摘要：在房地产开发中，售楼处不仅是营销的活动中心，更是楼盘形象展示的主要场所。售楼处的整体形象代表着楼盘的档次，是房地产开发商综合实力的体现。鉴于售楼处在销售中起到的至关重要的作用，就售楼处的装修设计及施工管理的重点进行了阐述，以期实现设计精良、效果突出的整体形象。
关键词：房地产开发；售楼处；装修设计；施工管理
1售楼处的装修设计
1.1参观、考察、研究对标项目，制订设计任务书
随着房产市场的蓬勃发展，消费者的眼界也逐步提高，他们对房产的要求也不只是基本的功能需求，而是对整体环境、空间、用材、氛围更加关注。因此作为开发商不能一味地闭门造车，要根据楼盘的定位，搜索市场上同一类型档次的楼盘信息，把这些项目作为对标项目，进行深入研究、学习，制订符合楼盘自身特点的售楼处设计任务书。设计任务书中首先介绍楼盘的基本情况以及针对的目标客户群情况，其次在装修设计要求中，明确售楼处所需要的各项功能及设计风格，最关键的是要提出装修的成本控制范围，硬装和软装的单位造价都要体现，再次对设计的进度及提交成果的深度提出要求，确保设计保质保量的完成。
1.2装修设计图纸的完成及小样的确认
1.2.1概念设计这个阶段需要设计方提供概念设计的构思说明、平面布置图、装饰风格意向图片、主要装饰材料、装饰品的列表。在平面布置图中，接待区、展示区、洽谈区、VIP室、签约室、儿童活动区、卫生间等的流线设计在满足客户整个看房流程的同时，尽量将相关的活动区域都集中在一起。这样既有利于增加人气，人性化服务有所提升，又便于客户之间的相互感染，增加销售的可能性。房产开发商的设计部门要组织营销部、工程部、合约部等联合对概念方案进行会审，认可方案设计的大体思路后才可以进行下一步的设计工作。1.2.2方案及深化设计这个阶段需要设计方提供平面布置图、交通流线组织图、主要景观分析图、家居布置图、天花板布置图、电气布局平面图、地面材质图、主要空间的立面图及效果图、材料清单及实物样板、建议的供应商信息等。在概念方案的基础上提交的深化方案设计，已基本达到开发商对售楼处预期的设想。这个阶段必须确定平面功能及各平面的空间大小是否适合销售营运，交通流线是否进一步优化，沙盘大小是否能完全满足展示需求，背景墙、接待台、沙盘区、楼梯等夺人眼球的重要部位的装饰效果是否符合楼盘的品质要求。1.2.3施工图设计这个阶段需要设计方提供完整的施工图纸，包括：设计说明、材料明细、平面布置图、天花板布置图、地面材质图、天花板尺寸图、隔墙定位图、机电点位图、综合天花板图、立面剖面图、节点大样图、门窗表及门窗详图等。另外还需要提供卫生洁具、工程灯具的造型设计图、材料清单及实物展示板，家具及陈设品图册等。施工图的设计过程中要充分考虑到材料的环保及防火性能。对方案设计也要进行进一步的细化，譬如隔墙的定位要考虑和外立面门窗的关系，曾有装修设计单位只考虑内部空间，忽略建筑效果，结果把隔墙位置定在窗的中间，这对合理地使用及外立面效果都是有影响的。在施工图过程中，还要求软装设计必须积极跟进，提出软装布置的一些技术要求，需要在施工图中一起设计完善[1-2]。也有软装设计公司在设计过程中，对于售楼处的大型吊灯未提前给出荷载质量，施工到了后期才发现预埋的挂钩承载不起这个质量的吊灯，再进行返工，既延误了工期又增加了成本。在这一阶段设计过程中，另一个重点是空调设备的确定以及厂家的积极配合，空调风口位置、室内机的高度直接影响灯具的布置及吊顶的高度，中央空调外机体型都比较大，摆放的位置直接影响到外立面及景观的效果，这都需要会同各方一起协调，以保证达到最好的效果。
2售楼处装修的施工管理重点
