摘要：为了中小房地产企业更好的选择融资渠道和进行风险控制，以当前房地产业融资模式的选择和私募融资发展现状为背景，对我国中小房地产企业进行私募融资风险进行定性和定量分析。
关键词：中小房地产；私募；融资；风险
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2015）23014502
1影响中小房地产企业私募融资的风险因素
1.1系统内风险因素分析
（1）私募融资规模。私募融资规模是指企业通过私募融的方式筹集到资金的总额，以货币形态表示。企业在进行融资决策的初始阶段，根据经营活动的实际需要确定合理的融资规模是很重要的。融资不足会影响企业经营活动的开展，而当企业未量力而行过度融资时，则会产生负债过多、偿债困难等情况，给企业带来经营风险，也降低了对债权人的偿债保障。（2）私募融资成本。企业融资需要付出成本，私募融资也不例外。一般包含私募融资费用和募得资金的使用费以及利息支出。私募融资费用是在融资过程中发生的各项手续费，以及支付给基金管理机构的管理费。私募手续费一般是总额的1%到2%，加上其他如审计、律师等费用，据行业内人士透露5000万到1亿左右的融资额，其成本约为15%-25%。融资规模越大，其成本费用就相对越低。募得资金的使用费是向其提供者支付的报酬，即投资者获得的收益。私募股权基金的预期收益率越高，相对能吸引投资者的优势越明显。具英国另类投资研究机构Preqin发表的2010年相关数据显示，全球私募股权基金的平均回报率在15%-20%之间。即便在我国的转型的市场大环境下，房地产私募融资给出的回报率依然不小于10%。大大高于银行得率及公募基金。以上所说的企业融资成本仅指显性成本，是指财务上的成本。除此之外在现实融资过程中还伴随着诸如企业影响力、信息失真、决策者权威等隐性成本。这类成本难以避免且不易量化，需要纳入企业长期发展战略管理中。针对中小企业的，这类成本相对其它有品牌效应的大企业而言，则是较高的支出，并且是不可避免的。（3）融资期限结构。负债期限结构主要指企业私募融资不同偿还期限内负债的占比。房地产开发周期根据开发项目的类型、大小和企业执行的效率少则几年，多则十几年，而从私募股权融资到投资方退出基金基本为3-5年。企业融资风险会受其所采取的融资期限结构影响，不合理的期限结构会使风险加大。
1.2系统外风险因素分析
（1）完工进度。完工进度包括：项目建设延期、项目建设成本超支、项目迟迟达不到“设计”规定的技术经济指标、极端情况下，项目迫于停工、放弃。它属于项目融资的核心风险范畴，无论在发展中国家还是发达的工业国家，项目建设期出现完工风险的概率都是比较高的。（2）现金流和资产流动性风险。现金流对于以融资型房地产企业来言，是相当重要的。它依赖于地产产品的基本配置，现金回流慢的产品必须要搭配现金回流快的产品，它与分期建设、分期销售都紧密有关。无论是采取债券私幕融资还是股权私幕融资，企业都会涉及在某一期限以现金的形式偿还利息或者股息。只有当企业有及时且足额的现金流入量时，才能按照约定按期偿还本息。当企业的现金净流量出现问题时，就会引发导致企业生产经营的困境，当这种情况出现频率多时，会进一步降低企业的信用评价。此外，企业的资产流动性也影响企业融资的风险，资产的流动性体现在资产的变现能力上。资产整体的流动性越强，说明企业变现能力越大，相对应的则表明企业融资的风险越小。（3）政策风险。政策风险是影响我国企业最大的风险，尤其对金融领域和这几年发展迅速的房地产领域来说。当私募基金遭遇到国家出台的不利政策时，将产生连带风险，势必会增加企业项目运营的风险。再者，房地产本身是一个资金密集型的高风险行业，国家对房地产行业发展的管制和监控依然从严。政策风险还包括政府出台的其他金融政策而导致的风险，具体包括货币政策、财政政策、竞争规则等等。（4）利率风险。利率风险是指因利率变动产生的损失的可能性。大多数的房地产企业的开发周期为3年到5年，甚至更长。由于在选择私募融资的前期无法预料利率未来变动的趋势，所以企业可能面临来自因利率浮动而导致企业损失的风险。若进行私募的企业预期利率会上升，进行私募融资、获得资金，一旦利率反转下降，房地产企业的利息或股利支出无法随之减少。对于私募企业而言，其对利率浮动的期望与投资者相反。（5）法律风险。私募融资风险主要是指私募融资主体不懂与私募相关的法律知识，或者其私募融资行为逃避法律的监管所造成的损失。此外，私募是相对公募而言，但是私募基金以及私募融资行为规则在《公司法》和《证券法》中很多细节上都尚未确立和完善，甚至很多私募基金或者私募融资行为在目前的法律框架下是违规的。企业在制定私募融资方案前会思考这样的问题：企业是否能获得所需要的资金，所采取的融资方式是否会影响项目的可持续性和竞争力，采取的融资方式对企业的资本结构、成本以及风险的影响等。面对这些所采取的融资方式产生的风险，企业一般会对融资项目，包括融资及项目运营情况建立一套评价体系，以期达到减少或者控制风险的目的。
2私募融资风险后果
