1销售价格评估法（SPAR）
销售价格评估法（SPAR）是新西兰自上世纪60年代开始广泛使用的一种方法。Bourassaetal（.2006）认为，SPAR方法可以作为测量房地产价格指数的一种有效方法。和重复销售方法类似，SPAR方法基于匹配样本，但不同的是它利用的是观测期间的所有可获得的价格数据。由于观测期间大部分房屋并没有销售，因此他们的交易价格并不存在。因此，利用政府机构对这些房屋的产权评估来估计基准期的交易价格则成为了一种替代的方法。
2现阶段中国主要城市建筑土地市场与房地产价格指数估算
2.1主要城市建筑土地市场价格指数
从常理来讲，以上四种衡量房地产价格指数的方法都可以用于土地市场价格指数的测算。但实际上，建筑土地市场又不同于房地产市场的特征，其交易案例较少，而重复交易的土地更少。因此，有学者建议可以用同一区域相似土地的交易价格来代替。目前我国国内主要城市建筑土地市场价格编制，主要由国土资源部完成。国土资源部每个季度发布季度的全国主要城市地价，分综合、商服、住宅、工业四个部分，并编制重点城市定基地价指数，也区分为综合、商服、住宅、工业地价指数，其计算方法为直接使用价格指数法，而非通常采用的重复销售法和特征价格法。事实上，也可以根据国泰安公司调查收集并开发的“中国房地产行业研究数据库”，利用特征价格法关我国主要城市建筑土地市场价格指数。“中国房地产行业研究数据库”包括2001年1月以来全国25个大城市土地挂牌交易的相关信息，如地块名称、坐落位置、土地面积、规划用途、供地状况、建筑密度、出让年限、出让形式、起报价、成交日期、成交价、受让单位、交易地点等信息。但由于工作量较大，仅有基于特征价格法对个别城市的土地价格指数进行估算。
2.2主要城市房地产市场价格指数
相对于我国主要城市土地价格指数的测算与估计，我国主要城市房地产价格指数的发展相对成熟，较权威的发布指数包括中房指数、全国70个大中城市价格指数、伟业指数、中原城市指数、西安40指数等（表1）。
3述评与总结
结合上述几种价格指数的优劣点，我们从以下几个方面对现阶段我国主要城市建筑土地市场价格指数和房地产价格指数进行简要述评。
3.1数据资料
目前我国主要城市建筑土地市场价格指数和房地产价格指数的编制，数据主要来源于市场调研、国家统计局数据这两大类。市场调研数据会存在样本选择偏颇问题；而官方统计数据则由房地产开发商填写相关报表后进行上报，导致房地产交易相关数据的准确性和客观性受到一定的质疑。对于国内城市土地市场价格指数，其数据则由国土资源部（与地方国土局）根据土地招投标价格等进行估算，数据相对准确。
3.2编制方法
目前，我国主要城市房地产价格指数的编制逐渐与国外接轨，更多的采用重复销售法和特征价格法进行房地产价格指数的编制。但对土地价格指数而言，采用的是简单加权的拉氏或帕氏价格指数。当土地交易市场结构有很大的变动时，反映即期市场结构的权重则会与现期市场结构严重不符，导致估算偏误问题。而对于销售价格评估法，目前在我国不论是城市建筑土地市场价格指数还是房地产价格指数，都没有采用这种方法。事实上，我国已有不动产估价师协会的估价数据、抵押贷款机构的抵押贷款交易数据，鉴于销售价格评估法的诸多优点，我们完全可以利用销售价格评估法或混合模型法来对这两类指数进行估算。
3.3样本选择
从理论上来讲，城市建筑土地市场价格指数与房地产价格指数都要求样本的代表性较强、覆盖面广，并且其应用价值的时效性也决定了样本数据必须具有很强的时效性。而目前我国国内的这两类指标的估算与编制中，在样本选取合理性与数据时效性方面都存在较多的问题。
3.4指标用途
由于国外的城市建筑土地市场价格指数还是房地产价格指数更多的采用特征价格法、重复销售法和销售价格评估法，可以回归模型估算得出，从而具备价格预测作用，并且进一步衍生出较多的风险规避产品。而在我国，这两类指标更多的是作为对过去一段时期的土地与房地产价格变化的评估，用于宏观政策调控方面，但在价格预测和风险规避方面鲜有运用。通过以上对我国城市建筑土地市场和房地产价格指数的估算方法与实践的考察，本文发现我国的这两类价格指数都过于单一，在数据资料、编制方法、样本选取和指标用途等方面都存在较大的问题。因此，本文认为，我国可以在大中型城市试点应用特征价格指数法、重复销售、混合模型法以及销售价格评估法来估计我国的城市建筑土地市场和房地产价格指数。
作者：李根 单位：陕西理工学院
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