另外一个重要缺陷是，中国法律法规中有关住房租赁的相关规定多为任意性规定，几乎所有关于保护承租人利益的规定都可通过合同约定排除其适用，这种状况显然不利于对住房承租人利益的保护。例如，《合同法》第220条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。在中国住房租赁实务中，不少租赁合同正是约定由承租人承担维修义务。在这种制度环境下，住房承租人作为实质上的弱势者，权益得不到保护。这是住房租赁市场出现诸多棘手问题难以解决的重要原因。
同时，由于中国尚未制定《住宅法》，对住房租赁在解决住房问题方面的地位和作用缺乏战略性安排，这又是导致住房租赁制度建设滞后的重要原因。此外，中国住房租赁市场缺乏以机构出租人为主的市场供给主体，难以形成住房出租产业，这一深层次问题实质上是与土地、金融、税收制度有关的。目前的土地出让制度和金融制度都使得房地产开发企业主要采取资金快速回笼的“开发—销售”经营模式，难以转向以长期现金流收益为主的“开发—租赁”经营模式，现有税收制度也使得机构出租、转租人不具有成本优势，这些都阻碍了机构出租人的出现和住房出租业的形成，这是导致中国住房租赁市场供需结构错位、租赁服务品质低下、租赁关系不稳定、住房租赁难以替代住房买卖的根本原因。
四项建议
1.重视住房租赁市场制度建设。长期以来，中国在培育住房市场的指导思想上存在重买卖轻租赁的倾向。这与中国房地产市场发展的历史较短有关。从经济学角度看，房地产租赁是房地产投资人与使用人的分工，因而是比房地产买卖更高层次的房地产流通方式。从发达国家的经验看，房地产租赁的充分发展，使得房地产市场的结构更为丰富，房地产租赁市场与房地产买卖市场会因“租买选择”机制而相互制衡，买卖价格受到租金的制约，不会长时期单边上涨或下跌。住房租赁市场存在与发展的意义决不仅仅局限于解决低收入者的居住问题，而是对于形成住房市场的内在自我调节机制具有核心作用。
从目前情况看，要推动中国住房租赁市场发展，在金融、住房、土地、公积金等多项制度方面尚存在重大障碍。当务之急，是要充分借鉴发达国家的经验，加紧研究、制定住房租赁市场的基本制度，同时尽快建立对租赁市场实施监控的数据统计、信息归集体系，从制度上促进住房租赁市场发展、进化。
2.大力发展租赁型保障房。现阶段，中国的保障房主要包括经济适用房、双限房、棚改房、公租房、廉租房等，其中除公租房和廉租房外，其余均是可售型产权式保障房。由于公租房起步较晚，廉租房也相对较少，可以说，租赁型保障房发展也是严重滞后。事实上，发展租赁型保障房对健全保障房体系、促进保障房良性发展具有积极意义。
一方面，租赁型保障房可以从源头上杜绝腐败、寻租等长期存在于保障房领域的问题；另一方面，租赁型保障房对于推进货币化补贴、促进保障房制度建设具有重要意义。在租赁型保障房的房源方面，既可以政府支持和扶持社会资本参与租赁型保障房建设，从政府角度提供租赁型保障房房源（如上海市建设了大量的公租房，且项目运营均相对较好）；也可以在建设之外，多渠道筹资建设，如鼓励企事业单位投资建设集体宿舍类租赁住房。由于目前中低、低端住房租赁市场需求主要来自年轻单身或新婚家庭，且大多数为城市“新移民”，企业事业单位如能为本单位这类职工提供集体宿舍类租赁住房，可在一定程度上分解中低、低端住房租赁市场的需求，缓解供求矛盾。
3.调动社会公共基金投向住房出租业。目前中国的住房公积金、养老金、社保基金这类强制性缴存基金，大多存在着资金运用率不高、资金贬值等问题。但这类基金都属于长期资金，并具有规模不断增大、回报率要求不高的特征。以住房公积金为例，尽管近年有所改善，但不少城市住房公积金贷款运用率仍偏低，特别是中西部城市不足50%。而只要公积金制度继续采取广覆盖城镇就业群体、与工资挂钩强制缴存的方式，住房公积金必将成为中国最大的由公共机构托管的集合型私人基金。
住房出租需要占用大量的长期资金，将一部分住房公积金、养老金、社保基金等强制性缴存基金投资于租赁住房，不仅可解决当前发展住房出租业面临的缺乏长期资金来源问题，也在一定程度上有助于提高公积金、养老金、社保基金的资金运用效率，有助于这类基金的保值增值。具体做法可以是由住房公积金管理部门直接购买现房或先购置土地再聘请开发商进行开发，以投资者的身份长期持有住房，委托专业的房地产资产经营管理公司对这些住房进行租赁经营。
4.引入房地产信托投资基金（REITs），完善住房出租业的资本市场通道。住房出租需要大量长期资金作为置地购房、维护修复的基础，而租金偿付的长期性、稳定性、低风险也促使出租住房成为优良的投资品。但是现有的资本市场操作工具难以满足出租业对资金的要求，若完全依赖于银行贷款又会加剧银行的流动性风险。因此开放房地产信托投资基金有重要的意义。
REITs（房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它一方面满足了资金需求者对资金的需求，一方面带给投资者低风险且稳定的回报，可谓扩展住房出租业资金供给渠道的良方。
由于目前房价已大大偏离租金所决定的住房价值，房地产出租经营的收益率较低，短期内发行住房REITs的可行性不足。因此，对此应作为中长期政策考虑，建议政府主管部门加紧组织有关中国住房REITs的研究，积极做好前期准备，待时机成熟时推出住房REITs的系统化政策。
