1物流企业的融资途径
物流企业的直接融资途径物流企业直接融资的形式主要有发行债券、股票或其他形式有价证券等。物流企业的间接融资途径物流企业间接融资是指物流企业(融资人)通过中介机构(银行等金融机构)向市场筹集资金的融资方式。以银行信贷、信托贷款、租赁融资为主的金融机构间接融资是物流企业中短期资金的主要筹集来源。物流企业的民间融资途径物流企业民间融资指的是资金供给方与资金需求方(物流企业)进行的不通过资本市场、货币市场和金融机构等第三方直接进行的筹融资行为。
2X物流园区概述
2.1整体项目介绍
J市X置业有限公司在J市取得“J市X冷藏食品物流园建设项目”的立项批复。本项目建设多功能仓储、大型冷库、商务公寓、写字楼、园区服务及配套设施及基础设施。基础设施主要为承重60吨主道路、承重40吨辅助道路、停车场和承重60吨双向通行桥梁两座。项目容积率：2.1，绿化率10%。
2.2项目建设条件
J市气候条件适宜；位于江西省北部，大京九铁路中段，地处赣、鄂、湘、皖四省交界处的长江中下游南岸，是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，交通十分便利；水资源十分丰富；基础设施条件满足项目要求。
2.3项目市场分析
2.3.1J市商业物流行业现状J市冷链物流还存在很大的差距，交易手段还是比较单一的店面交易方式，信息采集与交流欠发达，各种技术检测检验设备缺乏以及硬件和软件设施的欠缺，严重地制约了J市冷链物流的发展。因此，尽快加速建设以冷藏食品为主，其他农副产品、工业产品、生产资料仓储为辅的J市物流基地显得越来越重要。2.3.2项目建设的必要性及优势项目建设符合产业规划，项目建设符合行业趋势，带动J市的食品加工和三产服务业，进而拉动江西省及周边省市地区经济发展。J市素来就是重要的农副产品集散地，在全国物流网络体系中作为次级区域物流中心的地位明显，项目具备较强的功能优势、周边批发市场承租商资源优势、辐射功能强。该项目为J市重点工程得到国家政策大力支持冷链物流项目建设。
3X物流园区投资规模与经济效益研究
3.1方案一与经济效益评价
3.1.1方案一基本情况方案一建设规模见表1，其中项目总投资43894万元，资金计划来源：资本金18894万元，银行贷款25000万元。项目资本金比例为43.04%。经评估本期项目总投资43894万元。具体为：土地出让费13336万元；报建费用2828万元；前期工程费用411万元；建安成本21612万元；设备购置费2830万元；预备费用820万元；建设期财务费用2057万元。3.1.2项目经济效益评价经计算，方案一项目经济效益指标如下：财务净现值(税后)=21979万元＞0(I=8%)内部收益率(税后)=14.9%＞8%总投资利润率=利润总额/投资总额×100%=16.8%总投资净利税率=净利润/投资总额×100%=18.7%财务净现值大于零，内部收益率大于8%，该项目经济效益指标较好。
3.2方案二与经济效益评价
3.2.1方案二基本情况方案二建设规模见表2，其中项目总投资61894万元，资金计划来源：资本金18894万元，银行贷款43000万元。项目资本金比例为30.52%。经评估本期项目总投资61894万元。具体为：土地出让费13336万元；报建费用4060万元；前期工程费用564万元；建安成本35684万元；设备购置费3773万元；预备费用1148万元；建设期财务费用3329万元。3.2.2项目经济效益评价经计算，方案二项目经济效益指标如下：财务净现值(税后)=29574万元＞0(I=8%)内部收益率(税后)=15.3%＞8%总投资利润率=利润总额/投资总额×100%=17.4%总投资净利税率=净利润/投资总额×100%=19.3%财务净现值大于零且大于方案一，内部收益率大于8%，且大于14.9%，可知该项目经济指标较好且优于方案一。
3.3方案三与经济效益评价
3.3.1方案三基本情况方案三建设规模见表3，其中项目总投资37788万元，资金计划来源：资本金18894万元，银行贷款18894万元。项目资本金比例为50%。经评估本期项目总投资37788万元。具体为：土地出让费13336万元；报建费用2436万元；前期工程费用272万元；建安成本17175.1万元；设备购置费1811万元；预备费用701万元；建设期财务费用1455万元。3.3.2项目财务效益指标经计算，方案三项目经济效益指标如下：财务净现值(税后)=25282万元＞0(I=8%)内部收益率(税后)=14.5%＞8%总投资利润率=利润总额/投资总额×100%=16.2%总投资净利税率=净利润/投资总额×100%=18%财务净现值大于零，内部收益率大于8%，该项目经济效益指标较好。综合评价，方案二最优。
3.4评价结论
(1)由以上三个方案比较可以知道，方案二优于其他方案。方案二财务评价全部投资的财务净现值为44861万元，大于其他方案。全部投资内部收益率为15.3%均大于方案一，方案三。投资回收期为7.66年(税后)也都满足规定的条件。各项计算指标均符合标准，且经济效益明显。从评价指标来看，本项目在财务及国民经济角度都是可以接受的。(2)通过盈亏平衡分析可知本项目具有较强的抗风险能力。
4贷款效益与风险分析
4.1银行效益分析
4.1.1资产业务收益方案二支持本项目贷款43000万元，期限6年，可获利息收入4717万元，平均每年利息收入786万元。4.1.2负债业务收益该贷款如果发放，将引入该公司的项目资金及经营收入存入银行，并同时可带动物流承租方来银行存款，预计月均存款将上千万元。4.1.3中间业务收益及社会效益J市X冷藏食品物流园项目作为大型的综合物流园，必将引入大量商户入住，这将为银行带来大量的市场经营者和高端个人客户，有利于银行开展借记卡、信用卡、网银、个贷等“1+N”业务营销，为银企进一步深入合作奠定了良好基础，有利于银行打造农行品牌，树立良好形象，增强农行市场竞争力。同时，银行可收取一定财务顾问费，使综合收益率达到在基准利率基础上上浮30％以上。
4.2贷款风险分析
经营风险。根据以上的分析，项目本身经营风险较小，不可确定的因素主要来自物流市场的招租。因此，经营行及管户责任人应密切关注项目市场的招租进展情况，确保项目贷款资金封闭运行，加强经营收入监管。
作者：钟彤 单位：江西理工大学经济管理学院
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