摘要：文章主要论述了房地产项目设计标准化对地产开发的积极作用，并对于标准化的构建提出了相关的建议。
关键词：设计标准化；房地产；开发；流程
进入21世纪以来，房地产行业发展十分迅猛，涌现出了许多优秀的房地产企业。房地产企业的发展已经不再局限于某一个城市，形成了跨地域的大型集团公司。为了实现跨区域的快速发展，许多大型企业沿用了汽车行业“标准化”设计的逻辑，形成了房地产项目的“设计标准化”理念，实现一套标准的管理模式。
1设计标准化的积极作用
基于市场的需求以及基本国情、民情，目前房地产运营模式是属于以“住宅”开发理念为基础的，而真正的实现房地产项目的产业化发展，必须要以“产品”的角度来看待房地产。现阶段，中小型房地产企业在运营管理层面仍旧处于一种差异化的开发模式，一线企业往往却秉持着标准化的开发模式。对于房地产的经营本质而言，采用差异化开发的模式弊端已经逐步显现，开发流程的差异性、产品的差异性使得开发商一直处于一个不熟悉产品的阶段，那么将会为项目开发带来未可知的风险，无法获得发展。而采用标准化设计，对于地产项目开发、后期管理都有着重要的积极作用。1.1有效提升开发效率地产项目的标准化，对于项目开发前期而言，有助于缩短投资决策、规划设计、项目定位等前期工作的时间，继而提升效率。对于不同城市的相似项目而言，尽管在土地成本上各有差异，但从流程上来讲，按照标准化流程来引导项目开发进度，避免地区开发商因不熟悉产品、流程带来的资金周转率差、进度慢的弊端1.2优化流程，提升项目开发质量对于不同的城市的房地产项目开发，基于各个城市的经济发展、人文环境、政策环境的差异，往往在具体的流程开发上存在一定的差异。如果采取一次性的设计开发，那么在设计初期对于项目后阶段的发展往往是无法预料的，而采用标准化的设计，经过市场检验的地产项目，其优势、弊端已经有所显现，在后续的开发过程中，会进一步的优化开发流程，改善标准水平，继而提升项目开发的质量，确保市场好评。1.3降低开发成本，规避风险项目前期设计标准化，部品的集中采购，严格的成本控制标准，再加上可缩短左右的开发周期，因而开发成本和费用将大幅降低。可使企业快速准确的判别价值，降低拿地风险；通过实施标准合同，可降低法律风险；推行开发实施标准，可降低管理风险。1.4提升品牌文化，增加核心竞争力随着房地产整体市场和经济环境的进一步调控，建造成本势必都会产生不同的增加，房地产行业中的市场竞争也将会愈演愈烈，房地产行业将会迎来“微利时代”。对于整个项目而言，资金周转率以及开发效率将会成为房地产企业的核心竞争力，而采用标准化的设计无疑会令企业的核心竞争力进一步的提升。与此同时，市场的良好反馈有助于企业形成良好的口碑，继而形成品牌文化，巩固企业的良好形象，对企业的战略发展有着重要意义。
2房地产项目设计标准化的构建
2.1标准化的构建对于房地产项目而言，标准化设计并不是从一而终的，项目产品的标准化构建必然经过一系列的市场反馈、开发积累、战略完善，不断的微调和完善，继而形成一种适应企业开发模式与市场发展的标准化模式。但这种微调往往是局部的，整体架构设计往往是固定的，一般一个成熟的标准化产品均需经历下面几个阶段，才可以建立形成：制定企业标准化战略规划，确定组成——对照战略发展规划，进行项目筛选——对符合战略规划的项目进行细致的分析——确定产品线——技术标准化、成本标准、产品设计标准等——明确各种价格和风格以及成本标准的产品线方式，主要有顾客和城市以及项目规模选。2.2房地产项目标准化产品操作无论是产品标准化的最初积累阶段，还是现在的高速发展的复制阶段，产品标准化的产品均需立足市场，细分客户和土地，使土地属性和客户需求相对应，构建产品，建立土地属性、客户、产品的对应关系。在构建产品的同时，制订产品的技术标准和产品模块库，为企业在各地不同城市的开发提供快速发展所需的产品。（1）市场分析是所有房地产项目开发之前必须要进行的流程之一。最主要的内容是对客户的定位和分类，实际工作内容就是根据客户的需求进行分类。在“大数据”时代，市场分析的准确性较高，从而能够帮助项目开发定位的精准性。目前而言，根据相关的调研结果表示，房屋市场对于房屋需求主要分为三种类型：刚性需求（获得基础房屋功能）、改善性需求（改善居住环境）以及投资需求（租赁、增值、养老）。不同市场需求所对应产品的价格也随之改变、设计方案、开发流程标准也将产生较大的需求。（2）土地分析。对于标准化的开发流程而言，土地分析主要包括对土地属性的分析，如交通环境、周边商圈配套、地块区位。土地属性细分就是对土地的区域位置和周边配套等方面进行细分。（3）产品分析。土地适合做哪类客户，各类客户分别看重土地的哪些价值，土地属性需与客户需求相对应，完成产品线的框架，产品线的规划需从客户、土地和产品三者的统一出发，使之相互匹配。产品线实际上只是产品的一个基本方向与基本框架，想要形成一个标准化的产品线，还需要从技术层面、成本管理、后期管理多个角度进行标准化的细化。土地、产品、客户三者之间需相互协调、统一，形成对应，才能适应市场的需求。房地产企业在开发过程中，因应市场的需要，不断筛选出适应企业战略和市场需求的标准化产品。（4）标准化主要包括成本管理标准化以及工程管理标准化。成本管理标准化主要包括：规划设计标准化、合同标准化、成本标准化以及战略采购的标准化；工程管理标准化包括：结构施工标准化管理、装修施工的标准化管理。
3结束语
标准化开发与设计是房地产项目发展的主要趋势。构建了标准的房地产产品线之后，房地产企业想要跨区域开发新项目，仅仅需要组建一个开发团队，按照标准化的流程进行操作和落实实践以及管理，就能够有效的保证项目开发各个关键节点的工作高效率的完成，同时也能够一定成都的保证产品质量的标准，获得市场的高度认可。
参考文献：
[1]吴光东.苏振民有效集团管控加速万科住宅产业化进程[J].改革与战略,2012.
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农业论文下载 [3]陈靖岗.全装修住宅的一体化设计流程管理[D].天津大学,2014.
作者：陈青青 单位：安徽省淮南市淮矿地产有限责任公司
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