摘要：在激烈的竞争中，我国房地产行业作为国民经济发展的重要产业，在经济全球化和企业集团化发展的大趋势下，通过重组并购、兼并等资本的运行方式逐渐组建成集团企业的行为不断增加。而房地产行业属于资金密集型行业，从购买土地、房地产产品开发，直到销售都需要占用大量的资金。因此，房地产企业的资金管理直接关系到房地产企业的正常运转。随着我国房地产企业规模的不断扩大，很多房地产企业在资金管理中的问题逐渐暴露出来，例如：资金来源渠道单一、资金回收期长、多元化融资方式的实现存在难度、过度依赖市场供求关系的变化、缺乏对资金的有效管控等。本文将针对目前我国房地产企业在资金管理中存在的问题进行分析，并找到优化房地产企业资金管理的具体对策。
关键词：房地产企业；资金管理；问题；对策
一、引言
作为我国国民经济发展中的重要产业，我国房地产企业的正常发展直接关系到广大人民群众的生活质量的提升、国民经济的健康发展。作为有效拉动我国内需的重要行业，房地产企业的发展有利于国民经济的繁荣与昌盛。近年来，虽然我国房地产行业得到了快速的发展，但是隐含其中的很多不尽如人意的问题逐渐凸显出来，例如：房地产价格上涨过快，已经远远超过了普通老百姓能够消费的范围，很多一线城市中甚至出现了几代人共同为了买一套房而努力工作的现象。随着国家宏观调控政策的出台和国际金融危机的影响，我国房地产企业所面临的挑战更加严峻。目前，我国房地产企业所面临的最重要的问题就是如何保证企业的持续发展、企业的资金是否充足、对资金的管理效率是否能够成为促进房地产企业发展的动力。因此，房地产企业资金管理水平的高低直接关系到整个房地产企业的正常运转。为了进一步促进我国房地产企业的健康、稳定发展，必须加强对资金的管理力度，制定有效的资金管理方案已经成为广大房地产企业迫在眉睫的大问题，更是各房地产企业提升核心竞争力的重要途径。
二、房地产企业资金管理问题分析
（一）资金预算与实际执行之间存在较大的偏差
目前，很多房地产企业的预算执行率偏低，开发项目的资金管理预算准确度也不高。例如：某房地产企业项目前期的预算总成本为35605.7万元，但是在后期的实际施工后其实际成本核算为37654.5万元，严重超出了预算成本；有的房地产企业将绩效考核与资金预算进行了挂钩，有效地控制了资金超预算的情况，虽然将超预算资金支付控制在5%以内，但是总体的预算执行率并不高。这也充分暴露出房地产企业在预算实际执行中准确率偏低的问题，这种现状将直接导致企业对项目开发的正确判断和准确决策，不仅降低了企业资金的使用效率，更有可能造成企业资金链的断裂。之所以会出现这种问题主要是由于房地产企业资金管理体系不完善、预算存在较大变动性、项目预算不能及时进行更新和调整等原因造成的。
（二）房地产企业资金融资缺乏多元化
目前，我国房地产企业的资金来源主要包括：企业自有资本金、股权融资、银行贷款等形式。由于股权融资对房地产企业的要求较高，一般都是一些已经获得上市融资的大型房地产企业，很多中小房地产企业很难实现股权融资。因此，大部分房地产企业的资金来源主要依靠向银行等金融机构贷款。如此单一的融资渠道很难满足企业对资金需求的大量和持续性。另外，在国家宏观政策的指引下，在限购令的制约下，很多房地产企业很难从银行获得贷款。值得提醒的是，房地产企业的这种融资方式将自己同银行绑在了一起，而一旦房地产市场出现泡沫经济时，银行必定受到牵连，从而使得我国的金融系统出现紊乱，这不仅不利于我国国民经济的发展，更不利于我国金融体系的稳定。房地产企业这种单一的融资方式还导致企业的资产负债率偏高，有的甚至高达75%以上。当房地产企业在资金匮乏的情况下，经常会利用承包商垫资、银行贷款、预收房款等形式进行轮转式开发，还有的开发商甚至还通过假按揭的形式进行欺诈，以此来获得银行的长期贷款。例如：成立于1994年的顺驰集团在迅速扩张的同时并未注意到扩张带来的各种隐患，最终被香港路劲基建公司收购。在其迅速扩张的三年时间内，采用现金快速滚动的模式大规模进行融资，并高价打压对手来获得土地的开发权，甚至牺牲了3%-5%的利润率来加快现金的流入，这种模式表面上保证了资金的流动性，并对资金链的安全产生了一定的维护，但是其融资根本就不是建立在对项目的充分、可行性分析的基础上的。该企业采取的是有项目就融资、投产，面对不断降低的利润只能是继续融资，从而忽视了资本成本的增加，使得企业的资金缺口不断增大，最终引发了财务风险。
（三）资金运行结构缺乏合理性
随着我国房地产市场的不断细分和竞争的不断激烈，很多在房地产市场中得以生存的企业已经初具规模，受到房地产市场高额利润的影响，很多房地产企业在一些尚未完工的项目上、土地的囤积上积压了大量资金，因此，一旦出现房地产市场萧条的状况，这些企业积压的资金很难及时回收，相应的利润也就很难实现，特别是在房地产企业中的自有资本比例较低、向银行贷款金额较高的情况下，企业激增的财务成本必定增加企业的风险。例如：在2009年，正当全球经济受到金融危机的影响而出现迟缓时，而我国的房地产市场却屡创新高，特别是很多一线城市的“地王”几乎每个月就被刷新一次。保利地产2009年购买土地的支出就达到了400亿元，但是其同年的销售额仅为433亿元。可见，自有资本率不仅是衡量房地产企业抵御风险能力的指标，也是衡量企业的经营实力的指标。而房地产行业中，自有资本率偏低将导致企业的日常资金管理中对资金的需求主要来源于外部筹集。过低的自有资本比率将使房地产企业的短期偿债能力降低，另外，企业资产结构的单一化，如果在预期销售不容乐观的情况下很容易造成企业现金流的紧张，从而影响整个企业的盈利水平。