（1）企业的股价被拉低是指企业在与私募基金的谈判中处于劣势地位或做出让步，以较低的价格出让股权获得融资的形式。股价被拉低变相的缩减了中小房地产企业的资产。（2）股权被稀释指单位股利下降，在企业采取股权融资时，不可避免地降低原股东的控股比例，造成并购溢价大于企业的并购协同效应，它分为短期和长期的股利下降。不管是进行增资，还是股权的转让都会引起股权稀释。（3）企业被收购，有两种情况。一种是当企业经营造成的损失无法偿还投资者的资金之后，企业面临被收购。尽管投资者的目的在于获得高额的投资收益，但是当企业的经营状况不理想甚至濒临破产的局面，融资的企业则面临被收购的命运。另一种是间接收购，当投资者拥有融资企业的具有绝对控制的股权时，融资企业实际上已被投资方控制。
3风险评价模型
目前，风险评价模型有变异系数法（Coefficientofvariationmethod）、层次分析法以及模糊综合评价等方法。本文选取的风险评价方法为模糊综合评价方法。在风险的评价中，常常涉及到许多复杂因素的相互作用，而且评价集合中也大多数是模糊的概念。所以，用模糊综合评价方法来对指标的评价进行量化处理。模糊综合评价法的原理是将一些界限模糊的因素量化处理，从而进行综合评价。方法的评价：权重系数的选取方法有专家经验法和层次分析法两种。专家法需要丰富的经验以及专业的知识对其进行评价。若考虑客观实际性，采用层次分析方法确定各个指标的权重系数会使评价的结果更加精准。但是，房地产和金融市场活跃程度本来就是一个人为主观因素参与较多的市场。所以，我们采用专家法所采访的对象是中小房地产企业公司某一项目的负责人或主管以及设计项目的主要工作人员。在使用模糊综合评价方法中，最重要的是选取合适的、相关的因素或者指标，这个在评价中是比较难点。此外，给各个指标赋权重系数是比较重要的环节。在本文中，我们选取的指标有：私募融资规模，私募成本，负债期限结构，经营风险，利率风险，政策风险，现金流和资产流动性风险，法律风险。
4结论与建议
股权私募基金为非上市公司，尤其是为非上市的中小企业提供了灵活、便捷的融资渠道。同时，一些大的上市或者非上市公司的闲置资金也越来越多的投进私募基金，使得私募基金越来越壮大，与公募基金互相补充，打破了公募基金的市场垄断。然而，我国的金融市场尚未成熟，金融体系尚未完善，私募管理和运作风险依然重重，当其与我国具有高风险高收益特点的房地产业相结合时，将产生更多的不确定性。规避风险不仅是中小房地产企业融资的需要，也是保护私募投资者或者基金管理人利益的需要。如何规避中小型企业私募融资所产生的风险，完善私募金融市场体系，保障投资人的利益，实现房地产尤其是中小型房地产企业的与私募投资者的双赢，是每位参与者迫切需要解决的问题。本文从房地产中小型企业私募融资的角度出发，利用模型着重分析了作为私募融资方对风险的评价、承受程度及原因：（1）房地产私募融资风险最终是私募和项目所面临的风险，可以统归于私募融资项目的风险。私募融资中决策主体的行为取决于其对融资项目风险类型的概率判断。所以，无论企业选择什么样的融资方式，在非对称信息的约束条件下，企业尽可能地向私募投资方提供对自身有利的项目报告。同时，投资方会选择实力、信誉等级较好的融资方进行合作。（2）在此案例中经营风险被认为是较重要的风险因素。因为，一般地从企业融资到投资者退出需要约3-5年的时间，企业项目前期的经营管理、后期产品销售等情况都可能增加企业融资的风险。其次重要的是融资成本，融资成本的风险来自于对整个项目活动收益率的评估和预算。所以，企业在进行私募融资前对企业自身的评估尽可能做到合理科学。（3）私募融资风险将导致企业可能产生这些后果：企业的股价被拉低、股权被稀释，企业被收购，对于投资方来讲也会面临资金无法收回的风险。因此，融资企业在制定私募融资方案时，应考虑其合理、科学的融资规模和融资结构。中小房地产企业对于私募过程中各指标风险评价的大小，不仅反映了该风险评价指标对私募融资整个过程的重要性，也反映了融资方对风险的承受能力大小。（4）对于法律风险，由于私募融资操作在我国的法律规范里仍基本处于空白状态，很多操作活动只能套用已存在的模式，私募基金风险防范规则也处于较低水平，存在诸多风险隐患。尽管至2012年，我国的私募公司将近有250多家，但是私募融资模式操作依然较为混乱。对于私募融资方来说，面临未来的不确定性，也需要承担风险。只有在我国法律制度、金融体系不断完善的情况下，房地产私募基金才能繁荣发展。所以，健全的私募融资法律制度的建立和健全是私募融资或投资健康发展的必要条件。
参考文献
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［2］高焕秋.房地产企业财务风险及防范论析明［J］.商业文化（下半月），2012，（12）：14.
［3］郭志权.房地产企业应选择最佳融资渠道规避融资风险［J］.湖北职业技术学院学报，2006，（04）：7375.
作者：刘海龙 单位：内蒙古阿拉善盟住房公积金管理中心
