房地产融资纠结
1.资本市场对房地产融资支持力度不够。当前，由于住房抵押贷款一级市场不规范、商业银行的积极性不高和法律配套环境不完善等因素，导致中国房地产抵押贷款证券化进程缓慢，尤其是房地产信托投资基金（REITs）规模小，银行仍然是中国房地产行业融资的主要渠道，通过债券、基金、信托、保险等其他资本市场获得资金的规模仍然非常小。以2013年为例，房地产行业通过股票市场融资规模为3.07 亿元，房地产行业债券发行规模为1504.93亿元 ，信托融资规模大概为1.03万亿元 ，私募信托基金约为0.036万亿元，四者融资总额为1.21万亿元，占2013年度房地产行业实际到位资金12.21万亿元的9.96%，而美国等发达国家房地产公司的证券融资约占其外部融资的 55%以上。
2.房地产业融资工具仍受政策和渠道限制。由于中国房地产局部出现价格上涨过快，银行收紧了对房地产的信贷支持。2003-2013年，十几次出台提高基准利率的政策，在抑制住房投机需求的同时，也导致房地产银行贷款规模减少。目前中国房地产企业上市遭受政策歧视，近年来房地产企业的上市融资计划几乎停止。但是，信托融资具有成本高和偿还周期短的特点，让房地产企业对信托融资望而却步。目前，中国有关产业基金的法律法规缺位，导致房地产私募基金发展缓慢，而且也很不规范，因此需要承担的风险很高。
3.影子银行等表外资金融资不规范。随着国家房地产调控政策不断收紧，房地产开发企业从银行获取贷款难度越来越大。一些房地产开发企业通过各种变通手段，绕开国家调控政策，违规获取信贷资金。影子银行体系则成为房地产融资的主渠道，主要包括银信合作理财、委托贷款、银行承兑汇票和民间借贷。商业银行通过信托公司将信贷资产转出表外，导致信托兑付风险增大。中信证券的研究报告预计，2014年将有7966只集合信托产品到期，规模共计达9071亿元。其中，房地产、地方融资平台类信托占比最高，分别达27.34%和24.82%，到期规模预计分别为2479亿元和2251亿元。银行通过委托贷款的方式，帮助房企融资的现象很普遍，不仅推高了房企融资成本，也加大了房地产经营风险。大量“高利贷”民间资本进入到房地产行业。中国社科院研究报告认为，中国民间借贷市场总规模超过4万亿元，约为银行表内贷款规模的10%-20%，其中很大一部分进入房地产行业。
4.房企融资成本高。银行信贷、委托贷款、信托、股权、民间借贷等是房企融资的主要渠道。银行贷给房地产企业的利率一般在10%左右。而通过信托、委托贷款或民间借贷的成本更高，信托资金成本一般在12%左右，而委托贷款一般在15%左右，通过信托和民间借贷方式的资金成本一般在15-20%，远远高于其他行业的融资成本。