（四）运营资金风险管理能力薄弱
在房地产企业的经营过程中，运营资金风险是必须要面对的。企业要想在激烈的竞争中获得收益，就必须要承担一定的风险，而如何将这些风险控制在企业可以接受的范围内，对房地产企业而言非常重要。房地产企业运营资金风险不仅与企业内外部经济环境的变化密切相关，更与企业的财务管理能力密切相关。目前，由于房地产企业的项目一般都投资期限较长，销售的回款也需要很长一段时间，这就使得企业的资产流动性下降。面对风起云涌、变幻莫测的房地产市场，一旦发生转变必定会增加企业资金运营风险，加之企业的管理者对项目的决策投资过于简单，很多企业为了迅速做大做强盲目采取扩张的方式来扩大企业的规模，很多企业的管理层和决策层一看到项目的利润远远高于融资的成本，将风险管理抛于脑后，盲目跟进投资，完全忽视了对资金运用风险的失控，从而增加了企业资金断裂的风险。
三、优化房地产企业资金管理的有效策略
（一）加强对项目投资的可行性分析
房地产企业的项目投资不同于其他行业，它是一项具有综合性、系统性的经济活动，它不仅涉及面广，更会受到国家政策的巨大冲击和影响，并且其投资的金额巨大、建设的周期较长，虽然很多房地产项目能够使企业获得高额利润，但是在高利润的背后往往是高风险。因此，房地产企业在进行项目投资前必须要对项目的可行性进行充分研究，并对影响投资的各种因素进行综合、系统、科学的分析，在降低企业投资风险的同时节约成本，实现企业资金的正常运转。例如：对房地产投资项目进行经济、技术、工程等方面的研究和评估，保证项目投资的可行性。
（二）创新房地产企业的多元化融资渠道
目前，我国房地产金融市场还尚不完善，只有极少数的、大型的房地产企业能够从资本市场上获得融资，很多中小型的房地产企业仍通过银行或民间贷款来实现融资。据不完全数据资料统计，目前我国房地产市场中的投资70%来自于银行。银行将资金大规模贷款给房地产市场并不利于我国金融体系的完善和进一步发展，很有可能造成我国金融市场的更深层次的问题。近年来，随着我国对房地产金融市场政策的逐渐松动，房地产企业的融资渠道逐渐呈现出多元化的发展趋势，但是这仍无法满足房地产企业对资金的巨大需求，房地产企业的多元化融资渠道还有扩展的空间。因此，要想实现房地产市场的多元化融资，必须加快证券市场与房地产市场的对接、积极开发和创新融资工具、不断健全相关的法律法规，以此来保证房地产企业融资渠道的多元化。
（三）不断完善房地产企业运营资金预算管理体系
房地产企业是一个资金密集型行业，完善的运营资金预算体系是保证房地产企业资金良性循环的基本前提。房地产企业建立的合理、科学、有效的资金预算体系将大大降低其资金运营的成本和风险，并有效提升企业的资金运营效率。房地产企业加强对资金的预算编制将帮助企业准确把握资金管理的重点，对企业合理掌控资金的支出奠定基础，为企业合理安排生产周期创造条件。另外，企业还可以根据资金预算的情况进行适度的融资，在为企业减少不必要的融资和贷款的同时节约企业的成本。因此，对于房地产企业而言，必须对资金的预算编制予以高度重视，并充分发挥预算在资金管理中的控制、协调职能，根据项目的施工节奏和生产周期对资金进行合理的调度和使用，实现对资金的主动控制。
（四）加强对运营资金风险的管理
房地产企业各项目开发与施工过程中都会发生各种风险，当企业发生风险时，必须通过各种有效的方法和手段来尽量减少企业的损失，合理规避风险，或将风险控制在企业能够承受的范围之内。首先，建立完善的运营资金风险预警机制。这就要求房地产企业必须根据自身的实际情况，设计出各种财务指标来分析企业的运营情况，对运营资金风险进行预警，以便为企业的经营者和管理层提供真实的数据依据。其次，增强全体员工的资金管理意识。房地产企业应将资金管理意识、风险管理意识、内部控制理念等深深根植于企业的每一名员工心中，在风险可控的基本条件下将资金用于滚动开发投资，并对企业的各项支出进行严格把控，在全方位调控资金使用的同时合理规避运营资金风险。第三，加强对企业工程款结算风险的控制。这是房地产企业支付金额最大、最重要的现金支出，例如：企业可以按照工程的进度节点支付工程款，并预留一部分工程款作为质量保证金。总之，加强资金管理是各房地产企业必须正视的问题，各房地产企业应及时完善企业的资金管理方式，加强资金运作中的稳健性，在国家宏观调控和行业竞争激烈环境下保障企业庞大的资金正常运转，为房地产企业的发展提供支持。
参考文献：
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[2]郑敏.房地产企业资金管理存在的问题及解决对策[J].中国外资（上半月），2012（04）.
[3]喻宏.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财经界，2012（10）.
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作者：陆勇 单位：南京新城发展股份有限公司
