一、房地产会计业务处理中出现的问题
（一）会计准则和税收法规中出现收入确认差异。第一，企业的预售销售方面出现收入确认差异。通常房地产企业在获取房地产预售许可证后就可以预售上市，其销售所得按照其性质分为预收款项和暂收款项，属于不确定收入。等待办完所有交接手续后，才能完成收入确认工作，通过“预收账款”划入到“主营业务收入”中[1]。第二，企业的按揭销售方面出现收入确认差异。企业中的按揭销售只能在收到开发商银行转来的按揭款时才能确认收入。
（二）附属设施收入的核算处理问题。房地产开发企业实际中并未把地下室、停车位及阁楼等附属设施划入到总收入中；对于没收的客户退购金、违约金、误工罚款及政府奖励等款项并未入账；上房费、采光费及宣传费用等也未计入收入中[2]。
（三）产品开发中的收入核算问题。房地产企业将本企业中自主研发的产品用于奖励、捐赠、赞助、员工福利、分配给投资者或企业股东等，都没有计入纳税申报中；关于老小区的改造，房地产开发商给予搬迁户的补偿面积及拆迁面积的差价收入并未纳入到完工之后的收入中，严重影响了企业预售款的按时结转。（四）房地产企业在成本费用上的收入核算问题。（1）成本划分不明确，实行成本配比结转。房地产企业的产品开发成本及开发期间的费用计算不够规范，对于尚未完工的产品纳入营业成本中，没能将土地成本、基础设施成本、建筑安装费用等分摊到各个独立核算的企业配套设施中。房地产企业开发期间费用列支的范围在不断扩大，造成企业计税所得额不符合具体标准。某些房地产企业甚至将预收款当做招待费、广告费及业务宣传费的计算基数，将以上费用算到企业的管理费用中；在工程竣工之前的开发产品借款利率算到当期的损益之中。房地产企业中的各种需明细核算科目没能按照开发产品的对象进行处理。（2）房地产企业违规发票入账。房地产企业中经过修改、已经作废或者自行填开的发票等都属于违规发票；房地产开发成本没能严格按照“工程结算单据”进行结算的，但是根据合同金额列出的，有些发票甚至出现白条入账现象。房地产企业的成本核算出现严重的成本核算对象混淆现象，造成成本的自用、提前列支和有偿转让的设施无法进行单独成本核算，便将其计入企业主营业务成本。
二、完善房地产会计业务处理的有效措施
（一）加强房地产企业票据管理。房地产企业需强化企业的票据管理制度，完善票据领用规则，以此来完善纳税业务的处理。同时企业需严格按照预收款项的缴纳制度，及时缴纳税款。
（二）严格执行相关规章制度，确保税款到位。房地产企业的相关会计人员在进行核算时，需严格按照国家规定的相关核算标准和规范，对企业的所有收入需按照已有制度的计算标准进行准确计算，其中应当扣除的费用也需计入纳税所得，当企业完成产品开发结算计税成本后才能够对其进行适度的调节，以此来确保税收款的及时到位。
（三）完善房地产企业的收入核算流程。（1）明确企业核算范围。当前我国房地产企业的销售收入主要来源于销售商品房所得的收入、自行开发房地产的销售所得、土地转让所得的收入和配套设施的销售收入。房地产企业与购买方事前签署好的购销合同、房地产的开发按照合同内容进行的部分全部属于企业自行开发的房地产项目，其中包括了购买方事前未签订的购销合同的房地产部分。（2）采纳正确收入确认规范和标准。在房地产企业进行商品房销售过程中，一般需要签署的项目有：交付房款、房产预售合同等，之后要完成验收合格的房地产工程、房产销售合同及交付买方验收和产权过户等程序，房地产开发的产品完成竣工验收的前后签订劳动合同。当买方对房屋认可后开始验收，买方对尚未接受商品的所有权上存在的风险，不管交易款项是否完成支付，都不能够满足房地产开发商的收入确认条件。在买家办好移交手续、开发产品竣工验收前，房地产的预售款仅可作为暂收款进行处理，不能作为实际收入。当客户与企业在法律的程序下正式签订合同；客户确认房屋的整体付款方式，且移交手续完成；此种情况下才能进行收入确认工作。因此，只有当房屋完工且成功交至买家手中后，会计才能将账款划入企业业务收入中。
（四）加强房地产企业预售流转税费核算。房地产预售过程简谈房地产会计核算的业务处理中，基于开发商品的未完成，房地产开发企业得到的款项不能作为确认收入计入企业收支内，仅可以将其纳入企业的预收账款项目内。当开发商品竣工验收且交房手续完成后，款项才能被计入企业业务收入中。在纳税申报过程中，房地产企业通常会贷记“应交税费—应交营业税”科目，借记“应交税费—预交营业税”科目，经过相关部门收入确认之后，才能转出部分税费，贷记“应交税费—预交营业税”科目，借记“营业税金”科目，同时需对各项报表项目进行较为系统性的分析，以此来更好的实现企业税费与收入的配对，真实反映出企业的经营现状。
（五）房地产企业的特殊性要求适当增补信息披露政策。（1）增加土地信息，确保使用者全面了解房地产企业的规模和能力。土地成本属于房地产的开发成本，因此房地产企业要进行全方位发展，就必须对开发的土地状况及所需成本进行准确评估。诸多企业获取的土地成本较低，因此这些企业在市场竞争中的优势显著，能够获取极大的发展空间和企业利润。如此看来，在房地产开发企业公布的财务报告里体现所开发土地储备量及土地的成本信息具有必要性。诸如此类房地产开发信息的加入，不仅能够准确引导企业的未来发展方向，同时保证了企业对市场的正确评估，提高企业竞争力，促进房地产企业快速发展。（2）针对不同项目需揭露和获取不同项目现金流信息。会计人员在进行房地产企业的财务报告时，每一个企业的项目都需要揭露现金流量，并将其详细的标注在备注中。该过程最好以企业的每一个分项目为单位，呈现出开发经营过程里每个组成项目里的现金流向，主要包括采购工程的所需物资资金、企业每笔销售所得的现金以及支付工人的工资等，以此来确保企业中现金流向的准确性和有效性。
三、结语
总体来说，我国的房地产市场及房地产开发商都需要在新的市场环境中不断进行自我改进和完善，但房地产企业中的会计核算出现的诸多问题严重制约了房地产企业的健康发展。因此，相关部门需根据市场发展规律不断对会计核算进行补充和完善规章制度，确保房地产企业中会计核算的精准性，促进房地产行业良性发展。
作者：郭志娟 单位：内蒙古包头市供暖处
