一、房产税问题研究的新成果
大部分学者认为,征收房产税的目的并不是为了打压房价。贾康(2011)认为,房产税的目的并不是单纯了为了打压房价,而是通过对房产保有环节征税,形成规范的经济调节杠杆,从而产生多种正面效应,包括对地方政府职能转变的合理激励,以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。房地产税成为地方税体系的支柱,可以有效落实省以下分税制,使房地产市场供需双方行为合理化,从而促进房地产业的健康发展。北京大学光华管理学院院长蔡洪滨(2012)表示,房产税应首先明确征收目标、原则和方案,应该做到全覆盖、宽税基、低税率。征收房产税的目的是为了实现房地产市场的可持续发展,健全财税体系,调节收入分配,绝不是为调控房价。如果房产税成为短期打压房价的调控手段,是有百害无一利的。学者们对于房产税在上海和重庆的试点取得的成效都给予了肯定。贾康(2012)认为,房产税的效果在启动初期不会太明显。从上海、重庆的试点看,他们都有意一开始相对平缓地、柔性地切入这个新的制度框架。但是从长远看,房产税的影响和正面效应还是会逐步显现的。宋蔚蔚等认为,上海和重庆进行房产税试点改革一年多来,健全了财税体系,调节了财富分配,引导个人住房的合理消费,在一定程度上实现了调控房地产业的目的。杨继瑞(2011)认为,重庆市房产税改革试点方案主要针对主城区的高端房产,更具有政策取向上的“窗口意义”。沪渝房产税的征收,作为房地产调控政策的一个组成部分,其所要实现的宏观调控目标是促使房价理性回归,防止房地产价格继续快速上涨,但也要防止房价的暴跌。刘明勋(2012)认为,从重庆和上海的房产税改革看,重庆和上海侧重点有所不同,对房价会有不同影响。重庆主要针对高档住房征收房产税,对普通住房不会产生影响。上海在给予一定面积免征额后,对新拥有两套或以上的房产进行征税,其做法更加接近现实中房产税的定义,但对已购住房不征税,又使征收范围大幅度降低。由于上海市的购房需求弹性较大,经济发展水平较高,短期内房价可能随着房产税的开征而下降,但长期看,只要需求弹性大于供给弹性,房价还是会呈现缓慢上升的趋势。在房产税税率方面,徐策(2012)指出,房产税应采取浮动税率制。在经济不景气时,可通过退税来刺激经济;在房地产过热、出现泡沫时,可调高税率,稳定市场。在调节税率时可逐步进行,首先对商业物业提高税率,再对多套住房和豪宅征收物业税,然后,再逐步过渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)认为,房产税可实行双重累进制税率,即我国房产税的征收实行从价和从量双重累进制税率。这样,能够在一定程度遏制炒房投资者,并规范房地产市场的发展。尚可文、孟丽(2011)提出,房产税的税率设计应体现差异性。要因地制宜地设计房产税税率,根据不同地区、不同类型的房地产分别设计税率,区别新房与旧房、大城市与中小城市、普通住宅、高档住宅与经营用房、存量房、改善房与投资房的税率。蔡洪滨认为,房产税应保持低税率,虽然会出现初始时财政收入不多的情况,但未来随着城镇化的逐步扩大,这部分收入还会增加。马国强、李晶(2011)认为,房产税应统一采用比例税率形式,但允许各地根据自身经济发展的实际状况,按不同地区、不同类型的房地产确定税率,并可根据当地房地产业的发展情况进行调整。在房地产税征税范围方面,许多学者认为应逐步扩大房产税征收范围。马国强、李晶(2011)提出,应对城乡普遍征收房产税。张天犁(2011)认为,房地产纳税人范围应包括境内拥有和使用房地产的单位及个人,征税对象应包括城乡所有经营性房地产和居住性房地产。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示,房产税应当扩围,但现在房产税即使扩围,也很难成为地方的主要税种,因为房产税征税对象来自于房产,也就是来自于居民收入,与收入水平的高低相联系。如果居民收入水平增长有限,税基有限,房产税推开不仅遇到的阻力很大,而且很难有效果。
二、房地产调控政策研究的新成果
