一、房地产营销策划的误区
(一)目标市场不明确
部分策划团队在没有进行充分的市场调研基础上就直接进行营销方案的制定，有的直接套用类似楼盘的策划方案进行投机取巧，脱离了市场和消费者的现实需求。实际上明确的目标市场，对市场进行细分有助于企业制定有效的营销策略，尤其对于中小型企业，由于自身资源有限导致在房地产市场竞争中没有明显优势。对于这种类型的企业而言，能够在对市场进行细分和准确定位的基础上开展营销活动，将能够给自身带来更大的回报。消费者由于性别、年龄、受教育程度以及地域等差别，他们对于房地产的需求也不一样，因而在购房选择和途径上也有较大的区别。这也是房地产开发企业要明确目标市场以及进行市场细分的原因。譬如，目前房地产市场消费者对于中低档的住宅需求量较大一些，主要针对的是中低收入人群。同时，也有一些收入较高的人群对房地产有较高的要求，比如高档别墅、豪华办公楼等。然而，市场的需求量是有限的，一些开发企业忽略自身的资源条件和消费者的承受能力，盲目进行开发导致楼盘滞销。
(二)宣传不注重产品本身
房地产营销过程中，通常会利用广告宣传方式来展现房地产商品的特征，但不少开发企业盲目的依赖广告宣传，过高的期望使许多广告宣传内容并不切合实际。大量的广告投入并没有注重产品本身的卖点，营销团队进行盲目炒作，有些仅利用奢华的宣传推广活动来制造声势，聚集人气，最终却离销售目标甚远，并没有很好的体现房地产的价值。在消费者观念越来越趋向于理性的今天，仅依靠赚人眼球并不一定能达到预期的效果。相反，过于夸张的宣传，脱离了产品本身的特征，一旦被揭露后，反而会引起消费者的排斥心理，最后适得其反。
(三)以低价格作为竞争手段
价格确实是在市场竞争中最直接、最显而易见的手段，也是在房地产市场中比较敏感的要素之一。合理的定价方案需要考虑市场的供求状况、项目地理位置、风格、户型等因素。但是，许多在市场上降价的房地产商品是一些并没有经过深度挖掘卖点的中高档产品。虽然能够以较低的利润换取较高的销售量，但并不能被称为成功的营销，实质上是对开发企业的不负责任。(四)住宅建筑外观和小区环境设计风格不协调目前，有一些房地产开发企业没有考虑到住宅楼外面和小区整体风格协调的问题，从而导致住宅楼内外设计风格混乱。建筑外部风格不统一，内部却完全一致，甚至是同一个建筑物存在不同风格的设计的混搭。部分楼盘的营销中心风格与项目本身风格也不协调，影响了消费者对项目的认识。
二、针对房地产营销策划误区的对策探究
(一)市场调研、细分和定位
市场调研是房地产营销策划中的第一步，一般包括国家对房地产市场的政策法规、市场供需状况、经济状况等宏观环境的调查研究，还包括对竞争对手的产品和营销手段以及消费者的消费习惯的调查。通过全面的市场调研才能够充分了解市场和消费者，在这样的基础上进行准确的综合分析才可以引起消费者的兴趣。对市场进行调研之后需要对市场进行细分，以便于选择目标市场。在市场定位的过程中不能忽略对产品、价格的定位。
(二)注重企业诚信
消费者的消费观念趋于理性，房地产开发企业若是在广告宣传阶段为了大造声势过于夸张的宣传，或者是对房地产的价格闪烁其词，亦或是给出一些夸张的承诺，会使消费者对企业失去信赖。房地产开发企业应该树立良好的企业形象，树立口碑，这样才可以在市场中得以长久稳定的发展。平时可以开展一些公益类活动，以此来提升品牌形象，拉近企业和消费者之间的距离，培养客户的忠诚度。另外，企业还要注重房地产商品的质量。房屋不同于其它商品，其投资大、使用周期长并且使用频率高。因此，消费者不仅关注房屋的价格，还关注房屋的质量状况。如果房屋质量较差，最终会导致房地产开发企业的品牌形象受损。
(三)推崇体验式营销模式
体验式营销强调的是“可感知化”，其不仅可以使消费者能够亲身感受，直接刺激消费者的感官，也可以增加企业与消费者沟通的机会。目前，常见的体验式营销模式包括利用营销中心来宣传项目的形象风格，利用样板房的情境体验使消费者产生价值认同感等。除了体验式营销模式，目前，网络营销模式越来越普遍。消费者可以在网站上了解到任何一个楼盘的基本信息，最后选择合适的房源进行看房，可以避免耗费大量的时间和精力奔走各个楼盘的营销中心。开发企业还可以利用一切网络资源进行宣传，不仅成本相对来说较低，还可以与客户进行及时互动沟通。在传统营销宣传成本越来越高的今天，企业为了降低成本，节省资源，提高效率，可以利用网络营销吸引客户，达到双赢的效果。
(四)关注房地产营销之后的售后服务
由于房地产使用期限长，使房地产的售后服务与其他商品有所区别。尤其要注意的是在售后服务中必须履行在房地产销售中给予客户的承诺，这也涉及企业的诚信问题。并且要对房地产进行保修保养和物业管理。服务要具有持续性，坚持提供良好的服务来提高客户的满意度。
(五)敢于创新
创新不仅仅是指房地产营销的内容上，还包括企业的组织架构，部分开发企业内部组织结构是直线型的，权利集中在组织的顶端，权力过于集中使领导者承担巨大的压力，并且决策速度慢，也不利于内部和外部之间的沟通与交流，因此，这种组织结构存在很多的弊端。如今，这类房地产开发企业可以尝试采用矩阵式的组织结构，这也是目前最常见的一种结构模式，其能够充分利用企业内部资源，提高了工作效率。另外，房地产开发企业还应注重小区的物业管理服务的创新，提供高质量的物业服务可以提升整个房地产商品的品味，同时也为开发企业赢得良好的口碑。
(六)提高营销策划的质量
期望获得良好的策划方案，企业必须要重视营销策划团队的实力。为了提高策划团队的实力，企业可以组织团队人员参加专业培训，在工作中不断的学习进步。在平时的工作中，要利用严格的考核制度来激励员工的积极性。实行明确的县域经济论文奖惩制度，奖励积极工作学习的员工，对于消极怠工的策划人员，也要有一定的惩罚机制，消除员工的负面情绪，提高整个团队的工作效率。
作者：费璇 单位：淮阴师范学院城市与环境学院
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