一、新建房地产项目的分险识别
识别影响地产项目投资风险的目的在于，对相关的地产项目投资的风险进行有效的评估，为接下来的项目选择和投资决策提供判断依据。地产项目投资的风险评估应该能准确地反映此类项目所面临的实际情况，同时地产项目投资风险的识别应完整地、多方面地反映地产项目投资的各种风险状况。因此，在进行地产项目投资的风险识别时，针对项目的具体特点，需要选取有代表性、可操作行强的因素。所选择的每类风险，虽仅反映该项目风险的一个侧面或某一方面，但整个风险集却必须能够反映地产项目投资面临的风险的全貌。结合我国以及区域地产项目投资的具体实际，可以建立以下的风险因素表。
二、新建房地产项目关键风险的确定
（一）建立解释结构模型
新建房地产项目的投资受很多风险的影响，这些风险之间存在本质上的相互依赖、相互制约和关联的。如何有效的控制这些风险，就需要对这些风险进行分析并找出对新建房地产项目的主要风险，才能对整个风险控制实施进行有效的指导。因为找到主要的风险，就能在控制项目管理中分清主次，并能在风险之间发生冲突时进行有效的解决，有利于整个过程的顺利实施。结构化模型是定性表示系统构成要素以及它们之间存在着的本质上相互依赖，相互制约和关联情况的模型。结构模型化即建立系统结构模型的过程。该过程注重表示系统要素之间相互作用的性质，阶层性是复杂系统的基本特性，将影响新建房地产项目的各个风险进行递阶结构的分析，是结构模型化的一项重要工作。
（二）基于AHP的关键风险的确定
要用层次分析法（AHP）来确定影响新建房地产项目的最关键的风险。AHP方法把复杂问题分解成各个组成因素，又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次关系。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性，然后综合相关人员的判断，确定出备选方案相对重要性的总排序。本文基于DEPHI法确定各风险的两两关系和权重，从而确定关键的风险，通过分析可得：
（三）结果显示，综合重要度值＞0.1的因素为
资金风险、营销能力、组织结构即对于项目风险的控制来讲，资金控制、组织的结构和营销能力是其最需要关注的因素，应分别针对资金风险控制、组织结构的优化、营销能力制定相应的对策，从而有效的控制项目实施的风险。
三、新建房地产项目风险控制对策
基于以上关键风险的识别，针对新建房地产项目对以上风险进行有效的控制，才能最大可能的回避风险。
（一）拓宽融资渠道，建立透明化的财务制度：
结合公司及项目自身的经营状况、资产状况、融资能力及发展计划，不断捕捉资本市场的新动态、新政策；建立多渠道、多层次融资体系，满足企业跨越式发展；银行贷款、信托融资；积极争取与信托公司、金融机构积极合作，争取较大数量的信托资金；通过股权融资增加企业的资本运作能力；成立财务预算委员会，建议将财务预算委员会改为财务预算与审计委员会，增加相应的审计职能；财务运行监控的动态化；严格按照财务管理的相关规定加强对各部门的费用支出按时序进行控制并对其支出合理性实施定期分析，对重点支出项目实行专项审计，及时解决财务运行过程中存在的问题。
（二）优化组织架构及提升经营管理能力：
首先建立专业的研究机构。房地产企业可以根据企业自身情况建立专业研究机构，广泛搜集房地产相关的信息，信息对提升企业竞争力、支持企业决策具有重要作用。组织专业的研究人员，深入研究房地产业的政策动向、市场趋势等情况，供企业决策参考。房地产企业还可以根据企业自身的特点，建立合理的房地产开发风险评估体系及风险预警体系，对房地产开发各阶段的风险因素进行监控和分析。若出现警情，及时研究对策，解决所遇到的风险。其次提升管理者的管理能力与决策能力。企业的竞争最终是人才的竞争，人才素质的高低直接影响企业的发展与竞争能力。房地产企业要从内部培养和提拔有潜力的管理人才和技术人才，对他们进行培训，培养他们的理论素养和技能水平，同时，也要为他提供合适的工作岗位，锻炼他们的实践能力；应根据企业的实际情况，从企业外部引进企业急需的优秀人才，以充实和弥补企业人才力量和人才结构的不足，提升企业的综合竞争能力。对于企业的管理者，其管理能力与决策能力很大程度上影响着企业的发展，
（三）强化市场调研和品牌营销能力
对新建房地产项目进行充分的市场调研，充分的市场调研是正确决策的基础房地产受地域性的限制，所开发房地产项目周边环境对房地产产品的价值及价格有很大影响；国家的各种政策及市场情况也影响着房地产开发项目的成败。因此，在进行决策行，需对房地产开发项目周边的人文环境、社会环境等进行充分的实地考察与调研；对市场行情、目标客户群的购买能力、客户所需要的户型等进行调查。并将这些调研资料交由公司的研究机构进行分析，将分析结果作为决策的重要参考。优化产品开发模式，着重打造了以非住宅类以城市综合体为大学学报主打品牌项目，带动其它旅游地产、商业地产、商务类酒店、公寓等服务业项目发展；住宅类，重点做好超高端物业、小户型、养生养老住宅等民生产品项目。
作者：王屿同
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