1.引言
自我国住房制度改革实施多年以来，我国房地产市场迅速发展，成为目前国民经济发展的重要支柱。近年来，国家为了维持房地产市场的积极稳健发展，采取了一系列的宏观经济政策对房地产市场进行调控，尤其是针对房地产行业对货币政策的敏感性，有侧重的出台了一系列调控措施。推动房地产行业的稳步发展，必须深入的分析这些调控政策对房地产行业的影响，尤其是在货币政策方面的相关影响，这不仅是确保整个行业积极稳步发展的需要，对于推动房地产行业市场的良性发展也具有重要的作用。
2.房地产行业市场货币政策调控必要性分析
商品房作为一种特殊的商品，在一定程度上存在着市场垄断性、住房市场的信息不对称性，整个房地产行业市场有时存在着市场失灵的问题。由于房地产是经济发展、社会稳定的关键影响因素，因此必须进行相应的宏观调控管理。近年来，国内房地产市场发展中隐藏了一些泡沫，房地产行业经营发展中的金融风险加剧，更需要采取必要的调控管理措施。在房地产行业市场的宏观调控中，采取货币政策作为调控手段，其必要性主要体现在两方面:一方面，房地产行业具有明显的高度资金密集型的特点，而且我国房地产行业企业项目建设开发负债率通常较高，往往经营负债率都在70%以上，因此金融市场与房地产市场有着非常密切的关联性，房地产行业的企业经常需要通过商业银行、企业债或者是地产信托等进行融资，采用货币政策进行调控的效果更好。另一方面，由于房地产对于居民而言，属于价值非常巨大的商品，很多居民购买的商品房都需要抵押贷款，因此货币政策在一定程度上会通过影响居民的购房款成本，进而调整居民的住房需求。此外，通过货币政策，还会对房地产市场投资者以及投机者的市场决策形成影响，进一步的起到调控房地产住房市场的作用。
3.房地产市场货币调控政策概述
3.1房地产市场货币调控政策的具体工具房地产行业属于资金高度密集的产业，对于金融市场以及货币政策的变动有着非常灵敏的反映，因此在房地产市场上的货币政策调控工具也非常多，主要有以下几种:(1)利率政策。基准利率水平以及利率结构的调整变化，会产生利率效应进而影响到房地产市场的供需变化。具体而言，如果利率升高房地产开发企业的融资成本就会提高，可能会减少房地产行业的市场供给或者是房价成本的提高，但同时利率提高变相是对购房行为支持力度的降低，这在一定程度上也会降低房地产的有效需求。(2)存款准备金率。存款准备金率会造成金融市场货币供应量的变化，因而会产生相对较为猛烈的经济调控作用，存款准备金率提高，商业银行的贷款能力就会下降，进而房地产开发企业的可贷款也会降低，进一步对房地产行业市场的资金链产生影响，因此有助于控制整个房地产行业市场出现过热或者是价格过快上涨的问题。(3)不动产信用控制。不动产信用控制是特定的选择性货币调控政策，主要是通过对贷款买房最低首付比例、还款期限等来控制房地产的需求，还可以通过要求房地产开发企业项目开发中的自有资金比例、主体资格控制等调节房地产的供给。(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具与间接信用工具两类，直接信用工具主要是央行通过对贷款限额、利率、流动性比率的干预控制信贷规模，间接信用工具则主要是通过窗口指导、劝告等方式对信贷规模以及信贷结构进行指导。
3.2现阶段我国房地产市场货币宏观调整政策及效果分析我国自住房市场化改革实施多年以来，为了确保整个房地产行业市场的健康稳定运行，房地产市场主管部门积极的运用多种政策工具进行房地产市场的调控，其中最为常用也最有效的就是通过货币政策的紧缩或者是宽松等，对房地产行业市场进行调控。其中在1998－2002年，国家通过2次下调存款准备金率，5次下调利率，配合政策激励，鼓励房地产行业市场的发展;在2003－2007年，14次上调存款准备金率、8次上调利率，实行了适度收紧的货币政策，同时通过对住房供给双方自有资金比例的控制，调控房地产市场过热的问题。