摘要：国内大中型房地产企业基本都有企业自身经营的物业服务公司，如何发挥物业服务在房地产开发后续管理中的作用？如何实现两个企业相互促进，共同发展，现将从物业管理与房地产开发企业之间的关系、房地产企业成立物业公司的原因、房地产企业自营方式下物业公司存在的困难、房地产企业与物业公司如何才能实现二者相互促进、共同发展四个方面进行分析和探讨。
关键词：房地产企业；自营物业；共同发展
一、房地产开发企业与物业管理之间的关系
（一）物业管理服务是对房地产开发建设的延续和完善
物业管理作为房地产开发链条上最终的消费环节，是随着房地产开发建设应运而生的服务行业。房地产开发企业工作重点是项目的开发建设，而物业管理则主要从事项目建成后小区设施设备的维护保养、公共秩序的巡查以及对小区景观环境的美化维护等为业主提供的相应服务。房地产企业的工作性质是开发建设项目，而物业管理的主要任务则是项目的售后服务。因此，物业管理是房地产企业开发建设环节的重要组成部分，是房地企业发展到一定阶段的必然产物。
（二）物业服务是房地产销售不可或缺的先决条件
服务的好坏，是当今消费者购买商品时所关注的焦点，尤其是售后服务，已成为消费者是否购买该商品的决定因素，商品销售不可或缺的先决条件就是能否提供完善的售后服务。做为房地产开发企业，其商品是房屋，具有使用周期长、价值量大的消费特性，同时还具有投资性以及满足人们的基本生活和工作的特性，是一种特殊的商品，对商品的保值增值、是否具有多种功能和丰富文化内容提出了较高的要求。因此，对购房者来说，物业服务与房屋的建筑质量要求同等重要。
（三）物业品牌形象对房地产企业品牌建设至关重要
树立物业品牌形象有利于弥补和完善房地产企业的信誉和形象。物业管理是房地产开发的最后一个环节，开发商一般把自建的小区委托给下属物业公司管理，因此，房地产企业下属物业公司的品牌建设对于房地产品牌建设具有至关重要的作用，是房地产企业品牌建设不可缺少的环节。有调查显示，近年来北京、上海、广州三地开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理上的占到了97%，为业主提供优质的物业服务，成为多数开发商在销售过程的一个重要促销手段。
二、房地产企业成立物业公司的原因
（一）对售后服务的重视
物业服务是房地产行业产业链的最后一环，大部分开发商重视售后服务，希望通过提供高质量的物业服务对地产项目赢得好的口碑，树立地产项目品牌形象，从而使该项目能保值、增值。同时，消费者在购房时也将售后服务作为购买的一个参考依据。
（二）专业化物业公司不多，管理水平不高
就目前来看，由于物业服务技术含量要求不是很高，因此，市场上资质等级较低的物业管理企业较多，许多房地产开发企业为了肥水不流外人田，成立自己的物业公司管理开发建设的楼盘。
（三）人员分流
部分房地产开发商由于实力较低，可开发项目不多，在接近项目完毕时，部分人员闲置，地产开发商在打造企业品牌战略中，把物业服务品牌纳入其对地产项目的规划方案、设计、施工及验收了解。对以后的物业管理能够提供优质服务打良好基础。
（四）房地产企业品牌战略的一部分
房地产行业竞争非常激烈，产品同质化现象突出，部分房地产品牌战略系统中，通过地产品牌来带动物业品牌，同时又通过物业品牌为地产品牌加分。
（五）有利于解决开发商遗留问题
有调查显示物业管理引发的冲突有80%是由开发商遗留问题引起的，这些问题是一般的专业化物业公司难以独立承担和解决的，目前大部分开发商把下属物业公司作为处理房屋质量问题的防火墙和缓冲地带，在出现房屋质量问题时，能够积极协调业主与开发商之间的矛盾，也便于与开发商沟通，在收楼过程中出现建设责任问题，能够积极协商，加快开发商遗留问题的解决速度。
三、自营方式下物业管理面临的困难
