一、兰庭华府房地产项目的具体风险
(一)投资环境风险。新世纪以来，我国国家政策稳定，国家经济政策也为马鞍山吸收遵守，而如今马鞍山地区市场经济趋于成熟，但还是会有随机性的波动，而房地产业不仅在很大程度上受国家宏观经济政策的影响，同时也随着市场经济的变化而变化，并且其供求状况和价格等因素也随之波动。
(二)物业模式选择风险。房地产地理位置，作为购房者最重视的因素之一，其好坏决定了该房产价值高低，也决定了未来的升值空间。因此，项目开发商在进行投资决策时必须考虑项目所处的地理位置和相关条件，合理选择投资物业的位置，确保自身未来产业保值升值。不同性质的要求是不一样的。
(三)投资物业类型风险。［2］兰庭华府开发集团选择的房地产开发类型主要是居民公寓和商用大楼，正是因为兰庭华府项目位于市区中心，交通四通八达，周边配套设施完善，生活方便，商业发达等。但是对于这一物业类型的选择还是有不足的，如兰庭华府社区距厂区较近，距新城区稍远，空气受附近工厂影响，住宅有向城区西部发展的趋势，因此在后期对购房者的一个吸引不是很强烈，这可能就要求兰庭华府开发集团提高项目建设的质量，来弥补这些不足，运用改进的创新的物业模式进行开发，满足大部分购房者的心理需求。从而达到大大降低投资物业类型风险的发生可能性和所带来的损失严重性。
(四)出资方式风险。兰庭华府开发集团选用了独资开发的出资方式，就是说开发商独立承担房地产开发投资及相关风险，也同时独享投资收益，这样做的好处就是有利于开发集团利益独享、权力集中和项目实施中管理方便，但是这就需要开发集团有足够多的投入资金，而且也同时具备独自承担风险的能力。而兰庭华府开发集团在资金的问题上采用预售资金滚动投入的方式来弥补资金的不足，再加之本身就有一定量的自有资金，而且集团管理较为正规化，因而在这前提下，兰庭华府开发集团果断选择独自开发，避免后期联合开发中存在的“扯皮”，“摸不清”现象的发生，所以该集团在选择出资方式时综合评估项目情况、企业能力、及相关成本费用等问题，避免因选择出资方式不当承担较大的风险。
(五)投资可行性研究风险。房地产开发项目在投资之前，都需要严格进行投资可行性研究。兰庭华府开发集团授权专业化机构在项目实施工作前期的准备阶段全权考虑整个地区市场、资金、各种风险等方面的因素，对项目进行综合评估，评估项目是否可行，整个研究历时将近半年。这其中也投入大量的人力物力财力，兰庭华府开发集团已经有了决定，这就显得这样的可行性研究评估似乎只是走过场，这就很可能会扩大投资的风险指数，因此春江花月夜开发集团在进行可行性研究时应该借助于科学的分析，而不是全凭经验分析，否则会面临不可抵挡的投资风险的打击。
二、销售阶段风险因素识别
项目能否成功主要在于房地产项目的销售。但是能否按照原来制定好的计划，将房产销售出去以回收成本同时实现利润，这会影响开发商的经营决策和发展前景。虽说房产的销售是关键，但是销售的过程中必然会存在风险。而这种风险主要是市场风险、价格风险和营销风险等。
(一)市场风险。正如前面所提到的，近十几年以来，马鞍山市区房产市场供求平衡，但是周边企业与单位逐渐增多，并根据经验和数据调查可以得到房产潜在需求很大，然而周边同质住宅较少，兰庭华府房屋设计符合人们的需求总体趋势，将有一个潜在的巨大的购买量，尽管如此人们对房屋的需求还是有一定的不确定性，周边老房子多，而且出现越来越多的企业，让附近的生活环境或多或少地受到不良影响。或者可以通过政府来给这些企业在环境上施加一定的压力，但是优势与劣势同存，这就需要兰庭华府开发集团扬长避短，发挥建筑产品的优势来弥补这些不足，从而尽可能降低市场不确定性产生的风险。
(二)价格风险。［3］考虑马鞍山市地区同类房屋市场供求情况、当地的经济发展情况、城市人口的变迁能力、消费者购买的心理变化、房屋地理环境等等，兰庭华府项目房产的销售价格预计平均价格为6，200元每平方米，同时预计商用房9，800元每平方米，相比城区西部同类小区，它的价格较低，与周边小区相比相差不多。但是企业不可能完全因为其他房地产的定价高或者低来确定自己的售价，因此在价格的制定上还是面临着一定的风险，这就需要完全了解当地房地产市场环境，特别是购房者的心理。从而通过调查分析得出一个合理的黄金价格点。
(三)营销风险。兰庭华府开发集团管理层由于在销售方面没有足够的经验，不是企业建设的重点，由此项目销售工作往往雇佣富有经验的代理机构来完成。同时企业通过报纸，电视，广播等媒体广告进行地区性的大力宣传，其中也会举办展览会进行全面的宣传。由于开发集团没有足够的经验，即使能够如期地销售项目的房产，但还是居于很被动的地位，面临着被代理机构要高价的风险，鉴于这些因素，兰庭华府开发集团可以建立企业内部的销售团队，进行一定的培训，化被动为主动，在项目销售中占据自己的主导地位。
作者：刘芳 刘炜
