［摘要］我国推行的“营改增”试点，主要是为税收减负，由于房地产行业的特殊性，房地产行业的“营改增”试点消息一经传出，就引起了社会的广泛争议。对于房地产行业来讲，实行“营改增”究竟是增利还是减利呢？采用什么样的税率方能使房企增利呢？改之前，房企实行的营业税税率为5%，现在，试行的增值税销项税率设定为11%，远大于5%；为此，房企的利是增还是降，就主要取决于它的可扣除额的大小了。这样的话，房企的可扣除额越小的话，企业就可盈利，否则就会减利。本文采用了“实例”法分析房地产行业“营改增”前后的利润增减情况。
［关键词］营改增；房地产企业；利润影响
doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2016.01.078［中图分类号］F810.42［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2016）01-0146-02
1各界人士对“营改增”对房地产企业的影响分析
据有关业内人士分析，房地产实行“营改增”，税率估计为11％，房地产企业的整体税负将会减轻，成本可以得到降低，利润会有一定的提升空间，但对房地产企业的项目销售和房价影响是不大的。税改前，房地产企业实行的营业税税率为5％，营改增之后，普华永道间接税主管合伙人胡根荣称，建筑业的增值税税率在2011年11月财政部、国家税务总局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中规定为11％，房地产行业应该会与之一致，税率也应该是11％。中央财经大学税务学院税务管理系主任蔡昌也认为，建筑业和房地产业营改增后的税率预计在11％的水平。财政部财科所所长刘尚希此前曾指出，增值税税率定在11％，和以前房地产业5％的营业税税率相比，从表面上看提高了，但考虑到可以抵扣的话，房企的实际税收成本应该会得到降低的。尤尼泰（北京）税务师事务所的房地产部经理赵杰称，“营改增”对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单，增值税有一些具体财务核算的规定，对财务管理水平要求更高。增值税中，财务销项进项的算法不同，最终需要纳税的结果可能就会有差别，对企业的利润就会有影响。如果进项能够取得进项税票，抵扣得多，税收成本就会降低，否则就会提高，从而影响房地产开发企业的利润的升降。因此，对于房企来说，“营改增”后对财务管理要求明显提高，规范的财务管理是降低成本的重要一环。
2实例分析“营改增”
前后对房地产开发企业利润的影响在分析其对净利润影响时，只考虑增值税、营业税、所得税、地方相关费用（城市维护建设税、教育费附加）这几种税种。城市维护建设税＝（增值税＋营业税＋消费税）×7％；教育费附加＝（增值税＋营业税＋消费税）×3％；净利润＝（营业收入-增值税-营业税－城市维护建设税－教育费附加－成本）×（1－25％）。
2．1“营改增”之前房地产行业的利润分析
净利润＝（营业收入－营业税-10％营业税－成本）×75％假设房地产业销售额为100，销售成本（含土地成本、建设成本）为A，营业税费为销售额的5．6％，设期间费用为销售成本的10％。增值额＝100－A－20％A－10％A－5．6。按土地增值税的累进税率界限测算，若（100－1．3A－5．6）÷（1．3A＋5．6）＞50％，则A＜46．97，即，若销售成本大于销售收入的46．97％，土地增值税按30％的税率征收。考虑到招拍挂土地成本的趋高及参照上市房地产业的有关数据，设本例按A＞46．97即税率为30％的土地增值税税率假设，得出土地增值税＝（100－1．3A－5．6）×30％。税前利润＝100－A－10％A－5．6－（100－1．3A－5．6）×30％＝66．08－0．71A假设66．08－0．71A＞0得出A＜93．07，即A＜93．07，公司产生盈利；A＞93．07，公司发生亏损。
2．2“营改增”之后房地产企业的利润分析
净利润＝（营业收入－增值税－10％增值税－成本）×75％假设房地产增值税率为17％、建筑业增值税率为11％、土地成本比照建筑业的增值税率为11％情况一：假设土地增值税不变（1）含税销售收入为100，不含税销售收入＝100÷1．17＝85．47。（2）含税销售成本设为A，则不含税销售成本为A－A÷1．11×11％＝0．9009A。（3）期间费用设为销售成本的10％，期间费用为0．09009A。（4）销售税金附加（含7％的城市维护建设税、3％的教育费附加、2％的地方教育费附加）等于实际缴纳的增值税的12％，即（85．47×17％－0．9009A×11％）×12％＝1．7436－0．01189A。（5）土地增值税增值额＝85．47－0．9009A－30％×0．9009A－（1．7436－0．01189A）＝83．7264－1．15928A，土地增值税＝（83．7264－1．15928A）×30％＝25．11792－0．34778A。（6）税前利润＝85．47－0．9009A－（1．7436－0．01189A）－0．1×0．9009A－（25．11792－0．34778A）＝58．60848－0．63132A。（7）求营业税改征增值税后的盈亏平衡点。由：66．08－0．71A＝58．60848－0．63132A得出含税销售成本A＝94．96，即：若A＜94．96，营业税改征增值税对房地产公司有利，将增加利润；若A＞94．96，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润。（原A＝93．07）情况二：假设取消土地增值税，求营业税改征增值税后的盈亏平衡点。由：66．08－0．71A＝83．7264－0．9791A得出含税销售成本A＝65．576即：若A＜65．576，营业税改征增值税对房地产公司有利，将增加利润；若A＞65．576，营业税改征增值税后对房地产公司不利，将减少利润。
3结论
综上所述，我国的房地产开发企业实行营改增后，其利润变化情况为：△净利润＝（1＋10％）（营业税－增值税）当营业税＝增值税时，即Y／X＝33．79％时，“营改增”前后房地产行业净利润不变；当营业税﹥增值税时，即Y／X﹥33．79％时，“营改增”前后房地产行业净利润不变；当营业税﹤增值税时，即Y／X﹤33．79％时，“营改增”前后房地产行业净利润不变。具体体现为：（1）根据上述数据测算，若改征17％的增值税，其他税种不变，因行业成本率58．97％＜94．96％，房地产公司将增加税收负担，增加税负成本=（66．08－0．71×58．97）－（58．60848－0．631318×58．97）＝2．83，即房地产公司的税前利润将减少销售收入的2．83％。（2）停征土地增值税。因土地增值税停征，按行业平均成本率58．97％计算，将减免土地增值税（100－1．3×58．97－5．6）×0．3＝5．32，即将减免销售收入5．32％的税额。税改后房地产公司将综合减少税负成本=（83．7264－0．979098×58．97）－（66．08－0．71×58．97）＝1．78，即房地产公司的税前利润将增加销售收入的1．78％。
主要参考文献
［1］赵晖．“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究［J］．财会学习国际管理论文，2013（6）．
［2］郭祥．营改增对房地产行业是“利好”吗？［J］．财会月刊，2013（34）．
作者：钟顺东 陈燕宁 单位：惠州学院 广东轻工职业技术学院