在目前物业管理法规尚不完善，业主维权尚不理智的情况下，物业公司其实承担着很多不应承担的责任。在这种情形下，开发企业在考虑销售业绩、经营回报等方面时，若过多考虑自身利益，或者因市场因素对项目的销售业绩造成影响时，往往会考虑牺牲物业公司的利益来弥补开发商不利因素。在房屋营销过程中，许多营销员往往片面的追求高额销售业绩，因专业知识的相对缺乏和对物业管理的不了解，对顾客作出许多“空白”许诺，以此来吸引和留住购房者，以至造成了“空白”许诺事项偏离了现实，从而导致业主对开发企业怨声载道，影响开发企业的形象。特别是出现业主对售后服务或施工质量等提出意见或发泄不满时，不能够积极应对，而是权衡后直接把属于项目建设售后服务范围的工作强行转嫁给物业公司，加大了物业管理的运营成本，因物业公司受制于对开发企业的维护责任，无法以市场行为来规避风险，只能硬着头皮面对。从而导致物业公司变成了开发企业的“替罪羊”，不仅对物业公司今后的生存和发展不利，还会使业主对物业公司和开发企业失去信任，并最终导致开发企业的品牌受损。通过以上分析来看，物业公司的主要作用是为了房地产开发企业服务以及持续满足业主使用房屋功能的需求，是房地产开发企业树立良好的品牌形象和社会美誉度需要。因此，房地产企业下设物业公司，决不能考虑让物业公司承担过重的经济目标，把下设的物业公司逼上绝境的同时，也会损害到房地产开发企业的长远利益。
四、房地产企业与物业公司实现相互促进、共同发展方式方法
（一）提升物业管理与房地产开发项目建设融合度
一是在项目设计阶段，物业管理主要做好项目设计“谋士”，根据项目的实用功能，为设计部门提供合理化建议，避免设计部门因偏重法律法规的要求和项目的设计效果，而出现的“合法却不合理”状况。物业管理要把握好房屋在使用功能上的细节问题，避免因细节的忽视，导致整个开发项目的实用性降低，品质下降。二是物业管理在项目施工阶段要做好建设施工质量监督工作。避免房地产开发企业为了控制成本费用要求分包商出让部分利润，导致在建筑施工过程中，分包商通过各种手段想尽办法弥补损失的利益，而降低质量水平。三是物业管理要做好项目的验收交接工作，在项目建设收尾时，要将一些不易察觉的隐蔽工程做好记录，以备今后维修方便。物业公司在验收时不仅需要从开发企业的角度考虑，更要从业主和后续服务者的立场考虑，凭借物业管理的专业知识，认真审核和验收物业建设的功能与质量问题，确保房屋的质量要求、实用功能和后续维护和服务的需要。
（二）提高员工职业化水平，促进房地产和物业专业化管理
提高员工专业技能，是实现房地产和物业管理企业专业化管理的基础。对于物业管理人才来说，是以持证上岗的普及教育为主，没有形成职业化队伍的培养。而房地产开发企业需要的专业人才更加多元化和专业化：建筑、评估、预算、监理、开发、销售等等各专业人才都不可缺少。仅仅依靠申报资质证书进行的上岗技能培训而获得的专业知识，根本无法满足两个公司今后经营与发展的需要，应当不断的加强专业技能培训，获取更加多元化、深层次的专业知识，获取职业资格证书，才能从根本上解决职工职业化水平，实现两个企业专业化管理。
（三）共享企业资源，实现生产要素的优化组合
房地产企业和物业公司要是进行资源共享。首先需要共享的是企业资金，物业公司的主要职责是房地产企业为了公司服务延续，是为了满足业主使用房屋功能的服务和维护需求，利润不是物业公司考虑的首要目标，其首要目标是为了树立良好的品牌形象和增加开发企业的社会美誉度，也就是说是为了提高服务品质。房地产企业要想在众多的开发企业中立足，更应该重视售后服务，树立自身品牌。两个企业要充分实现技术、材料和劳动力共享，参与开发建设的技术人员，在项目售后更能发挥专业优势，更好、更快的解决问题，而在房地产开发企业项目建设间歇期，闲置的劳动力也能够为物业公司提供人力和技术支持，从而实现和谐发展。通过生产要素的优化组合，建立产业规模促进行业健康发展，和谐发展。
（四）通过物业公司增强房地产企业应对危机的能力
房地产企业下设物业管理公司能有效的增强企业抗压能力。房地产企业属于高风险、大投资企业，容易出现经营波动，物业管理虽然是保本微利的服务性行业，但能够细水长流，可以取得长期稳定的收入。物业公司要紧紧抓住房地产开发建设项目的后续服务、提升管理，提高抗压能力。
（五）重视企业品牌建设
纵观目前国内、省内房地产开发和物业管理公司现状看，业主信赖的是大企业、大楼盘、大社区，追根究底信赖的是企业品牌，因此，各房地产开发公司和物业公司从品牌包装到楼盘建设、物业售后，都无处不突出自有特色。公司在开发建设中，要做到重信誉，重质量，重服务，本着绿色健康，造福百姓，美化环境，贡献社会，一切以业主的需要为原则，把温馨、舒适、健康、欢乐、幸福的家园呈现给广大业主。
作者：贾维婷 单位：河南省煤田地质局
