一、房地产面临的经营风险
（一）获取土地阶段面临的风险获取土地阶段首先会面临一定的政策风险。在我国，城市的土地市场是政府垄断供应，政府是惟一的土地供应者。政府可以通过控制供应量和实施政策工具，影响和调控房地产市场。土地供给政策和地价政策都会影响土地价格，从而加大企业获得土地的难度，影响企业的土地储备，给企业带来不确定风险。政策风险带来的土地使用权费用的不确定性是获取土地阶段的主要风险。同时，企业也会面临一定的竞争风险。目前，我国采用的是土地使用权招拍制度，那么，对于条件较好的建设用地，各家企业就会产生竞争。在招拍中，企业拿不到地，就会给企业的下一步带来很大的不确定风险，导致企业资源闲置或者计划落空。（二）开发建设阶段面临的风险企业在前期工程阶段会面临一些风险。前期工程包括勘察、测量等。企业拿到地以后，一般就会根据总体设想进行规划，确定开发时机、开发方式等，而后进行预算。那么在这一阶段的风险，一是政府的有关政策可能带来风险。例如，对商品房的税收减免可以使企业偏向于建设商品房，而不是商业地产。政府政策会进一步影响企业的开发方式和开发周期，进而带来不同的收益。二是获得土地的状况所带来的风险。如果获得的土地不适于进行建设，则前期的工程费用较高，会带来利润降低的风险。企业在建筑安装工程阶段会面临一些风险。建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。一是建筑工人的人力成本和技术能力带来的风险。熟练的建筑工人具备熟练的技术，能有效提升建设效率和建设水平，减少不必要的效率损失，为企业最大限度地节约成本。二是建筑材料的价格波动带来的风险。建筑材料的价格是由多方面因素影响的，包括市场供求、政策环境、上游成本等。三是现金流断流的风险。由于房地产企业建筑安装的主要资金来源于银行贷款和预收房款，那么经济不景气的情况下，或者遭遇政策变化、贷款收紧，房地产企业会出现现金流断流的情况，很有可能危及到企业的项目进行。近些年，很多地方出现的烂尾楼就是现金流断流，企业无法进行继续建设。企业在配套工程阶段会面临一些风险。配套工程是必不可少的，例如水电气管道、道路工程、绿化费用、排污管道等基础设施和公共设施，都是需要开发商提供的。一是施工费用可能带来的风险。基础设施和公共设施的建设，同样需要受到人力成本和建设成本的影响。二是规划不合理带来的风险。企业前期规划不到位，后期配套工程建设中，会导致部分前期工程返工，导致资源浪费和成本增加。(三)租赁及销售阶段面临的风险政策变化给企业带来风险。房地产企业是最终通过租赁和销售收回投资的。因为房地产投资到回收的周期较长，在这样一个长周期内，政策并不是始终如一的。政府的税收政策调整、住房政策调整，都会通过各个途径的传导影响房地产业的租赁和销售，最终会影响企业的预期收益。市场状况变化给企业带来风险。宏观经济也会带来风险，利率变化、经济下行、市场不景气都会导致风险。例如，2014年2月，由于部分银行将首套房贷款利率由百分之七点多提高到百分之九点多，杭州部分住宅房滞销，从而引起每平米4000元的降价幅度。对于房地产企业来说，这就是一种市场风险。
二、房地产应采取的管理措施
（一）加强经营环境分析房地产企业应该认识到，外部的政策和经济的影响非常重要。获得土地的时候土地政策非常重要，开发建设的时候金融政策非常重要，租赁销售的时候住房政策非常重要。由于住房是民生的重要部分，而且短期内供需很难协调，导致政策作用非常大。外部经济环境仅次于政策环境，房地产的建筑业部分更需要关注的是成本，原材料的价格上升会直接增加建设成本，压缩利润；而现金流和借贷又需要关注市场利率等政策。房地产企业应该加强政策分析和市场预测。房地产企业在战略中就应该综合社会、政府、市场、供应商、购买者等多方面信息，进行综合的分析。尤其是要分析国家的政策制定和宏观经济走向，准确判断，做出有利于自身发展的最大限度的预测，制定最佳的发展战略。（二）提升风险防范能力企业应该提高分析评估能力。主要是针对房地产项目的分析评估，企业除了在财务上能够合理预算外，更应该加强对房地产项目的分析评估，能够全方位掌握项目的优劣势，预测项目可能遇到的问题，预测未来的销售情况和收益情况。例如，周边的教育、医疗、交通等都会明显影响商品房的销售，学区房、地铁房就一直卖得很好。企业应该加强内部管理能力。内部管理是对企业开发建设全程的管理。企业应该采取科学的方法，合理加强对人力、财力、物力等全方位的管理，加强成本控制，提升收益水平。企业应该加强内部监督管理，保证建筑质量，提升建设效率。企业应该主动分散风险。“不能将鸡蛋放在同一个篮子里”，是基本的道理。对房地产企业来说，不仅仅是不把鸡蛋放到一个篮子里，更要紧的是放对地方。一是将闲置资金投资到流动性较高的金融产品中。房地产企业需要的是大量资金，需要的是高度流动性。那么房地产企业的闲置资金，可以投放到流动性高的金融产品中，产生固定收益。二是房地产企业可以投资上下游，这样可以掌握定价权，防止上游建筑风险；下游就是服务业，高品质的服务也是一种产业的附加值。（三）提高经营销售措施房地产的终端是销售，只有销售出去才会带来投资的回收、带来现金流的回流。销售得好才是根本，才是最终防止出现“卖不出去，投资回收不了，贷款还不了”的风险的最好手段。企业必须采取多种营销手段，提升销售业绩。企业应该开阔思路，不断创新。在如今的社会现状下，消费者要求很高，消费者需要的是全方位的服务。企业租赁销售，不仅仅是卖楼。就像万科的物业管理，就一直在行业里很出名。而且，很多企业也不断创新思路，开发出很多受欢迎的模式。房地产企业必须开阔思路，围绕房地产开发，提供多种服务，提供高品质的配套服务，以吸引购房者。（四）着力风险转移手段企业应该签订有利合同。获得房地产开发资金需要与银行签订合同，进行开发建设需要与施工单位签订合同，购买原材料需要与供应商签订合同，租赁销售需要与地产中介签订合同。因此，只要企业能够合理分析企业可能出现的风险，在制定合同的时候，就能够明确责任，就能在风险到来的时候，有效规避风险。比如，一个固定的利率，让企业能够不受市场波动影响；一个固定的出包价格，能让企业保持恒定成本。企业应该购买保险。购买保险需要支付一定的成本，但是这种成本是合理的，这种成本显然低于可能出现的风险损失。目前，运用保险的手段来转移风险的方式，也日益成熟。从企业的开发建设过程，到最终的销售过程，目前都有对应的险种。企业应该加强研究，购买合理的保险。
三、结论
风险是不能被消除的，但是风险是可以最大化被减弱的。在房地产行业中，当然，我们最希望的是保证收益，但是又不得不付出成本来预防经营风险的发生。在当前国家调控房地产的宏观背景下，企业要正确认识到未来房地产业的发展趋势，采取稳健经营的思路，采取有效科学的风险管理措施，就可以防患于未然，就可以最大化提升房地产企业的经营业绩，从而长远地促进房地产业的健康发展，为促进和谐护理医学论文社会发挥作用。
作者：刘丽静 单位：天津市宝坻区房地产管理局财务科