售楼处是一个楼盘的门面，施工质量是否能达到设计效果是令人关注的重点，但由于目前的项目进度都非常紧，往往在装修进场的时候，还有一些土建施工工作没有全部完成，需要装修和土建在现场交叉作业，一起配合完成，这给装修的工作带来了更大的难度，因此售楼处的装修施工工作需要做好如下重点工作[3-6]。
2.1做好图纸会审、设计交底及现场协调工作
售楼处根据楼盘大小，装修面积一般在500～2000m2，层数为1～2层。售楼处虽然面积不大，但是由于地位举足轻重，因此详细了解图纸、注重每个细节尤为关键。施工开始前，施工单位要会同业主方、设计方一起进行设计交底。设计交底不仅要让施工单位充分了解业主及设计公司的设计意图，同时也让设计公司预知到项目的施工效果，对于不可行的设计可以提前进行设计修改。施工单位还要依据施工现场的实际情况及材料的选用，进行深化设计，包括节点大样深化、石材和墙地砖排版等，保证现场效果达到设计意图。在进场前，业主方工程部还需要协调装修施工单位与土建施工单位的现场交接事宜，让各方知晓施工进度，配合搭接，并划分工作面。譬如在做某住宅项目售楼处时，装修已经进场，门窗、幕墙还在施工收尾阶段，为了抓紧工期，内部夹层和楼梯等需要钢结构搭建，由于前期没有明确好各施工方的工作面和工作进度，结果在互相交接的部位，各方不顾及对方进度并且互相推诿，一方还未完成另一方就着急收头或者各方都不收头，影响了整体效果，造成返工。在与景观施工交接的时候，吸取了前面的经验教训，和景观施工单位明确室内外交接面，顺利搭接作业，保证了看房通道的效果并抓紧了进度。
2.2加强材料管理、保证装修质量和进度
在售楼处的装修中，材料选用的优劣是体现售楼处整体效果的关键，但是成本的控制又对材料的选用有了限制，如何既合理地选用材料又能保证效果是施工中最应该注重的。选材的原则应遵循奢华的、体现档次的材料使用在背景墙、接待区、模型展示区等重要部位，避免出现次要部位或者不是客户关注部位的材料使用过于豪华的情况，施工中施工单位要及时发现此类问题，与业主及设计公司多沟通，避免设计在设计时追求完美而不考虑成本的惯性思维。如果设计方推荐的供应商为独家厂商，不能保证施工期或者价格过高，施工单位可建议提供备选厂商及备选材料供业主方及设计方确认。售楼处装修中石材及木饰面用量一般都比较大，这些材料的花纹、色泽对人的感官冲击力较大，所以在挑选这种材料的时候，施工方应该让业主及设计方一同到供应商处挑选，确定材料后加工时也要注意纹路的对接、色泽的匹配，现场施工时更要把美观的、完整的、色差较小的部分放在主要视觉面上，避免出现由于不梳理而造成的返工。例如在某商业项目的售楼处装修施工中，接待区域的背景墙采用了透光云石，这种复合材料的花纹优美，规格也比较多样，是保证进度和控制效果不错的材料，但是在施工过程中，施工单位疏忽了事先排版，没有完全按照石材纹路进行拼接，造成整体效果杂乱无章，特别是装饰灯打开以后，透光的纹路横七竖八，更引人注目，这样的效果达不到预期的要求，于是造成大批量的返工，导致造价增加、进度拖延。
3结语
一个设计精良、效果突出的项目售楼处能够提升项目整体形象、打造项目独特气质。售楼处“麻雀虽小，五脏俱全”，它的完成涉及到土建、室内、幕墙、钢结构、景观设计和施工的方方面面，这就需要各专业、各工种一起齐心协力。装修工作在售楼处的效果体现中有着决定性的作用，我们在努力做好设计的前提下，更要着重施工效果，确保设计高还原度。优良的设计和效果完美的结合必将推动楼盘的良好销售，为业主带来良好的收益。
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作者：戴兆鶤 单位：上海上安机电设计事务所有限公司
