2014年以来，中国房地产市场形势出现了一些新的变化，房地产投资增速持续回落，新开工面积和销售面积均低于上年同期，一些城市的个别房地产项目还下调了销售价格。如何看待上半年房地产市场形势的一些新变化？这种变化是趋势性的还是阶段性的？房地产市场是否还具备平稳发展的条件？如何进一步完善房地产相关政策？本文将就这些问题展开讨论。
上半年房地产市场主要运行指标明显回落
1-5月份，房地产市场主要运行指标明显回落。其中，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比一季度回落2.1个百分点，比上年同期回落5.9个百分点；房屋新开工面积59912万平方米，同比下降18.6%，降幅较一季度收窄6.6个百分点；商品房销售面积36070万平方米，同比下降8.5%，降幅较一季度扩大3.8个百分点；商品房销售额23674亿元，同比下降8.5%，降幅较1-3月扩大3.3个百分点；房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比一季度回落3个百分点（见表1）。
从价格变化情况看，5月份70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。总体来看，4月份以来，70个大中城市中，价格环比下降的城市开始增多，5月份价格环比下降的城市开始显著增加（见图1）。
今年以来房地产市场形势变化的主要原因
今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落既有发展阶段的原因，也有市场自身调整的因素，还有受政策影响的原因。
从发展阶段看，根据第六次全国人口普查数据和近几年住房竣工等数据推算，2013年全国城镇户均住房在1.0套左右，即目前中国房地产市场供求状况已由供不应求转为供求基本平衡。从日本、德国等典型经济体房地产市场的发展历程看，大规模的住房建设期基本出现在人口较快增长、住房总量不足的阶段，而在户均住房超过1套后，将会出现住房建设峰值，此后随着人口增速的放缓和住房短缺问题的解决，新建住房数量将出现下降趋势，房地产市场也将从快速发展阶段转向平稳发展阶段。
借鉴日本等发达经济体住房市场发展规律，可以判断中国住房建设的峰值已到，因此，今年以来房地产开发投资增速的回落、包括房地产新开工面积的下降是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的，也是正常的回落。随着中国房地产市场由供不应求向供求基本平衡的转变，中国房地产市场也正在从此前的快速发展阶段向平稳发展阶段过渡。
今年以来房地产市场主要运行指标的明显回落还与市场自身运行情况有关，特别是与近年来市场供应量快速增长有关。2010年以来中国住宅新开工面积较此前大幅增长，过去4年住宅年均新开工面积达到13.8亿平方米，年均住宅新开工面积是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地产市场新增供应量尤为显著。由于市场供应量过快增长，市场竞争加剧，一些资金链较为紧张的房地产企业为加速回笼资金率先降价促销，今年以来，一些率先出现价格下调的城市均是近年来供应量增长过快的城市。
从政策因素观察，今年以来房地产销售量的明显下降主要受银行贷款利率提高及其更加谨慎地发放住房贷款的影响，此外，现行的税收和限购政策在抑制投机投资性需求的同时，客观上对数量庞大的改善型需求者也带来较大影响，增大了改善型需求者的购房成本，抑制了改善型需求的释放，也加大了市场的波动。
对下半年房地产形势的基本判断
从目前房地产市场运行情况观察，如果房地产信贷等政策不发生大的变化，预计下半年房地产开发投资增速将低于上半年，房地产市场销售情况仍不乐观。
下半年房地产市场销售状况将主要取决于金融信贷等政策。房地产市场的销售情况主要取决于居民的购房意愿和住房支付能力。虽然目前中国城镇居民户均住房套数已达到1套左右，住房短缺的问题基本解决，但也要看到，在现有存量住宅中，住房成套率（同时拥有厨房和卫生间）只有80%，住房舒适度不高、配套设施不健全等问题仍比较突出，居民持续改善居住条件的愿望仍很强烈。居民的住房支付能力主要取决于首付和按揭贷款情况。由于居民的收入在短期内难以出现大的增加，因此，居民的实际支付能力在很大程度上取决于按揭贷款情况。如果按揭贷款利率下调，居民在月供金额不变的情况下就可以增加贷款额，住房支付能力就会提高；如果按揭贷款利率上调，居民的住房支付能力就会下降。
下半年，如果房地产信贷政策继续延续上半年的情况，则房屋销售情况将会继续下降；如果房地产信贷政策趋紧的状况得以改变，则下半年的销售状况将会有所改观。
下半年房地产开发投资增速将低于上半年。房地产开发企业的资金状况是决定短期内房地产开发投资形势的最主要因素。今年以来，由于商品房销售面积持续下降，房地产开发企业资金回笼速度减慢，同时受多种因素影响，房地产开发企业的融资难度加大、融资成本提高。由于房地产开发企业的资源来源受到较大影响，资金链趋紧，这将制约房地产开发企业的投资能力。如果短期内房地产市场销售状况不能明显好转，下半年房地产开发投资增速将会继续回落。
房价走势主要取决于市场销售情况，但大幅回落的可能性很小。5月份以来，房价环比下降的城市开始显著增多，这实际上是短期市场供求环境发生变化的结果。下半年，房价走势将主要取决于市场销售情况，如果销售情况仍不乐观，房价仍将面临下行压力。对一些供给量过大的城市，房价下行压力会更大一些。但也要认识到，目前全国的房价收入比处于1998年以来的最低水平，这也意味着2014年全国新建商品住宅销售均价下降的空间并不大。
从房价收入比的变化情况看，1998年到2013年中国的房价收入比均值为8.97倍，其中1998年最高，为10.8倍，2013年最低，为7.6倍。这表明虽然1998年以来房价名义涨幅较高，但由于居民收入名义涨幅更高，居民的住房支付能力是在提高。从2008年房地产市场调整情况看，虽然受住房信贷政策调整等因素影响，2008年全国新建住宅销售面积降幅甚至达到了20%，但即便如此，由于2008年全国的房价收入比处于1998年到2008年间的最低水平，2008年全国新建住宅销售均价仅仅下降了2%。
