3.有限权益合作房（Limited Equity Cooperatives）
有限权益合作房是通过政府参与、提供资金并设定相应的准入退出条件，以居民组织、政府、信贷方共同形成的住房产权共享模式。该模式由政府特许的公司所有和经营，住户只持有该公司的股份，因此，住户拥有对住房最终的控制、运营和执行的权利，但在占有和使用上与住房公司是特殊的租赁关系，需要按月支付费用，其中包括了抵押贷款还款、物业税、物业费、保险费和水电支出等。转售价格也由协议中的公式所确定。该模式下的购房者通常以合作组织为名义进行整体贷款，再加上政府提供一定的资金形成股份，大大降低了住房的出售价格，这使购房者无需其他的贷款就能享受住房。
在上述补贴保留模式的三个基本应用中，限制合同住房受益于包容性分区计划的实施得到了快速的发展；社区土地信托从20世纪90年代仅有的100个发展为遍及美国40个州及两个特区的250个社区土地信托，并服务了将近15000个住房单元；限制产权合作房包含了大约50万个住房单元，在近年的扩展相对减少。
二、公共资助的共享权益住房补贴来源
共享权益住房的补贴方式分为明补和暗补两种类型，明补的资金来源主要包括联邦HOME（投资合伙人项目）基金和住房信托基金两种类型，此外，州和地方债券发行基金、慈善机构的投资以及诸如大学、医院等大型公共机构员工的善款也可以用来资助共享权益住房单元。包容性分区和容积率红利作为一种暗补的形式在美国的应用较为广泛。
（一）联邦组团基金（Federal Block Grant）
联邦组团基金包括CDBG（社区发展组团基金）和HOME（投资合伙人项目）两大项目。其中CDBG于1974年设立，用来资助广泛的社区发展活动，并不局限于住房（住房占28%）。HOME基金成立于1990年，是最大的专门为中低收入住户提供廉价住房的联邦组团基金项目，只能被用在与住房相关的项目和工程上，而且这些项目和工程的受益者只能是低收入住户 。据统计，城市和其他地方政府每年可获得60%的HOME资金，州政府获得40%。议会要求所有参与HOME项目的州和地方政府每年所获得的HOME资金中至少有15%必须分配给社区非营利组织（如社区住房开发组织）。还规定，参与项目的行政区须从其他来源获得资金来补充HOME资金。根据工程的不同，其他来源的资金通常占工程总支出的25%-30%。HOME基金最广泛资助的项目是购房者援助，它包括首付款和其他手续费资助、提供低息的第一或第二抵押贷款以减少月供、资助自有房开发等。住房与城乡发展部要求参与HOME项目的司法管辖区通过在转售时取回HOME基金或在住房中实行转售限制来保持公共投资。联邦HOME项目每年大约为35000个低收入家庭提供财政支持。HOME基金是许多实行共享权益模式的社区中公共投资的重要资金来源之一。
（二）住房信托基金（Housing Trust Fund）
除了组团基金外，很多州和地方的住房项目也获得了其他资金来源的资助，这些资金常常以住房信托基金的形式出现。住房信托基金一般由政府或半政府机构执行，董事会指导。州级信托基金的最常见资金来源为房地产交易税，县级信托基金则主要来自文件记录费。州政府通过立法允许地方对私人房地产开发征收相关费用，帮助地方政府获得资助中低收入住房开发的资金，从而也满足州公平住房法案规定的地方必须承担廉价住房的责任。由于资金来源由州和地方政府控制，面临较少限制，因此住房信托基金为解决地方住房需求提供了更加灵活的资助形式。住房信托基金通过各种不同的方式为可负担住房提供金融支持，其中最常用的方式是对保障性住房单元的建设和修复进行补贴或是通过首付款资助。作为资助的条件，每个受助单元或家庭都将承诺保持永久的住房可负担性。
（三）包容性分区（Inclusionary Zoning）
许多州或地方政府利用土地使用或住房计划来控制和鼓励保障性住房的发展，其中以包容性分区计划最为普遍。这些项目主要使用非货币的激励方式来实现，因此与直接补贴相比，减少了州和地方政府的开支。与国家住房补贴项目类似，这些项目下的住房单元通过契约限制、条款或其他价格限制保证长期可负担性。包容性分区项目通常要求一个住宅小区或行政辖区内一定数量的单元必须为低收入家庭提供保障性住房。例如，新泽西州对特定的区域实行分区并用于私营部门的住宅开发，而开发商必须留出建设单元的固定百分比（通常是20%）用于保障性住房的建设，其保障性期限必须至少维持30年。有时这些项目也可以被设计成激励的形式来代替硬性要求。容积率红利就是一个基于激励的项目，例如加利福尼亚法规规定地方政府应该给予房地产开发商至少25%的容积率红利以及额外的财政刺激，开发商则需要保证至少将单元的20%提供给较低收入家庭、10%给极低收入家庭或用于建设老年公寓。
三、启示
研究美国共享权益住房制度，有以下两点值得我国特别借鉴。
第一，通过制度设计，保证政府掌握一定数量与中低收入家庭支付能力相适应的低价房源是必要的。通常，中低收入家庭的收入增长低于社会平均收入增长，也低于平均房价的增长，如果政府不掌握一些与中低收入支付能力相适应的低价房源，将导致中低收入家庭买不起住房或政府的补贴越来越大的现象。如下图所示，假设初始阶段一套市场价为30万元的住房，中等偏下收入家庭在没有政府资助的情况下就能买得起，在五年时间里房价的增长率为50%，收入的增长率为25%的前提下，五年后的住房售价为45万元，然而中等偏下收入家庭只能买得起37.5万元的实物住房，在这种情况下，需要政府补助7.5万元。假设房价、工资继续保持这样的增长率，由于房屋价格增长显著高于家庭的工资上涨，再过5年，市场价格上涨为67.5万元，中等偏下收入家庭可承受的价格为46.9万元，政府补贴增加至20.6万元（见图2）。美国补贴保留模式下的共享权益住房对转售价格有着严格的限制，并广泛运用指数式和成本式等转售公式来确定转售价格，目的是将政府的补贴收益一直沉淀在住房里，保证住房市场一直有一定数量的与中低收入购房能力相匹配的低房价住房的供给，确保新住户的购房开支在能够承受的范围之内，实现权益在前后保障户之间的“共享”。我国的经济适用住房也可以考虑改变五年后上市交易（导致政府不停地建造经济适用住房）的现状，转而对转售价格、转售对象做出严格的规定。
第二，拓宽低成本住房开发补贴来源的渠道。如何多渠道提供低成本的住宅，美国共享权益住房提供了思路。一是各级政府应该建立稳定的住房保障基金，专用于低成本住宅的建设与购置；二是要通过立法或城市规划的强制性手段，在商品住房开发中配置一定比例的保障性住房，这是减少政府直接投资与直接建设的有效办法；三是利用单位存量土地（土地使用权依然属于单位），建设一些面向本单位无房或住房困难的中低收入家庭，购房者只承担建安成本，拥有建筑物的所有权，今后只能转售给单位或本单位符合条件的家庭（类似于美国的社区土地信托）。