一些学者认为,应从土地政策方面对房地产业进行调控。吴焕军(2011)的研究表明,土地政策在房地产调控中发挥着一定作用,土地供应数量应是土地政策的首选,而政府对土地囤积的打击也会产生一定的效果,在利用土地政策进行调控时,应注意其长期效果稍优于短期效果。土地政策对房地产开发投资有较大影响,对房价的影响较小。唐健、徐小峰(201)认为,国家的土地政策对于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建设给予了很大的支持,但促进闲置土地开发利用、完善土地出让方式等政策效果不明显。学者们认为,还要用货币政策来调控房地产市场。戴国海(2012)认为,由于利率未完全市场化,货币政策对房地产业的调控效果不显著。房地产的供求双方对利率的敏感程度不够,他们更加关注贷款的可获得性。因此,对于贷款规模和条件的控制,比利率调节本身的效力要大。庞如超(2012)认为,紧缩的货币政策可起到减少投资的作用,有利于抑制房地产市场的过度投资;使一线城市的房价得到控制,使大多数城市房地产的价格环比涨幅收窄;使房地产企业在二三线城市竞争日趋激烈,利润空间不断缩窄,房地产市场的焦点正在向三四线城市转移。综合国内外研究成果可以发现,大多数实证研究都认为房地产投资对经济增长具有促进作用。在研究方法上,多借助于某个经济增长模型,同时结合一定的计量模型进行研究。目前,房地产业研究关注的焦点是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相关政策,及时引导和鼓励房地产业向科技、环保、智能型转型;如何提升房地产业的产业质量、增强房地产业对其他产业的带动作用。
三、进一步研究的展望
第一,未来房地产价格调控问题的研究,应根据各方最终的博弈结果,进行更加具体的数量研究,从而为政府调控政策的适时出台提供依据。第二,部分房地产政策的实施效果有待深入研究。在本轮系列房地产调控政策体系中,将有部分调控政策延续为常规政策而保留下来。这些政策对于规范房地产业的发展具有重要的意义。但是,这些政策未来的具体实施效果如何,需要进行跟踪研究。第三,房产税全面实施的可能效果与相关配套政策问题需要进行深入研究。目前,理论界和实践领域都对房产税寄予厚望,甚至希望以房产税来彻底解决我国房地产市场的诸多问题,包括以房产税替代传统的地方土地财政收入。但是房产税的实施涉及多方面的利益关系,而且要求相关配套政策的贯彻落实。如,需要建立全国性的住房信息统计系统,需要解决各地区差异化的征税标准问题,需要设置动态的税率变动机制,等等。其中,全国性的住房信息统计系统的建立影响面很大,尤其会对无产权房处理、假户口住房、非法占有的住房等,以及某些利益获得者占有的大量商品房,将形成很大的冲击。这些房源是否能够实现有效信息登录,其进入商品房市场是否会冲击正常的市场秩序,是否会引发不必要的社会问题,这些问题都需要理论和实践的深入研究。第四,需要结合国内外经济形势的不确定性,加强房地产业的动态研究。目前,国际经济形势并未明显转好,国内经济虽有复苏迹象,但超发货币可能引起的通货膨胀压力,以及国外扩张性货币政策导致的输入型通货膨胀、成本型通货膨胀压力较大。在这种情况下,如何同时解决房地产价格的上涨压力、实现地方经济的健康发展,便成为国家和地方政府必须权衡的难题。因此,需要动态地结合国际国内经济形势的变动,以开放经济为背景,动态地研究房地产业的合理发展问题。第五,需要对保障性住房的融资、监督、分配、退出等问题进行有针对性的个案研究。我国各地区经济发展水平、人文文化各有不同,因此,其面临的保障性住房建设问题也会有所差异。对此,需要进行有针对性的个案研究,具体调查分析不同地区保障性住房的融资实现机制、有效监督机制、合理分配机制和退出机制,而不能仅仅局限于目前的宏观层面的研究。第六,结合新时期社会发展的新要求,对房地产业进行创新研究。到目前为止,学术界已经对我国这些年房地产业各方面的发展问题进行了比较深刻的反思。应当根据这些反思成果,结合新时期社会发展的新要求,对房地产业进行更多的创新性研究。
作者：张慧一 单位：吉林农业大学人文学院