在2008－2009年，国家通过5次上调存款准备金率，4次下调利率，依靠积极扩张的货币政策刺激住房市场发展。在2010－2014年，国家又通过多次调整存款准备金率以及利率，逐步实施了趋向紧缩的货币政策，并通过限购、保障性住房建设，首付比例、还款期限、限购、限贷等多种政策严格控制住房市场过热。今年以来，我国出现了经济增速放缓的问题，住房市场的下行趋势明显，国家对于房地产市场的货币政策区域放松，特别是今年住建部推行“棚改货币化”，除了中央财政专项补贴资金、省级政府配套资金之外，国家开发银行积极支持，从客观上达到稳定、支撑住房消费市场的作用。从我国房地产市场货币调控政策来看，最明显的特点就是重点以存款准备金率以及基准利率作为调控手段，依靠调整房地产市场的货币供给量对房地产市场造成影响，同时配合采用各种限制贷款、限制开发、限制购买等一系列的选择性及补充性政策，共同形成调控效果。在房地产市场处于低迷的状态下，采用基准利率下调等措施，明显起到了刺激房地产市场的作用。但是当房地产市场出现泡沫或者是处于过热的情况下，提升利率在短时间内的作用并不明显。而通过控制最低首付款比例以及房地产开发企业的自有资金比例则具有直接的作用，力度非常大，能够迅速降低各种不合理的投机行为，为过热的房地产市场降温。
4.提高房地产市场货币政策调控效果的建议措施
4.1适度提升货币调控政策的灵活性。国家相关主管部门在研究制定货币调控政策时，应该统筹分析房地产市场运行中出现的各种问题及其成因，并基于此针对性的选择灵活实用的货币政策进行调控。例如，当房地产市场出现过热问题时，应该统筹的分析造成房地产市场过热的原因是投机需求、开发企业原因还是供需矛盾问题，并根据不同的成因，综合选择购房限制、贷款限制、开发自有资金控制等进行调节。同时，在房地产行业市场货币调控政策的实施过程中，对于一些具有明显区域性的调控，应该适当地下放调控权，将调控权力下放至区域，以进一步的提高政策的合理性和灵活性。
4.2不断提升房地产调控货币政策的前瞻性。房地产行业最大的特点在于建设实施周期相对较长，房地产项目开发建设从前期立项至最后交房使用周期一般在3年左右，房地产项目开发建设中不仅前期的购地、拆迁、设计和预付建筑工程款等资金投入较大，而且后期营销同样存在着时间长、成本高的问题。在房地产发展迅猛阶段会有大量的资金集中在房地产行业，但此时商品房供给却无法直接增加，市场供不应求又会催生投资的增加，然而在商品房陆续上市后，房地产供给增加，甚至可能超出市场需求，就会造成房地产下行。因此在货币政策的调控使用上，必须具有前瞻性，尤其是加强与其他部门之间的合作，对房地产市场周期进行系统的跟踪研究后，最终制定合理的调控政策，提高调控效果的及时性。
4.3统筹并用多种调控工具确保调控目标的实现。在房地产市场的货币政策调控方面，中央金融主管部门应该重点在房地产行业的资产价格方面进行合理的控制，以免房地产行业出现严重的泡沫问题。同时，还应该继续执行稳健的货币政策，既要确保房地产行业信贷的安全，同时又应满足推动经济增长的要求。在具体的货币政策运用过程中，可能出现调控目标的冲突。例如，防范房地产市场出现过热问题，最直接的手段就是紧缩银根，但这却有可能造成房地产开发企业资金链的断裂，造成大量呆账坏账出现。因此，在对房地长行业进行货币政策调控时，应该尽可能的选择多种调控工具并用，不断地提高整个调控的自由度，这也有助于确保调控目标的实现。
5.结语
国家针对房地产市场的货币调控政策，将会对房地产行业产生深远的影响。为了确保房地产行业市场的规范化发展，在房地产行业市场货币政策的制定上，应该重点在货币政策的灵活性、协调性以及合理设置调控政策频率等几方面采取有效的措施，依靠科学合理的货币政策进一步的规范完善房地产行业的市场运行机制。
作者：段元兰 单位：山东钢铁集团房地产有限公司
