金支撑。新世纪以来，房地产市场的持续升温使得房地产行业呈现出一种高收益低风险的特征，成为资本追逐的市场。虽然，近段时间国家对房地产市场的发展态势进行了政策性，规范性的宏观调控，但是房地产产业的发展势头只增不减，火热依旧。
一、关于房地产企业融资渠道多元化的分析
现阶段，房地产企业主要以以下两种方式进行融资，一种是开发企业利用企业自己拥有的资金或者预收的消费者购房款来进行房地产项目开发，另外一种则是利用企业外部的融资渠道来进行项目的运做开发。如大家所熟知的银行贷款、企业债券融资、海外融资、上市融资、房地产产业投资基金以及本文重点讨论的房地产信托等各种各样的形式。由于受到国家政策法规、上市环境等各种因素的限制，一般的企业通过发行股票或者债券融资的方式获取大量的资金的想法是不现实的，而房地产产业投资基金和外资融资机构目前也无法为房地产企业提供足够的资金，银行贷款仍然是中国房地产金融的主要融资渠道。然而，房地产融资渠道相对的单一化，银行贷款集中在房地产领域会影响到银行系统抵御风险的能力，更重要的是，银行贷款在现今政府加大对房地产投资各方面调控力度的情况下，更多的呈现出一种谨慎回缩的态势，由此可见，房地产企业的发展前景并不乐观。
二、房地产信托的概念与研究现状
（一）房地产信托的概念
信托具备投资方式灵活多样的特点，可以弥补单纯银行贷款的不足。也就是人们通常所说的代管理财。如同人口中的房地产信托，也就是带有房地产行业属性的信托活动。从资金信托的角度出发，房地产信托是指委托人将自己的暂时闲置不用的资金交由受托人管理，这既可以是为了某一个受益人的利益也可以是为了公益社会目的，当然受托人会将这笔资金用于房地产项目，进而取得收益。信托资金到底用哪一种形式运作将由信托文件明文规定，一方面可以单独采取债券方式或者权益方式，也可以将两者组合运用。从财产信托的角度出发，房地产信托则指委托人将自己的不动产，在中国的话主要是指房屋，作为信托财产交由受托人以不同的目的进行管理经营，进而取的收益，信托财产的管理方式在信托文件中是有明文规定的，比如出租、出售。从狭义上讲，房地产信托仅指房地产投资信托，也就是将信托资金运用于房地产领域的信托活动。实践中，我国信托公司开展的房地产信托业务仅仅限于狭义的房地产资金信托，几乎从来没有开展房地产财产信托业务。监管部门关于房地产信托业务的监管也仅限于房地产资金信托业务。之所以会出现这样的情况，是因为制度安排还有缺陷，一是根据《信托法》的有关规定，以房地产作为信托财产设立信托需要办理信托登记才能生效，而目前我国尚未制定信托登记的具体操作规定，实践中无法办理信托登记手续，因而自然也就无法设立房地产财产信托；二是设立房地产财产信托，在设立阶段和终止阶段都需要办理房地产的转移过户手续，这涉及到价格昂贵的税费，由于目前尚未制定旨在避免“重复征税”的信托税收制度，因此，有关信托税制的制度尚未确立当然也会阻碍现实生活中开展房地产财产信托的业务。
（二）房地产信托法律制度的研究概况
目前学术理论界有关于我国房地产信托的法律制度研究相对较少，即使出现，也多是在某一本期刊杂志，很多有关于信托制度的书籍或者在实务部分提及一点房地产信托的内容，或者根本没有涉及，从来没有完整系统的总结陈述。这是与现实社会发展的状况严重不相适应的。而且，更多的法学家们将注意力集中在西方发达国家的房地产投资信托制度（REITS），希望通过法律制度的移植来完善我国的房地产信托法律制度。学习欧美发达国家的信托制度是必要的，也是必然的。何勤华老先生也曾写道，从世界法律发展史来看，法律移植是法律发展的一个基本历史现象。更不用说，我国现行的信托制度一开始就是吸收学习国外先进制度的结果。但是，法律移植不是一蹴而就的，相反，恰恰是需要一个相对漫长的过程，而现阶段我国房地产信托实践中出现的一系列问题是刻不容缓的，根本无法等待REITS在我国生根发芽。更何况，法律制度的移植也不是一个一劳永逸的方法，更需要考虑到我国独特的经济体制之下可能会产生的“排异反应”。因此我认为，本阶段更应该立足国情，真真正正的解决自身存在的问题，谋求更大的进步与发展。
三、房地产信托的主要运作模式与主要风险
