1样本数据
本文以成都市某楼盘2009年12月至2012年7月期间的实际交易数据为研究样本。本文的有效样本数为1243个，包含了住宅成交时间、成交价格、建筑面积、户型、朝向和楼层等信息[3]。研究分析所采用的数据采样于成都市温江区某一住宅小区。由于成交的住房均来自同一住宅小区，小区环境、区域社会治安、公共交通通达程度、车位充裕程度、基础设施和商业配套设施完善程度以及卖方的特征等这些对住房价格有明显影响但又难以收集和量化的解释变量得以控制，这无疑是本文的样本优势，使得我们的模型相对简洁，提高了估计的准确性。从表2可以看到，住宅面积、所在楼层和朝向等住宅物理属性特征及时间趋势变量对住宅销售价格都具有显著影响。以Hedonic模型为基础，我们得到样本所包含住宅的内含价格PE，进而得出住宅实际销售价格与内含价格的偏离度PDI。就样本总体均值而言，样本实际销售价格基本接近其内含价格（仅高于内含价格0.21个百分点）。但是，部分住宅实际销售价格相对于内含价格的偏离程度较大，其中，折价最大的房屋销售价格仅为内含价格的50%，而溢价最高的住宅实际售价为内含价格132％。
2实证分析结果
利用最小二乘估计法（OLS）、基于指数分布（Expo-nential）、威布尔分布（Weibul）和对数正态分布（Log-nor-mal）假设的生存分析方法对模型（4）进行了回归分析[4]。结果如表3所示，OLS估计的拟合度较低，仅为0.42，表明生存时间与协变量之间并不是简单的线性关系。在其他三个拟合模型中，威布尔分布估计的极大似然值大于指数分布和对数正态分布，表明威布尔分布估计结果优于其他两个分布拟合效果。样本包含一居室、两居室和三居室三种户型。本文研究按照户型对样本进行细分，分别进行了基于威布尔分布的生存分析。结合表3和表4，可以看到，住房物理属性特征，如楼层、朝向和面积等，对销售持续期均产生了一定的影响。例如，楼层较高物业的销售持续期相对较短；东向、北向和南向的房屋的销售持续期比西向的房屋要短。就小户型物业而言，销售面积（Area）与销售持续期呈显著正相关性，即销售面积的增加延长了销售时间。重点分析销售价格与宏观调控政策对于房地产销售的影响。⑴溢价定价程度对销售持续期的影响。溢价定价程度是影响销售持续期的重要因素。如表3所示，显著的正回归系数（0.84）表明溢价定价的物业往往需要更长的销售时间，即在商品住房的销售过程中，采取高保留价格策略的商家通常需要花费更多的时间才能够找到愿意接受该价格的客户。我们发现，价格偏离度PDI对不同户型销售持续时间的影响存在着差异（如表4所示）。具体而言，销售价格对小户型（一居室）销售持续期的影响程度远远大于对其他两个细分市场的影响。这可能是因为小户型所针对的目标客户通常是年轻的消费群体，由于这一群体通常收入较低，相对于住房的物理属性，他们对价格更为敏感。销售价格对两居室户型的销售持续期同样具有显著影响，但程度远低于其对一居室户型的影响。对三居室细分市场的分析结果表明，销售价格对其销售持续期的影响并不显著，出现这种结果的原因可能是由于这一类户型的购买者通常经济实力相对较强。与价格相比，这一住房消费群体更为关注的是住宅的物理属性特征和小区环境等邻里特征等。⑵宏观调控政策对销售持续期的影响。样本销售期间的市场状况用时间虚拟变量来代替。为遏制房价的上涨，自2010年起，国家相继出台了一系列房地产市场宏观调控措施，这些政策的出台影响了房地产市场的供求关系，市场状况的改变进而对销售持续期产生了一定的影响。
把“市场状况”这一变量引入销售持续期的模型中，也有助于从商品房销售持续时间变化这一角度来了解我国当前房地产市场宏观调控政策的效果。分析结果表明，自2010年初（T2）到2010年6月（T3）以来，样本所包含的商品住房的销售持续时间变长。结合国家出台的调控政策，不难发现，这段时间国家正好密集地出台了一系列的调控政策。例如，2010年1月10日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，首次对二套房首付最低比例做出规定，此后多次出台政策提高二套房首付比例；2010年5月份北京出台限购令。2010年第3季度（T4）国家的调控政策较之前两个季度所有松弛，国家更多地是提出了房地产市场宏观调控的指导性的意见（如加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，切实增加住房有效供给等），并未出台具体的措施[5]。而我们的分析结果恰恰显示了，2010年第3季度住房销售速度明显高于前两个季度。自2010年第4季度（T5）开始，房地产销售速度又开始放缓，不无巧合的是，这一年的第3季度末，国家开始加大对房地产市场的调控力度，如9月29日，国务院明确要求银行停止发放第三套房贷，此后的调控政策不断加码。2011年2、3季度（T7和T8）多次上调了存款准备金，并且国务院于7月份提出房价上涨过快的二三线城市要采取限购措施[6]。在这些措施的共同作用下，如表4所示，自2010年第4季度（T5）以来，样本所包含的物业的销售速度逐渐变缓。可以看到，国家的宏观调控政策是导致商品住房销售持续期延长的一个重要原因。住宅既有消费品的属性，也有投资品的属性，因此，与一般商品价格形成不同，它受到预期收益的影响。当预期收益看好，市场需求将迅速增加，导致销售持续期缩短；当预期收益不佳时，市场需求将急剧萎缩，销售持续期延长。在当前楼市宏观调控的大背景下，不论是房地产的投资者还是消费性需求者，都倾向于推迟购买，持币观望。当他们认为房价已经下降到某一合适的位置时，才会进入市场，这就延长的物业的销售持续期。
3结论
本文采样于新建商品住宅销售市场，通过研究销售价格与销售持续期两个变量之间的关系，定量分析了我国当前房地产市场宏观调控背景下房地产销售价格与销售持续期的关系。本文研究表明，当前国家对楼市的宏观调控政策显著地延长了开发商的销售时间，这无疑通过加大开发商资金链的压力，对缓和房价起到了一定的作用。
作者：余祖伟 单位：宁波工程学院
