摘要：现阶段，房地产业的竞争日趋激烈。在销售利润空间不断被压缩的市场环境中，房地产企业间的竞争集中在了成本管理环节。新时期，“营改增”的税制改革加大了房地产企业的税负压力，房地产企业更应该积极主动地加强成本管理。本文对新形势下房地产成本管理工作存在的问题进行了分析，并有针对性地提出了解决对策，旨在提升房地产成本管理水平。
关键词：房地产；成本管理；问题研究
随着中国城市化率的不断提升，越来越多的人口开始向城市、城镇集中，人们对于城市住房的需求随之不断攀升。在过去的一段时间内，房地产业蓬勃发展，房地产业利润的高涨使得很多企业放松了自身的成本管理。随着国家抑制房价的一系列政策的出台和房地产市场日趋饱和，房地产业的竞争趋于白热化，很多企业没有获得预期的投资回报，越来越多的企业开始加强自身的成本管理。特别是，从今年5月份，国家在建筑行业、房地产业全面推行“营改增”税制改革试点后，房地产业面对的成本控制形势更加复杂，新形势下加强房地产成本管理势在必行。
一、新形势下房地产成本管理存在的突出问题
（一）全员参与成本管理的意识不够强
房地产业成本构成的项目众多，投入的资本量大、成本高，资金的周转时间长，影响成本管理的因素彼此交错，成本管理的难度和不确定性大，因此需要房地产企业在项目建设的全过程和参与项目的全体人员中都要树立成本管理的思想意识。我国房地产业的发展起步较晚，很多房地产企业对于成本管理重视程度不够，管理者往往将注意力集中在销售利润上，缺乏正确的价值观念考量建设项目的成本管理。比如，有的企业认为成本管理只集中在工程实施前的设计阶段，对于项目的建设施工过程的成本管理措施却落实不够；有的企业工程人员认为项目的成本管理主要是财务管理部门的工作范畴，在建筑施工设备和材料等的购置方面改动随意性大，没有做好预算控制；甚至有的管理人员片面认为成本管理就是降低成本，削减开支，而忽视了资金的利用效率和产出率。
（二）没有建立完善的成本管理体系
很多房地产企业仍然沿袭原有的管理方式，成本管理体系不健全，存在诸多弊端。首先，很多房地产企业不具备完善的成本管理规章制度，或者相应制度执行不力，没有真正发挥成本控制的作用。其次，虽然很多企业设立单独的成本管理部门或者聘请第三方的造价事务所，但这些部门或单位大多在工程完工后进行核算，在这些项目开工前和施工过程中没有起到成本控制的作用。最后，很多企业相应的成本管理岗位设置不科学。比如，很多房地产企业的财务管理和成本管理岗位的权责界限不清晰，激励机制不完善，影响了员工的主观能动性，成本管理体系的运行效果大打折扣。
（三）“营改增”的税制改革加大了房地产的税负压力
房地产业作为建筑业关联程度极大的行业，建筑业实行“营改增”的税制改革后，对房地产业的成本造成了极大的压力。首先，房地产项目建设的原材料采购的种类繁多、数量多少不一，很难保证零散材料都是从财务核算正规的企业处采购，这样，经常存在拿不到增值税专用发票的情况。其次，作为劳动密集型行业，项目建设过程需要大量劳动力。因为我国现在的劳动力市场存在一定的不规范现象，一般来说很难保证他们能为房地产企业开具正规的增值税发票。最后，项目建设过程中，需要租赁数量可观的设备。根据最新规定，有形设备的租赁也需要缴纳一定比例的增值税，造成项目建设成本水涨船高，转嫁到房地产业的经营成本也随之提高。
二、应对新形势下房地产成本管理出现问题的解决对策
（一）提高成本管理人员素质，树立系统的成本管理意识
加强房地产成本管理关键要立足企业发展，以人为本，提升全体人员的成本管理意识和相互协作意识，积极投入到企业的成本管理工作中。这就要求，一方面，房地产管理人员要发挥带头作用，以身作则，引导企业各职能部门人员从预算到方案到审核的各环节、各流程全部参与到质量管理工作中。另一方面，房地产要加强对相关人员的成本管理知识的培训，掌握必备的业务素质。同时，要鼓励工作人员发挥自身主观能动性，充分了解自身岗位有关成本管理的权责，在日常工作中将成本管理落实到实处。房地产企业也应将成本管理的权力与责任相互统一起来，制定相应的奖惩制度，将企业员工的绩效跟成本管理的目标相挂钩，充分发挥奖惩制度的约束和激励作用。
（二）建立目标成本管理制度，加强全过程的成本控制
目标成本管理就是将成本管理的目标进行逐级分解，最终落实到具体岗位和个人。在项目的实施过程中，随时将目标成本与实际成本进行对比，一旦发现两者出现偏差，就要召集相关部门和人员进行对照分析并提出改进措施，防止出现成本失控现象。加强项目实施过程的成本管理，要实施监控全过程的实际成本情况，一般来说，主要包含事前、事中、事后三个阶段。在项目开发的前期阶段，要对拟开发的项目进行可行性分析，做好项目的成本费用估算，不断优化项目的设计方案。规划好本阶段成本管理的目标，制定好相应的方案确保完成成本控制目标；在项目施工阶段，房地产企业在重大设备、原材料采购和土地动迁等的过程中应该选择集中采购或者竞标等方式在保证质量基础上降低采购成本；在项目竣工后，房地产企业应组织财务审计部门，或者委托造价事务所清查资金使用情况，对实际成本进行测算，并与目标成本进行比对，分析出现偏差的原因。
（三）加强财务管理体系建设，积极应对“营改增”
财务管理的水平，直接决定了企业对成本管理风险的预见性，是企业进行成本管理的基础。所以，只有具备健全的财务管理体系，才能在成本管理中起到应由的效果，实现资金的有效利用和资源优化配置。首先，要保证成本管理的科目设置要与财务管理保持一致性，两者相互衔接，同时，要保证财务数据的即时性和连续性，便于进行成本核算。其次，为了减轻房地产企业税负水平，财务管理部门要对各项增值税发票的获取、开具、鉴别、使用等各环节加强管理，保证抵扣工作顺利实施。
三、结束语
房地产的成本管理的松散状态已经与我国房地产业的发展现状不相适应，迫切需要建立全员参与的全过程的成本管理体系。新形势下，“营改增”的实施加大了房地产企业强化成本管理的迫切性，需要动员人人参与成本管理，建立科学的目标成本管理制度，强化财务管理的基础性作用，共同提升房地产企业成本管理水平。
参考文献
[1]朱莹.小议房地产成本管理控制的方式方法[J].中外企业家.2016(11):87
[2]张志强，杨爱义.浅析“营改增”对于房地产企业的税负影响[J].财会学习.2014(14):157-158
作者：满静 单位：西安紫薇地产开发有限公司
