摘要：在城市房地产开发的过程中，房地产开发商应该意识到房地产开发与城市发展的关系，以便更好地了解其中蕴含的风险。而想要及时掌握城市房地产市场的动态发展变化，还要实现综合数据管理系统的开发及应用。基于这种认识，文章对房地产开发在城市发展中引起的风险展开分析，并对综合数据管理系统的开发及应用问题展开探讨，以便为关注这一话题的人们提供参考。
关键词：房地产开发；风险；综合数据管理系统
城市房价的变化，不仅引发了社会矛盾，也给一些房地产开发商带来了巨大的经济损失。想要规避这些风险，必须了解房地产开发在城市发展中引起的风险，同时利用综合数据管理系统较好的把握城市房地产市场的动态发展变化。
1房地产开发引起的风险
1.1政策风险
就现阶段而言，国家对房地产的调控已经向着常态化的方向发展。随着城市的发展，城市房价可能出现不断攀高的情况，从而导致政府出台政策法律进行城市房价的调整。而政策法规的调整，很容易导致房地产开发商承担经济损失。目前，房地产开发可能承担的政策风险包含产业政策风险、住房政策风险和经济体制改革风险等多种风险。出于城市发展的考虑，政府可能进行经济体制改革，也可以实现产业政策、住房政策、环境政策和土地政策等多种政策的调整，从而导致房地产开发出现亏损。
1.2经济风险
在发达国家和地区，政府税收的10%～40%来自于房地产税收。由于房地产开发将消耗大量的建筑材料，从而带动建材业、钢铁业和化工业等多个产业的发展，继而使地区经济发展得到推动。在城市发展的过程中，政府将根据城市在未来一段时间的经济发展目标进行城市规模、发展方向和性质的确定，然后综合完成城市土地利用的安排和部署。如果房地产开发并未从城市经济发展角度出发，仅从自身利益角度进行区位地段的选择，一旦与城市规划产生矛盾，就容易导致房地产开发受阻或失败，继而导致房地产开发商承担经济损失。
1.3技术风险
随着城市的发展，城市居民对房地产开发的社会技术要求也在不断增加。与此同时，随着城市房地产市场的越渐成熟，越来越多的房地产开发企业将进入房地产行业，从而导致房地产开发商不得不通过优化技术结构提升产品品质，以便获得更大的行业竞争力。但是实现技术结构的优化，将导致房地产开发商遭受损失。因此在城市发展的过程中，房地产开发将承担技术风险。
2综合数据管理系统的开发及应用
2.1系统开发需求
由上述分析可知，在城市发展的过程中，影响房地产开发效益的因素有较多。房地产开发商想要确保开发效益，就要从方方面面考虑房产开发问题。但实际上，在房地产开发分析的过程中，想要完成有关城市经济、政策和社会等多个方面的发展情况的综合分析，将涉及较大的工作面，并且需要完成大量数据信息的清理和分析，因此较难真正落实。而开发综合数据管理系统，则能够利用该系统完成有关城市发展和房地产开发的各领域数据信息的挖掘和分析，从而使开发分析工作周期长、信息核准难等问题得到有效解决，因此能够为房地产企业制定决策和规避风险提供更多的科学依据。
2.2系统的开发
在开发房地产综合数据管理系统时，需要以交易登记业务系统为核心完成业务数据库、项目数据库和相关信息数据库的构建，然后将房地产开发过程划分为企业规模实力、土地规划、预售前、预售后和项目竣工五个阶段，并以开发项目为主线实施房地产开发的动态管理。为及时掌握房地产市场发展动态，还要实现市场信息和业务数据的相互共享。在建设系统的过程中，企业需要完成最基本数据的准确填写，并且引入楼盘表机制，以便使系统数据能够细化到户，继而使所有方式的数据分类汇总统计需求得到满足。此外，还要尽量实现操作简单，以确保系统的可操作性。从数据结构上来看，系统整体将以小区为数据定点，其中包含项目，而项目中则包含单体，土地将作为小区或项目的附属信息，从而使各数据的关联得到加强。
2.3系统的应用
在实际应用房地产综合数据管理系统时，系统可以为房地产开发商提供管辖区内房地产开发企业拥有的建设开发土地信息，同时也能够提供开发项目信息、项目开工及基础建设信息、工程项目预知信息、工程进度信息、竣工项目信息、交付项目信息、资金概要信息和小区物业服务信息等多方面信息。在利用系统进行房地产市场分析时，则可以通过纵、横交叉集合分析把握市场动态变化，从而及时发现周边经济环境、政策和住户需求的变化，继而为市场风险预警提供可靠的依据。而应用该系统，不仅能够避免从事房地产开发工作的人员长期进行大量纸质资料的深度审核，还能够为专家型业务人员提供科学的市场分析数据。在此基础上，房地产开发商才能够提出科学的和具有建设性的战略意见，从而较好的把握市场发展脉搏，继而更好的完成房地产项目的开发。
3结束语
总之，房地产开发商在进行房产开发的过程中，还应该认识到城市发展给房产开发带来的风险，以免因政策变化或与城市规划发展相互矛盾而承受不必要的损失。而实现房地产综合数据管理系统的开发和应用，则能够帮助房地产企业及时了解城市房地产行业的发展动态，因此能够有效进行风险规避。文章对房地产开发风险及综合数据管理系统展开的研究，可以为相关工作的开展提供指导。
参考文献：
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作者：赖智谋 单位：佛山高新技术开发投资发展有限公司