我国目前的房地产信托主要包括贷款模式，权益投资模式与股权投资模式。其中贷款模式是最基础的业务模式，信托公司提前制定好具有可行性的信托计划，展示给相关的社会群体，用来收集资金。信托公司将这种方式收集来的钱投资到房地产领域，程序并没有到此结束，一些诸如抵押担保的风险控制措施也会应运而生。到期之后，房地产企业将资金交给信托公司，信托公司按照事先达成的协议给予投者一定的利益。信托公司只能按照信托合同的约定收取一定的报酬。权益投资模式和上文中的贷款模式具有一定的相似性。不同得是，贷款模式是信托公司直接将资金交给房地产公司，多用于在建的房地产项目，而权益模式是指信托公司用一定的资金购买房地产企业固有的，收益相对稳定的附带项目。这种模式可以有利于解决房地产企业融资难的问题，壮大自身，也有利于让投资者的回报率更有保障。而股权投资模式则是直接以信托资金入股房地产企业，成为房地产企业的股东。以上这三种信托模式在运作过程中，首先都面临着项目选择的风险，此外最为普遍的贷款投资模式主要存在的问题还是集中于资产抵押风险和兑付风险。有一点是需要重点指出的，目前信托业是存在所谓“刚性兑付”的行业潜规则的，投资者一定要认识到这一点。现实生活之中，绝大多数信托公司一般都会在合同中出现“预期收益”，或者和它差不多的名词，这当然是因为要取得长期客户，维护信誉，久而久之，“刚性兑付”在现今的信托行业中也就成为了不言自明的规定。所谓“刚性兑付”，用通俗的语言来说就是保本付息，让投资者不要担心信托计划起是不是会失败，因为无论结果如何，最终信托公司绝对会按照预期的收益予以归还。然而，依照有关法律的规定，刚性兑付是不合法的，信托公司作为受托人只是依照约定收取相应的报酬而已，只有在其不是为了受益人或者公益目的进行运作，或者存在其他的违法违规行为，信托公司才会有相应的赔偿责任，政策、市场等因素造成的损失信托公司当然不负责，投资者是一定要自己承担损失，而不能寄希望于信托公司的保本承诺。
四、房地产信托法律制度的构建与发展
我国的房地产信托行业起步较晚，有关于房地产信托的相关实践并没有太多，房地产信托纠纷非常少见，能够在法院依法进行审判的更是凤毛麟角。从律师业务的角度来看，大部分的信托专业律师根本没有参与过法院的诉讼审判活动。2001年，我国在进行“信托法”这一立法活动时，采用的方法是分别立法，也就是说在《信托法》中只规定了最为基本的信托法律关系，而有关于信托业的规范则需要具体再制定一部《信托业法》，这一点当然是符合世界成文信托立法的大趋势，但是现实远远不如想像的美好，从2001年到今天为止，无论是理论界还是实务界都在翘首以盼的《信托业法》依然没有任何制定的迹象。从法律位阶上看，《信托法》在我国处于最高的地位；《信托公司管理办法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》这两部其实只能算作部门规章，在我国的法律体系中所处的地位并不高，而且银监会所做的规定也并没有那么详尽；此外，其他一些政策性规定根本连法规都算不上，只能属于国家进行宏观调控的手段，虽然在房地产信托实际操作的具体环节具有一定的指导作用，但是可以确定的是，他们不属于正式法律的范畴。对于现在各个方面关注度较高的，上文也曾提到过的REITS方面的立法，一旦其通过，应属于规范性法律文件，是具有较高的效力的。通过上文的分析说明，我国现行的房地产信托的法律文本是少而又少的，立法迫在眉睫。在认真学习欧美发达国家有关房地产信托的优势经验，立足我国的现实国情，构建我国的房地产信托法律制度的体系。具体到立法中，如下所述：第一，认真分析我国的房地产信托的发展状况，并吸收借鉴英美等发达国家的立法成果，取其精华，去其糟粕。尽快出台信托业法，将《信托法》与《信托业法》确定为知道我国房地产信托活动的基本法律。第二，有关于《房地产投资信托基金管理办法》的制定要做长远考虑，毕竟其是一种新型的融资方式，避免REITS在我国这片土壤上出现水土不服的情况。第三，《信托投资公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司信息披露管理暂行管理办法》作为处于第三位阶的法律。第四，在上述三点已经完成的情况下，配套的法律也要进行发展。比如相关的税收和不动产登记方面。拿不动产登记来说，如果想要在我国推行房地产信托中的财产信托，去哪个部门进行登记，以什么样的程序登记，所获取的收益又如何避免双重征税都是需要有明确的法律制度规定的，否则这一项目必然得不到妥善的运行，反而会出现扰乱市场经济秩序的危险性。房地产融资多元化是一个大趋势，房地产信托作为其中的重要模式，其地位不言而喻。本文通过对房地产信托这一并未引起大众关注事物的简单介绍，重点提及了其现行法律框架存在的不足之处，希望可以起到抛砖引玉的作用，让大家对其有一个比较直观的印象。
参考文献：
[1]周小明．信托制度：法理与实务．北京：中国法制出版社．2014．
[2]杨工业经济期刊树明、南海燕．对房地产信托融资的法律分析．重庆：中国不动产法研究．2007（00）．
[3]闾梓睿．房地产投资信托法律制度研究．武汉大学．2012．
作者：徐进
